아무도 벌지 않은 횡재
어떤 도시가 새 기차역을 연다고 상상해 보세요. 거의 하룻밤 사이에, 걸어갈 거리의 집과 상점이 더 값나가게 됩니다——때로는 훨씬 더. 그 인근 토지를 소유한 누구도 그 이득을 만들려고 손가락 하나 까딱하지 않았습니다. 그것은 온전히 공공 사업에서 나왔습니다.
바로 이것이 토지가치 환수가 풀려는 수수께끼입니다. 공공 투자가 사적인 토지 가치를 높일 때, 그 횡재는 누구에게 돌아가야 하는가——사업에 비용을 댄 공동체인가, 아니면 마침 토지를 소유한 사람인가?
역이 어떻게 사적인 재산이 되나
어떤 위치든 그 가치는 주변에서 옵니다——그 둘레의 일자리, 편의, 편리함. 경제학자들은 이를 위치 가치라 부릅니다. 역이나 공원이나 학교를 지으면 가까운 모든 것의 위치 가치를 높이게 됩니다. 그 상승은 더 높은 토지 값과 임대료로 나타납니다.
어떤 형태의 환수도 없으면, 이득 전부가 기존 토지 소유자에게 순수한 경제지대로 돌아갑니다. 공공이 개선을 대고, 사적 소유자가 그 값오름을 챙깁니다. 주요 교통 사업에 대한 연구들은 인근 토지 가치의 상승이 사업 자체의 비용을 넘는다는 것을 흔히 발견합니다.1
가치를 환수하는 방법
공동체는 이 가치의 일부를 되찾기 위해 여러 수단을 써 왔습니다:
- 토지 이용권 — 토지를 임대 가치로 값매기는 공동체 임차로 보유하면, 이득은 나타나는 대로 자동으로 환수됩니다. 가장 깔끔한 형태입니다. 토지 이용권이란?을 보세요.
- 개발이익 부담금 — 특정 사업으로 이익을 보는 부동산에 매기는 일회성 부담금.
- 공공 토지 임대 — 싱가포르와 홍콩처럼 공동체가 소유를 지키고 부지를 임대하여, 오르는 가치가 공공으로 되돌아오게 합니다.
- 개발 부담금 — 용도 변경이나 인허가에서 비롯된 값오름에 연동된 요금.
왜 중요한가
토지가치 환수는 공공 투자를 스스로를 대는 선순환으로 바꿉니다. 개선이 토지 가치를 높이고, 공동체가 그 가치를 되찾으며, 그것이 다음 개선을 댑니다. 그것이 없으면 모든 도로와 공원과 철도 노선이 조용히 공공의 돈을 사적인 토지 부로 옮기고——덤으로 주거를 더 감당하기 어렵게 만듭니다.
당신의 토지 배당 도구로 당신 자신의 공동체가 만들어 내는 가치를 가늠해 볼 수 있습니다. 이 모든 것의 바탕에 있는 원칙은 유니티즘이란?과 번영하는 도시 장을 보세요.