Покоління цін, що вийшли з-під контролю
У великих містах світу середнє житло тепер коштує у вісім — дванадцять разів більше за середній річний дохід. Покоління тому це було три — чотири.1 За нормою заощаджень 10% перший внесок, на який раніше йшло шість — вісім років, тепер потребує шістнадцяти — двадцяти чотирьох — і це якщо ціни стоять на місці, поки ви заощаджуєте.
Явно щось зламалося. Але що?
Річ не у вартості будівництва
Ціна спорудження будинку — деревина, бетон, праця — зросла приблизно врівень з усім іншим. Не вона рухає кризою. Розкладіть будинок на частини, і ви виявите, що вартість, яка вийшла з-під контролю, — зовсім не будівля. Це земля під нею.
У міру зростання громади — коли додаються робочі місця, транспорт, школи та крамниці — її земля стає бажанішою, а ціна цієї землі зростає. Будівля знецінюється; саме вартість землі злітає.2 Більша частина того, що ми звемо «ринком житла», насправді є ринком місцеположення.
Спекуляція підливає олії у вогонь
Оскільки земля оподатковується слабко, тримати її майже нічого не коштує, тож порожні ділянки та порожні будинки стають виграшними вкладеннями. Люди купують землю не для того, щоб нею користуватися, а щоб дочекатися зростання ціни — це земельна спекуляція. Це позбавляє пропозиції тих, хто справді хоче жити й будувати, і штовхає ціни ще вище.
Гірше того, дешева в утриманні земля — ідеальна застава для дедалі більших кредитів. Більша частина банківського кредитування вже не фінансує підприємства; вона фінансує більші іпотеки під ту саму сталу пропозицію землі.3 Вищі ціни на землю означають більші кредити, які ще дужче піднімають ціни на землю — цикл, що знову й знову закінчується крахом.
Чому будувати більше саме по собі недостатньо
Будувати більше житла допомагає, але доки зиски від зростаючої громади перетікають у приватну вартість землі, більша частина користі від нової пропозиції вилучається у вигляді вищих цін на землю, а не нижчої вартості житла. Не можна забудувати систему, що винагороджує тримання землі без діла.
Що насправді це змінило б
Якби громади збирали орендну вартість землі — через права користування землею —, тримати землю без діла перестало б окуповуватися. Спекуляція втратила б винагороду, ціни на землю впали б до того, скільки земля варта для користування, а будинки коштували б ближче до того, у скільки обходиться їх будівництво. Оскільки зарплати та будівлі не оподатковувалися б, праця та будівництво знову винагороджувалися б.
У цьому суть унітизму. Докладніше — у розділі Доступне житло або порівняйте підходи в Унітизм і джорджизм.