Eine Generation entfesselter Preise
In Großstädten weltweit kostet eine durchschnittliche Wohnung heute das Acht- bis Zwölffache eines durchschnittlichen Jahreseinkommens. Vor einer Generation war es das Drei- bis Vierfache.1 Bei einer Sparquote von 10 % dauert eine Anzahlung, für die man früher sechs bis acht Jahre sparte, nun sechzehn bis vierundzwanzig — und das nur, wenn die Preise stillstehen, während Sie sparen.
Etwas ist offensichtlich kaputtgegangen. Aber was?
Es sind nicht die Baukosten
Der Preis, ein Haus zu bauen — das Holz, der Beton, die Arbeit —, ist ungefähr im Gleichschritt mit allem anderen gestiegen. Er treibt die Krise nicht an. Zerlegt man ein Haus in seine Bestandteile, stellt man fest, dass die entfesselten Kosten gar nicht das Gebäude sind. Es ist der Boden darunter.
Wenn eine Gemeinde wächst — wenn Arbeitsplätze, Verkehr, Schulen und Geschäfte hinzukommen —, wird ihr Boden begehrter und der Preis dieses Bodens steigt. Das Gebäude verliert an Wert; der Bodenwert ist es, der emporschnellt.2 Das meiste, was wir „den Wohnungsmarkt“ nennen, ist in Wirklichkeit ein Markt für Lage.
Spekulation gießt Öl ins Feuer
Weil Boden gering besteuert wird, kostet sein Halten fast nichts, sodass brachliegende Grundstücke und leerstehende Häuser zu lohnenden Investitionen werden. Menschen kaufen Boden nicht, um ihn zu nutzen, sondern um auf steigende Preise zu warten — Bodenspekulation. Das entzieht Menschen, die wirklich wohnen und bauen wollen, das Angebot und treibt die Preise noch weiter nach oben.
Schlimmer noch: Günstig zu haltender Boden ist die perfekte Sicherheit für immer größere Kredite. Das meiste Bankenkreditgeschäft finanziert nicht mehr Unternehmen, sondern größere Hypotheken auf dasselbe feste Bodenangebot.3 Höhere Bodenpreise bedeuten größere Kredite, die die Bodenpreise weiter in die Höhe treiben — ein Kreislauf, der immer wieder in einem Crash endet.
Warum mehr zu bauen allein nicht genügt
Mehr Wohnungen zu bauen hilft, aber solange die Gewinne einer wachsenden Gemeinde in private Bodenwerte fließen, wird ein Großteil des Nutzens neuen Angebots als höhere Bodenpreise abgeschöpft statt als niedrigere Wohnkosten. Man kann ein System, das das Brachliegen von Boden belohnt, nicht durch Bauen überholen.
Was es tatsächlich ändern würde
Würden Gemeinwesen den Mietwert des Bodens einziehen — durch Bodennutzungsrechte —, würde sich das Brachliegen von Boden nicht mehr lohnen. Die Spekulation verlöre ihre Belohnung, die Bodenpreise fielen auf das, was Boden zum Nutzen wert ist, und Wohnungen kosteten eher das, was ihr Bau kostet. Da Löhne und Gebäude unbesteuert blieben, würden Arbeiten und Bauen wieder belohnt.
Das ist der Kern von Unitism. Lesen Sie mehr im Kapitel Bezahlbares Wohnen oder vergleichen Sie die Ansätze in Unitism und Georgismus.