O ganho inesperado que ninguém mereceu
Imagine que uma cidade abre uma nova estação de comboio. Quase de um dia para o outro, casas e lojas à distância de caminhada tornam-se mais valiosas — por vezes muito mais. Ninguém que possua essa terra vizinha mexeu um dedo para criar o ganho; veio inteiramente do projeto público.
Este é o enigma que a captação do valor da terra se propõe resolver: quando o investimento público faz subir os valores da terra privados, a quem deveria ir o ganho inesperado — à comunidade que pagou o projeto, ou a quem calhou possuir a terra?
Como uma estação se torna uma fortuna privada
O valor de qualquer localização vem do seu entorno — os empregos, as comodidades e a conveniência à sua volta. Os economistas chamam-lhe valor de localização. Construa uma estação, um parque ou uma escola, e aumenta o valor de localização de tudo o que está por perto. Esse aumento manifesta-se em preços da terra e rendas mais altos.
Sem alguma forma de captação, o ganho inteiro vai para os proprietários existentes como pura renda económica. O público financia a melhoria; os proprietários privados embolsam a valorização. Os estudos sobre grandes projetos de transporte verificam rotineiramente que a subida dos valores da terra vizinhos excede o custo do próprio projeto.1
Formas de captar o valor
As comunidades têm usado muitas ferramentas para recuperar parte deste valor:
- Os direitos de uso da terra — quando a terra é detida em arrendamentos comunitários reavaliados ao valor de aluguer, os ganhos são recuperados automaticamente à medida que surgem. É a forma mais limpa; veja O que é um direito de uso da terra?.
- As contribuições de melhoria — um encargo único sobre os imóveis que beneficiam de um projeto específico.
- O arrendamento de terras públicas — a comunidade mantém a propriedade e arrenda os sítios, como em Singapura e Hong Kong, para que os valores crescentes voltem ao público.
- As taxas de urbanização — taxas ligadas à valorização decorrente de reclassificação ou licenciamento.
Por que importa
A captação do valor da terra transforma o investimento público num círculo virtuoso que se autofinancia: as melhorias aumentam os valores da terra, a comunidade recupera esse valor, e ele financia a melhoria seguinte. Sem ela, cada estrada, parque e linha ferroviária transfere em surdina dinheiro público para riqueza fundiária privada — e, por acréscimo, torna a habitação menos acessível.
A ferramenta O seu dividendo da terra permite-lhe estimar o valor que a sua própria comunidade cria. Para o princípio por trás de tudo isto, veja O que é o unitismo? e o capítulo Cidades prósperas.