暴走する価格の一世代
世界の大都市では、平均的な住まいがいまや平均年収の八倍から十二倍に達しています。一世代前は三倍から四倍でした。1貯蓄率10％なら、かつて六年から八年で貯められた頭金が、いまや十六年から二十四年かかります——しかもそれは、あなたが貯めている間に価格が動かなければの話です。
何かが明らかに壊れています。では、何が？
建設費のせいではない
家を建てる費用——木材、コンクリート、労働——は、おおむね他のすべてと足並みをそろえて上がってきました。それが危機を駆り立てているのではありません。家を部品に分解すれば、暴走する費用が建物などではまったくないことがわかります。その下の土地です。
コミュニティが成長するにつれ——仕事や交通、学校や店が加わるにつれ——その土地はより望まれ、その土地の価格は上がります。建物は価値が減り、急騰するのは土地価値です。2私たちが「住宅市場」と呼ぶものの大半は、実は立地の市場です。
投機が火に油を注ぐ
土地は軽くしか課税されないため、それを保有してもほとんど費用がかからず、遊んでいる区画や空き家が勝てる投資になります。人々は土地を、使うためではなく、価格が上がるのを待つために買います——土地投機です。それは、本当に住み、建てたい人々から供給を奪い、価格をさらに押し上げます。
さらに悪いことに、保有が安上がりな土地は、ますます大きくなる融資の完璧な担保です。銀行融資の大半はもはや事業を賄わず、同じ固定された土地供給に対するより大きな住宅ローンを賄っています。3土地価格が高いほど融資は大きくなり、それが土地価格をさらに吊り上げます——何度も何度も、暴落に終わる循環です。
なぜ建てる量を増やすだけでは足りないのか
もっと住宅を建てることは助けになりますが、成長するコミュニティの利得が私的な土地の価値へと流れ込むかぎり、新たな供給の便益の多くは、住宅費の低下ではなく土地価格の上昇として捕らえられます。土地を遊ばせておくことに報いる仕組みを、建てることで追い抜くことはできません。
本当にそれを変えるもの
もしコミュニティが土地の賃貸価値を——土地利用権を通じて——集めれば、土地を遊ばせておくことは割に合わなくなります。投機はその見返りを失い、土地価格は土地を使ううえでの値打ちへと下がり、住まいはその建設費により近い額になります。賃金と建物が課税されないため、働くことと建てることが再び報われます。
それがユニティズムの核心です。手頃な住まいの章でさらにお読みになるか、ユニティズムとジョージズムで手法を比べてください。