Der Glücksgewinn, den niemand verdient hat
Stellen Sie sich vor, eine Stadt eröffnet einen neuen Bahnhof. Fast über Nacht werden Wohnungen und Geschäfte in Gehweite wertvoller — manchmal weit mehr. Niemand, dem dieser nahe Boden gehört, hat einen Finger gerührt, um den Gewinn zu schaffen; er kam ganz aus dem öffentlichen Projekt.
Dies ist das Rätsel, das die Bodenwertabschöpfung zu lösen sucht: Wenn öffentliche Investitionen private Bodenwerte steigern, wer sollte den Glücksgewinn erhalten — die Gemeinschaft, die das Projekt bezahlt hat, oder derjenige, dem der Boden zufällig gehörte?
Wie ein Bahnhof zu einem privaten Vermögen wird
Der Wert eines jeden Standorts stammt aus seiner Umgebung — den Arbeitsplätzen, Annehmlichkeiten und der Bequemlichkeit ringsum. Ökonomen nennen das Standortwert. Bauen Sie einen Bahnhof, einen Park oder eine Schule, und Sie steigern den Standortwert von allem in der Nähe. Dieser Zuwachs zeigt sich in höheren Bodenpreisen und Mieten.
Ohne irgendeine Form der Abschöpfung fällt der gesamte Gewinn den bestehenden Grundeigentümern als reine ökonomische Rente zu. Die Allgemeinheit finanziert die Verbesserung; private Eigentümer stecken die Wertsteigerung ein. Studien zu großen Verkehrsprojekten stellen regelmäßig fest, dass der Anstieg der benachbarten Bodenwerte die Kosten des Projekts selbst übersteigt.1
Wege, den Wert abzuschöpfen
Gemeinwesen haben viele Instrumente genutzt, um einen Teil dieses Werts zurückzugewinnen:
- Bodennutzungsrechte — wird Boden auf Gemeinschaftspachten gehalten, die auf den Mietwert neu bepreist werden, werden Zuwächse automatisch zurückgeholt, sobald sie auftreten. Das ist die sauberste Form; siehe Was ist ein Bodennutzungsrecht?.
- Wertzuwachsabgaben — eine einmalige Abgabe auf Immobilien, die von einem bestimmten Projekt profitieren.
- Verpachtung öffentlichen Bodens — die Gemeinschaft behält das Eigentum und verpachtet Grundstücke, wie in Singapur und Hongkong, sodass steigende Werte an die Allgemeinheit zurückfließen.
- Erschließungsabgaben — Gebühren, die an den Wertzuwachs aus Umwidmung oder Genehmigung gekoppelt sind.
Warum es wichtig ist
Die Bodenwertabschöpfung verwandelt öffentliche Investitionen in einen sich selbst finanzierenden Tugendkreis: Verbesserungen steigern die Bodenwerte, die Gemeinschaft holt diesen Wert zurück, und er finanziert die nächste Verbesserung. Ohne sie überträgt jede Straße, jeder Park und jede Bahnlinie unterschwellig öffentliches Geld in privates Bodenvermögen — und macht das Wohnen obendrein unbezahlbarer.
Mit dem Werkzeug Ihre Bodendividende können Sie den Wert schätzen, den Ihre eigene Gemeinschaft schafft. Für den Grundsatz dahinter siehe Was ist Unitism? und das Kapitel Blühende Städte.