आवास इतना अवहनीय क्यों है?

बेलगाम दामों की एक पीढ़ी

दुनिया भर के बड़े शहरों में एक औसत मकान अब एक औसत वार्षिक आय का आठ से बारह गुना है। एक पीढ़ी पहले यह तीन से चार था।¹ 10% की बचत दर पर, जो डाउनपेमेंट कभी छह से आठ वर्ष में जमा होता था अब सोलह से चौबीस वर्ष लेता है — और वह भी तब, जब आप बचत कर रहे हों और दाम स्थिर रहें।

स्पष्टतः कुछ टूट गया है। पर क्या?

यह निर्माण की लागत नहीं है

एक मकान बनाने का दाम — लकड़ी, कंक्रीट, श्रम — मोटे तौर पर बाकी हर चीज़ के साथ-साथ बढ़ा है। यही संकट को नहीं चला रहा। एक मकान को उसके हिस्सों में तोड़िए और आप पाएँगे कि बेलगाम लागत इमारत है ही नहीं। यह उसके नीचे की भूमि है।

जैसे-जैसे कोई समुदाय बढ़ता है — जैसे-जैसे उसमें नौकरियाँ, परिवहन, विद्यालय और दुकानें जुड़ती हैं — उसकी भूमि अधिक वांछनीय हो जाती है, और उस भूमि का दाम चढ़ता है। इमारत का अवमूल्यन होता है; जो आसमान छूता है वह भूमि मूल्य है।² जिसे हम ‘आवास बाज़ार’ कहते हैं उसका अधिकांश असल में स्थान का बाज़ार है।

सट्टेबाज़ी आग में घी डालती है

चूँकि भूमि पर कम कर लगता है, उसे रखने में लगभग कुछ नहीं लगता, इसलिए बेकार पड़े भूखंड और खाली घर जीतने वाले निवेश बन जाते हैं। लोग भूमि उपयोग के लिए नहीं, बल्कि उसकी कीमत बढ़ने का इंतज़ार करने के लिए खरीदते हैं — भूमि सट्टेबाज़ी। यह उन लोगों से आपूर्ति रोक लेती है जो सचमुच रहना और बनाना चाहते हैं, और दामों को और ऊपर धकेलती है।

इससे भी बुरा, रखने में सस्ती भूमि लगातार बड़े होते ऋणों के लिए सही जमानत है। अधिकांश बैंक उधारी अब व्यवसायों को नहीं देती; यह उसी निश्चित भूमि-आपूर्ति के विरुद्ध बड़े बंधक देती है।³ ऊँचे भूमि-दाम का अर्थ बड़े ऋण, जो भूमि-दामों को और चढ़ाते हैं — एक चक्र जो बार-बार एक धराशायी में समाप्त होता है।

अकेले अधिक बनाना क्यों पर्याप्त नहीं

अधिक मकान बनाना मदद करता है, पर जब तक एक बढ़ते समुदाय के लाभ निजी भूमि-मूल्यों में बहते हैं, नई आपूर्ति के लाभ का अधिकांश निचले आवास-लागत के बजाय ऊँचे भूमि-दामों के रूप में हड़प लिया जाता है। आप ऐसी व्यवस्था को बनाकर पार नहीं कर सकते जो भूमि को बेकार रखने को पुरस्कृत करती है।

इसे वास्तव में क्या बदलेगा

यदि समुदाय भूमि का किराया-मूल्य वसूलें — भूमि-उपयोग अधिकारों के माध्यम से — तो भूमि को बेकार रखना लाभदायक नहीं रहेगा। सट्टेबाज़ी अपना इनाम खो देगी, भूमि-दाम उस ओर गिरेंगे जो भूमि उपयोग के लिए मूल्यवान है, और घरों की लागत उनके निर्माण की लागत के अधिक निकट होगी। चूँकि वेतन और इमारतों पर कर नहीं लगेगा, काम करना और बनाना फिर से पुरस्कृत होगा।

यही यूनिटिज़्म का मर्म है। किफ़ायती आवास अध्याय में और पढ़ें, या यूनिटिज़्म और जॉर्जवाद में दृष्टिकोणों की तुलना करें।