Uma geração de preços descontrolados
Nas grandes cidades do mundo, uma casa média custa hoje entre oito e doze vezes um rendimento anual médio. Há uma geração eram três a quatro.1 A uma taxa de poupança de 10%, uma entrada que outrora exigia seis a oito anos de poupança exige agora dezasseis a vinte e quatro — e isto se os preços ficarem parados enquanto poupa.
Algo se partiu, claramente. Mas o quê?
Não é o custo de construir
O preço de construir uma casa — a madeira, o betão, a mão de obra — subiu mais ou menos ao ritmo de tudo o resto. Não é o que impulsiona a crise. Decomponha uma casa nas suas partes e verá que o custo descontrolado não é de todo o edifício. É a terra por baixo dele.
À medida que uma comunidade cresce — ao acrescentar empregos, transportes, escolas e lojas —, a sua terra torna-se mais desejável, e o preço dessa terra sobe. O edifício deprecia-se; é o valor da terra que dispara.2 A maior parte do que chamamos «o mercado da habitação» é, na realidade, um mercado de localização.
A especulação deita lenha na fogueira
Como a terra é pouco tributada, mantê-la quase nada custa, pelo que os lotes ociosos e as casas vazias se tornam investimentos vencedores. As pessoas compram terra não para a usar, mas para esperar que o preço suba — a especulação fundiária. Isso retira oferta a quem realmente quer habitar e construir, e empurra os preços ainda mais para cima.
Pior, uma terra barata de manter é a garantia perfeita para empréstimos cada vez maiores. A maior parte do crédito bancário já não financia empresas; financia hipotecas maiores sobre a mesma oferta fixa de terra.3 Preços da terra mais altos significam empréstimos maiores, que fazem subir ainda mais os preços da terra — um ciclo que termina, vezes sem conta, num colapso.
Por que construir mais não basta por si só
Construir mais casas ajuda, mas enquanto os ganhos de uma comunidade em crescimento fluírem para valores da terra privados, grande parte do benefício da nova oferta é captada como preços da terra mais altos em vez de custos de habitação mais baixos. Não se consegue construir mais depressa do que um sistema que recompensa manter a terra ociosa.
O que o mudaria de facto
Se as comunidades cobrassem o valor de aluguer da terra — através de direitos de uso da terra —, manter a terra ociosa deixaria de compensar. A especulação perderia a sua recompensa, os preços da terra cairiam para o que a terra vale para usar, e as casas custariam mais perto do que custa construí-las. Como os salários e os edifícios não seriam tributados, trabalhar e construir voltariam a ser recompensados.
É esse o cerne do unitismo. Leia mais no capítulo Habitação acessível, ou compare abordagens em Unitismo e georgismo.