誰も稼いでいない棚ぼた
ある都市が新しい駅を開くと想像してください。ほとんど一夜にして、徒歩圏の住まいや店はより価値を増します——時には大きく。その近くの土地を所有する誰一人として、その利得を生むために指一本動かしていません。それはすべて公共の事業から来たのです。
これこそ土地価値の回収が解こうとする謎です。公共投資が私的な土地の価値を高めるとき、その棚ぼたは誰のものであるべきか——その事業に支払ったコミュニティか、それともたまたま土地を所有していた者か？
駅がいかにして私的な財産になるか
どの立地の価値も、その周囲——周りの仕事、利便施設、便利さ——から来ます。経済学者はこれを立地価値と呼びます。駅や公園や学校を建てれば、近くのすべての立地価値が高まります。その上昇は、より高い土地価格と賃料として現れます。
何らかの回収の形がなければ、利得のすべては、既存の地主に純然たる経済的レントとして帰します。公共が改善を賄い、私的な所有者がその値上がりを懐に入れます。主要な交通事業の研究は、近くの土地価値の上昇が事業そのものの費用を上回ることをしばしば見いだします。1
価値を回収する方法
コミュニティは、この価値の一部を取り戻すために多くの手立てを用いてきました——
- 土地利用権 — 土地が賃貸価値に見直されるコミュニティ・リースで保有されると、利得は現れるそばから自動的に回収されます。これが最も澄んだ形です。土地利用権とは何かをご覧ください。
- 受益者負担金 — 特定の事業から便益を受ける物件への一回限りの負担金。
- 公有地のリース — シンガポールや香港のように、コミュニティが所有を保ち敷地をリースし、上がる価値が公共へ返るようにします。
- 開発負担金 — 用途変更や許可による値上がりに結びつけられた料金。
なぜ重要なのか
土地価値の回収は、公共投資を自らを賄う好循環に変えます。改善が土地価値を高め、コミュニティがその価値を取り戻し、それが次の改善を賄うのです。それがなければ、あらゆる道路、公園、鉄道路線が、ひそかに公共の金を私的な土地の富へと移し替え——おまけに住宅をいっそう手の届かないものにします。
あなたの土地配当のツールでは、あなた自身のコミュニティが生み出す価値を見積もれます。その根底にある原則については、ユニティズムとは何かと栄える都市の章をご覧ください。