Una generación de precios desbocados
En las grandes ciudades del mundo, una vivienda media cuesta hoy entre ocho y doce veces un ingreso anual medio. Hace una generación eran tres o cuatro.1 A una tasa de ahorro del 10 %, una entrada que antes llevaba de seis a ocho años ahorrar ahora lleva de dieciséis a veinticuatro — y eso si los precios se quedan quietos mientras ahorras.
Algo se ha roto, claramente. Pero ¿qué?
No es el coste de construir
El precio de construir una casa — la madera, el hormigón, la mano de obra — ha subido más o menos al ritmo de todo lo demás. No es lo que impulsa la crisis. Descompón una casa en sus partes y verás que el coste desbocado no es en absoluto el edificio. Es el suelo que hay debajo.
A medida que una comunidad crece — al sumar empleos, transporte, escuelas y comercios —, su suelo se vuelve más deseable, y el precio de ese suelo sube. El edificio se deprecia; es el valor del suelo lo que se dispara.2 La mayor parte de lo que llamamos «el mercado de la vivienda» es en realidad un mercado de ubicación.
La especulación echa leña al fuego
Como el suelo se grava poco, mantenerlo casi no cuesta nada, así que los solares ociosos y las viviendas vacías se vuelven inversiones ganadoras. La gente compra suelo no para usarlo, sino para esperar a que su precio suba — la especulación del suelo. Eso retira oferta a quienes de verdad quieren vivir y construir, y empuja los precios aún más arriba.
Peor aún, un suelo barato de mantener es la garantía perfecta para préstamos cada vez mayores. La mayor parte del crédito bancario ya no financia empresas; financia hipotecas más grandes contra la misma oferta fija de suelo.3 Precios del suelo más altos significan préstamos más grandes, que pujan al alza los precios del suelo todavía más — un ciclo que termina, una y otra vez, en un desplome.
Por qué construir más no basta por sí solo
Construir más viviendas ayuda, pero mientras las ganancias de una comunidad en crecimiento fluyan hacia valores del suelo privados, gran parte del beneficio de la nueva oferta se captura como precios del suelo más altos en lugar de costes de vivienda más bajos. No puedes construir más rápido que un sistema que recompensa dejar el suelo ocioso.
Qué lo cambiaría de verdad
Si las comunidades cobraran el valor de alquiler del suelo — mediante derechos de uso del suelo —, dejar el suelo ocioso dejaría de rendir. La especulación perdería su recompensa, los precios del suelo caerían hacia lo que el suelo vale para usarlo, y las viviendas costarían más cerca de lo que cuesta construirlas. Como los salarios y los edificios no se gravarían, trabajar y construir volverían a recompensarse.
Ese es el corazón del unitismo. Lee más en el capítulo Vivienda asequible, o compara enfoques en Unitismo y georgismo.