Una generazione di prezzi fuori controllo
Nelle grandi città del mondo, una casa media oggi costa da otto a dodici volte un reddito annuo medio. Una generazione fa era da tre a quattro.1 A un tasso di risparmio del 10%, un anticipo che un tempo richiedeva da sei a otto anni di risparmio ora ne richiede da sedici a ventiquattro — e questo se i prezzi restano fermi mentre risparmi.
Qualcosa si è chiaramente rotto. Ma cosa?
Non è il costo di costruire
Il prezzo di costruire una casa — il legname, il cemento, la manodopera — è salito grosso modo di pari passo con tutto il resto. Non è ciò che alimenta la crisi. Scomponi una casa nelle sue parti e scoprirai che il costo fuori controllo non è affatto l’edificio. È la terra sotto di esso.
Man mano che una comunità cresce — aggiungendo posti di lavoro, trasporti, scuole e negozi —, la sua terra diventa più desiderabile, e il prezzo di quella terra sale. L’edificio si deprezza; è il valore fondiario a schizzare in alto.2 Gran parte di ciò che chiamiamo «il mercato immobiliare» è in realtà un mercato della localizzazione.
La speculazione getta benzina sul fuoco
Poiché la terra è tassata poco, tenerla non costa quasi nulla, così i lotti inutilizzati e le case vuote diventano investimenti vincenti. Le persone comprano terra non per usarla ma per aspettare che il prezzo salga — la speculazione fondiaria. Questo sottrae offerta a chi vuole davvero abitare e costruire, e spinge i prezzi ancora più in alto.
Peggio, una terra a basso costo di detenzione è la garanzia perfetta per prestiti sempre più grandi. La maggior parte del credito bancario non finanzia più le imprese; finanzia mutui più grandi a fronte della stessa offerta fissa di terra.3 Prezzi della terra più alti significano prestiti più grandi, che fanno salire ancora i prezzi della terra — un ciclo che finisce, ancora e ancora, in un crollo.
Perché costruire di più da solo non basta
Costruire più case aiuta, ma finché i guadagni di una comunità in crescita confluiscono in valori fondiari privati, gran parte del beneficio della nuova offerta viene catturata come prezzi della terra più alti anziché come costi abitativi più bassi. Non puoi costruire più in fretta di un sistema che premia il tenere la terra inutilizzata.
Cosa lo cambierebbe davvero
Se le comunità raccogliessero il valore locativo della terra — tramite diritti d’uso della terra —, tenere la terra inutilizzata smetterebbe di rendere. La speculazione perderebbe la sua ricompensa, i prezzi della terra scenderebbero verso ciò che la terra vale all’uso, e le case costerebbero più vicino a quanto costa costruirle. Poiché salari ed edifici non sarebbero tassati, lavorare e costruire sarebbero di nuovo premiati.
Questo è il cuore dell’unitismo. Leggi di più nel capitolo Case accessibili, o confronta gli approcci in Unitismo e georgismo.