Satu generasi harga yang lepas kendali
Di kota-kota besar dunia, rumah rata-rata kini berbiaya delapan hingga dua belas kali pendapatan tahunan rata-rata. Satu generasi lalu tiga hingga empat.1 Pada tingkat tabungan 10%, uang muka yang dulu butuh enam hingga delapan tahun untuk ditabung kini butuh enam belas hingga dua puluh empat — dan itu pun jika harga diam saja saat Anda menabung.
Jelas ada yang rusak. Tapi apa?
Bukan biaya membangun
Harga membangun rumah — kayu, beton, tenaga kerja — naik kurang lebih seiring segala hal lain. Bukan itu yang menggerakkan krisis. Bongkar sebuah rumah menjadi bagian-bagiannya dan Anda akan menemukan bahwa biaya yang lepas kendali sama sekali bukan bangunannya. Melainkan tanah di bawahnya.
Seiring sebuah komunitas tumbuh — saat ia menambah pekerjaan, transportasi, sekolah, dan toko — tanahnya menjadi lebih diminati, dan harga tanah itu naik. Bangunan menyusut nilainya; yang melambung adalah nilai tanah.2 Sebagian besar dari apa yang kita sebut “pasar perumahan” sebenarnya adalah pasar lokasi.
Spekulasi menyiram bensin ke api
Karena tanah dipajaki ringan, menahannya hampir tidak menelan biaya, jadi petak menganggur dan rumah kosong menjadi investasi yang menguntungkan. Orang membeli tanah bukan untuk menggunakannya, melainkan untuk menunggu harganya naik — spekulasi tanah. Itu menahan pasokan dari orang yang benar-benar ingin tinggal dan membangun, dan mendorong harga lebih tinggi lagi.
Lebih buruk, tanah yang murah ditahan adalah jaminan sempurna untuk pinjaman yang kian besar. Sebagian besar pinjaman bank tidak lagi membiayai usaha; ia membiayai hipotek yang lebih besar atas pasokan tanah yang tetap sama.3 Harga tanah lebih tinggi berarti pinjaman lebih besar, yang menaikkan harga tanah lebih jauh — siklus yang berakhir, lagi dan lagi, dengan keruntuhan.
Mengapa membangun lebih banyak saja tidak cukup
Membangun lebih banyak rumah membantu, tetapi selama keuntungan dari komunitas yang tumbuh mengalir ke nilai tanah pribadi, sebagian besar manfaat dari pasokan baru tertangkap sebagai harga tanah yang lebih tinggi alih-alih biaya perumahan yang lebih rendah. Anda tidak bisa membangun melampaui sistem yang memberi imbalan untuk membiarkan tanah menganggur.
Apa yang benar-benar akan mengubahnya
Jika komunitas memungut nilai sewa tanah — lewat hak guna tanah — membiarkan tanah menganggur akan berhenti menguntungkan. Spekulasi kehilangan imbalannya, harga tanah jatuh menuju nilai tanah untuk digunakan, dan rumah berbiaya lebih dekat dengan biaya membangunnya. Karena upah dan bangunan tidak dipajaki, bekerja dan membangun kembali dihargai.
Itulah inti Unitisme. Baca lebih lanjut di bab Perumahan Terjangkau, atau bandingkan pendekatan dalam Unitisme dan Georgisme.