Pokolenie cen, które wymknęły się spod kontroli
W wielkich miastach świata przeciętne mieszkanie kosztuje dziś osiem do dwunastu razy więcej niż przeciętny roczny dochód. Pokolenie temu było to trzy do czterech.1 Przy stopie oszczędności 10% wkład własny, którego odłożenie kiedyś zajmowało sześć do ośmiu lat, teraz zajmuje szesnaście do dwudziestu czterech — i to pod warunkiem, że ceny stoją w miejscu, gdy oszczędzasz.
Coś się wyraźnie zepsuło. Ale co?
To nie koszt budowy
Cena budowy domu — drewno, beton, robocizna — wzrosła mniej więcej w tempie wszystkiego innego. To nie ona napędza kryzys. Rozłóż dom na części, a okaże się, że wymykającym się spod kontroli kosztem wcale nie jest budynek. To ziemia pod nim.
W miarę jak wspólnota rośnie — gdy przybywa miejsc pracy, transportu, szkół i sklepów — jej ziemia staje się bardziej pożądana, a cena tej ziemi rośnie. Budynek się amortyzuje; to wartość ziemi szybuje w górę.2 Większość tego, co nazywamy „rynkiem mieszkaniowym”, to w rzeczywistości rynek lokalizacji.
Spekulacja dolewa oliwy do ognia
Ponieważ ziemia jest nisko opodatkowana, trzymanie jej prawie nic nie kosztuje, więc bezczynne działki i puste domy stają się zyskownymi inwestycjami. Ludzie kupują ziemię nie po to, by jej używać, lecz by czekać na wzrost ceny — to spekulacja ziemią. Odbiera to podaż tym, którzy naprawdę chcą mieszkać i budować, i pcha ceny jeszcze wyżej.
Co gorsza, tania w utrzymaniu ziemia to idealne zabezpieczenie pod coraz większe kredyty. Większość kredytów bankowych nie finansuje już firm; finansuje większe hipoteki pod tę samą stałą podaż ziemi.3 Wyższe ceny ziemi oznaczają większe kredyty, które windują ceny ziemi jeszcze bardziej — cykl, który kończy się, raz po raz, krachem.
Dlaczego budowanie więcej samo w sobie nie wystarczy
Budowanie większej liczby domów pomaga, ale dopóki zyski z rosnącej wspólnoty płyną w prywatne wartości ziemi, znaczna część korzyści z nowej podaży jest przechwytywana jako wyższe ceny ziemi, a nie niższe koszty mieszkań. Nie da się przebudować systemu, który nagradza trzymanie ziemi bezczynnie.
Co naprawdę by to zmieniło
Gdyby wspólnoty pobierały wartość czynszową ziemi — poprzez prawa użytkowania ziemi — trzymanie ziemi bezczynnie przestałoby się opłacać. Spekulacja straciłaby nagrodę, ceny ziemi spadłyby ku temu, ile ziemia jest warta do używania, a domy kosztowałyby bliżej tego, ile kosztuje ich budowa. Ponieważ płace i budynki byłyby nieopodatkowane, praca i budowanie znów byłyby nagradzane.
To jest sedno unityzmu. Przeczytaj więcej w rozdziale Dostępne mieszkania albo porównaj podejścia w Unityzm a georgizm.