한 세대 동안 고삐 풀린 값
세계의 대도시에서 평균적인 집은 이제 평균 연소득의 여덟 배에서 열두 배에 이릅니다. 한 세대 전에는 서너 배였습니다.1 저축률 10%로 보면, 한때 68년이면 모으던 계약금이 이제는 1624년이 걸립니다——그것도 당신이 모으는 동안 값이 멈춰 있을 때의 이야기입니다.
무언가가 분명히 망가졌습니다. 그런데 무엇이?
짓는 비용 때문이 아니다
집을 짓는 값——목재, 콘크리트, 노동——은 대체로 다른 모든 것과 발맞춰 올랐습니다. 그것이 위기를 몰아가는 것이 아닙니다. 집을 부품으로 분해해 보면, 고삐 풀린 비용이 건물이 전혀 아님을 알게 됩니다. 그 아래의 토지입니다.
공동체가 성장하면서——일자리, 교통, 학교, 상점이 더해지면서——그 토지는 더 탐나는 것이 되고, 그 토지의 값이 오릅니다. 건물은 가치가 줄고, 치솟는 것은 토지 가치입니다.2 우리가 “주택 시장”이라 부르는 것의 대부분은 사실 위치의 시장입니다.
투기가 불에 기름을 붓는다
토지는 가볍게 과세되기에 그것을 보유하는 데 거의 비용이 들지 않고, 그래서 놀리는 필지와 빈집이 수익을 내는 투자가 됩니다. 사람들은 토지를 쓰기 위해서가 아니라 값이 오르기를 기다리려고 삽니다——토지 투기입니다. 그것은 정말로 살고 짓고자 하는 이들에게서 공급을 거두어 가고, 값을 더욱 밀어 올립니다.
더 나쁜 것은, 보유 비용이 싼 토지가 점점 더 큰 대출의 완벽한 담보라는 점입니다. 대부분의 은행 대출은 더 이상 기업을 대지 않고, 같은 고정된 토지 공급에 대한 더 큰 주택담보대출을 댑니다.3 더 높은 토지 값은 더 큰 대출을 뜻하고, 그것이 토지 값을 더욱 끌어올립니다——거듭거듭 붕괴로 끝나는 순환입니다.
왜 더 많이 짓는 것만으로는 부족한가
집을 더 많이 짓는 것은 도움이 되지만, 성장하는 공동체에서 나오는 이득이 사적인 토지 가치로 흘러드는 한, 새 공급의 이로움 대부분은 더 낮은 주거비가 아니라 더 높은 토지 값으로 포획됩니다. 토지를 놀려 두기를 보상하는 제도를 짓는 것으로 앞지를 수는 없습니다.
무엇이 실제로 그것을 바꾸나
공동체가 토지의 임대 가치를——토지 이용권을 통해——거두면, 토지를 놀려 두는 일이 수지가 맞지 않게 됩니다. 투기는 보상을 잃고, 토지 값은 토지를 쓰는 데서의 값어치로 내려가며, 집은 짓는 데 드는 값에 더 가까워집니다. 임금과 건물이 과세되지 않으므로, 일하고 짓는 일이 다시 보상받습니다.
그것이 유니티즘의 핵심입니다. 감당할 수 있는 주거 장에서 더 읽거나, 유니티즘과 조지주의에서 접근법을 견주어 보세요.