Une génération de prix devenus fous
Dans les grandes villes du monde, un logement moyen coûte aujourd’hui de huit à douze fois un revenu annuel moyen. Il y a une génération, c’était trois à quatre.1 À un taux d’épargne de 10 %, un apport qui demandait autrefois six à huit ans d’épargne en demande maintenant seize à vingt-quatre — et encore, si les prix restent immobiles pendant que vous épargnez.
Quelque chose s’est manifestement cassé. Mais quoi ?
Ce n’est pas le coût de la construction
Le prix de construction d’une maison — le bois, le béton, la main-d’œuvre — a augmenté à peu près au même rythme que tout le reste. Ce n’est pas lui qui alimente la crise. Décomposez une maison en ses éléments et vous constaterez que le coût devenu fou n’est pas du tout le bâtiment. C’est le sol en dessous.
À mesure qu’une communauté grandit — qu’elle ajoute des emplois, des transports, des écoles et des commerces —, sa terre devient plus convoitée, et le prix de cette terre grimpe. Le bâtiment se déprécie ; c’est la valeur foncière qui s’envole.2 L’essentiel de ce que nous appelons « le marché du logement » est en réalité un marché de l’emplacement.
La spéculation jette de l’huile sur le feu
Parce que la terre est faiblement taxée, la détenir ne coûte presque rien, de sorte que les parcelles inutilisées et les logements vides deviennent des placements gagnants. Les gens achètent la terre non pour l’utiliser, mais pour attendre que son prix monte — la spéculation foncière. Cela soustrait l’offre à ceux qui veulent vraiment se loger et bâtir, et pousse les prix encore plus haut.
Pire, une terre peu coûteuse à détenir est la garantie parfaite pour des emprunts toujours plus gros. L’essentiel du crédit bancaire ne finance plus les entreprises ; il finance des hypothèques plus grosses adossées à la même offre fixe de terre.3 Des prix fonciers plus élevés signifient des emprunts plus gros, qui font monter les prix fonciers davantage — un cycle qui se termine, encore et encore, par un krach.
Pourquoi construire plus ne suffit pas à lui seul
Construire plus de logements aide, mais tant que les gains d’une communauté en croissance s’écoulent dans des valeurs foncières privées, une grande part du bénéfice de l’offre nouvelle est captée sous forme de prix fonciers plus élevés plutôt que de coûts du logement plus bas. On ne peut pas construire plus vite qu’un système qui récompense de laisser la terre inutilisée.
Ce qui le changerait vraiment
Si les communautés percevaient la valeur locative de la terre — par des droits d’usage du sol —, laisser la terre inutilisée cesserait de rapporter. La spéculation perdrait sa récompense, les prix fonciers tomberaient vers ce que la terre vaut à l’usage, et les logements coûteraient davantage ce qu’ils coûtent à construire. Comme les salaires et les bâtiments ne seraient pas taxés, travailler et bâtir seraient de nouveau récompensés.
C’est le cœur de l’unitisme. Pour en savoir plus, lisez le chapitre Le logement abordable, ou comparez les approches dans Unitisme et géorgisme.