Bir kuşaklık başıboş fiyatlar
Dünyanın büyük şehirlerinde ortalama bir ev şimdi ortalama bir yıllık gelirin sekiz ila on iki katına mal oluyor. Bir kuşak önce üç ila dörttü.1 %10'luk bir tasarruf oranında, bir zamanlar altı ila sekiz yılda biriktirilen bir peşinat şimdi on altı ila yirmi dört yıl alıyor — hem de sen biriktirirken fiyatlar yerinde sayarsa.
Bir şeyin bozulduğu açık. Ama ne?
Mesele inşaat maliyeti değil
Bir ev inşa etmenin bedeli — kereste, beton, emek — kabaca her şeyle aynı oranda yükseldi. Krizi tetikleyen o değil. Bir evi parçalarına ayırın ve başıboş maliyetin hiç de bina olmadığını göreceksiniz. Altındaki arazidir.
Bir topluluk büyüdükçe — işler, ulaşım, okullar ve dükkânlar eklendikçe — arazisi daha çok rağbet görür ve o arazinin fiyatı tırmanır. Bina değer yitirir; fırlayan şey arazi değeridir.2 “Konut piyasası” dediğimiz şeyin çoğu, aslında bir konum piyasasıdır.
Spekülasyon ateşe körükle gider
Arazi az vergilendirildiğinden, onu tutmak neredeyse hiçbir şeye mal olmaz, böylece atıl arsalar ve boş evler kazançlı yatırımlar haline gelir. İnsanlar araziyi kullanmak için değil, fiyatının yükselmesini beklemek için satın alır — arazi spekülasyonu. Bu, gerçekten yaşamak ve inşa etmek isteyenlerden arzı çeker ve fiyatları daha da yukarı iter.
Dahası, tutması ucuz arazi, gitgide büyüyen krediler için kusursuz bir teminattır. Banka kredilerinin çoğu artık işletmeleri finanse etmiyor; aynı sabit arazi arzına karşı daha büyük ipotekleri finanse ediyor.3 Daha yüksek arazi fiyatları daha büyük krediler demektir, bunlar da arazi fiyatlarını daha da yukarı çeker — defalarca bir çöküşle biten bir döngü.
Tek başına daha çok inşa etmek neden yetmez
Daha çok konut inşa etmek yardımcı olur, ama büyüyen bir topluluktan gelen kazançlar özel arazi değerlerine aktıkça, yeni arzın faydasının büyük kısmı daha düşük konut maliyetleri yerine daha yüksek arazi fiyatları olarak yakalanır. Araziyi atıl tutmayı ödüllendiren bir sistemden daha hızlı inşa edemezsiniz.
Onu gerçekten ne değiştirir
Topluluklar arazinin kira değerini — arazi kullanım hakları yoluyla — toplasaydı, araziyi atıl tutmak kazandırmayı bırakırdı. Spekülasyon ödülünü yitirir, arazi fiyatları arazinin kullanım değerine doğru düşer ve evler inşa maliyetlerine daha yakın bir bedele mal olurdu. Ücretler ve binalar vergilendirilmeyeceği için, çalışmak ve inşa etmek yeniden ödüllendirilirdi.
Unitizm'in kalbi budur. Daha fazlasını Erişilebilir Konut bölümünde okuyun ya da yaklaşımları Unitizm ve Georgizm içinde karşılaştırın.