El golpe de suerte que nadie ganó
Imagina que una ciudad abre una nueva estación de tren. Casi de la noche a la mañana, las viviendas y los comercios a distancia caminable se vuelven más valiosos — a veces mucho más. Nadie que posea ese suelo cercano movió un dedo para crear la ganancia; vino enteramente del proyecto público.
Este es el enigma que la captura del valor del suelo se propone resolver: cuando la inversión pública eleva los valores del suelo privados, ¿quién debería recibir el golpe de suerte — la comunidad que pagó el proyecto, o quien resultara ser dueño del suelo?
Cómo una estación se convierte en una fortuna privada
El valor de cualquier ubicación viene de su entorno — los empleos, los servicios y la conveniencia a su alrededor. Los economistas lo llaman valor de ubicación. Construye una estación, un parque o una escuela, y elevarás el valor de ubicación de todo lo cercano. Ese aumento aparece como precios del suelo y alquileres más altos.
Sin alguna forma de captura, toda la ganancia recae en los propietarios existentes como pura renta económica. El público financia la mejora; los propietarios privados se embolsan la revalorización. Los estudios de grandes proyectos de transporte hallan habitualmente que la subida de los valores del suelo cercanos supera el coste del propio proyecto.1
Maneras de capturar el valor
Las comunidades han usado muchas herramientas para recuperar parte de este valor:
- Los derechos de uso del suelo — cuando el suelo se tiene en arrendamientos comunitarios revaluados al valor de alquiler, las ganancias se recapturan automáticamente a medida que aparecen. Es la forma más limpia; véase ¿Qué es un derecho de uso del suelo?.
- Las contribuciones por mejoras — un cargo único sobre las propiedades que se benefician de un proyecto concreto.
- El arrendamiento de suelo público — la comunidad conserva la propiedad y arrienda los emplazamientos, como en Singapur y Hong Kong, de modo que los valores crecientes vuelven al público.
- Los cargos por desarrollo — tasas ligadas a la revalorización por recalificación o licencia.
Por qué importa
La captura del valor del suelo convierte la inversión pública en un círculo virtuoso que se autofinancia: las mejoras elevan los valores del suelo, la comunidad recupera ese valor, y este financia la siguiente mejora. Sin ella, cada carretera, parque y línea férrea transfiere en voz baja dinero público a riqueza del suelo privada — y de paso encarece la vivienda.
La herramienta Tu dividendo del suelo te permite estimar el valor que crea tu propia comunidad. Para el principio detrás de todo ello, véase ¿Qué es el unitismo? y el capítulo Ciudades prósperas.