Поколение цен, вышедших из-под контроля
В крупных городах мира среднее жильё теперь стоит в восемь — двенадцать раз больше среднего годового дохода. Поколение назад это было три — четыре.1 При норме сбережений 10% первоначальный взнос, на который раньше уходило шесть — восемь лет, теперь требует шестнадцати — двадцати четырёх — и это если цены стоят на месте, пока вы копите.
Явно что-то сломалось. Но что?
Дело не в стоимости строительства
Цена постройки дома — древесина, бетон, труд — выросла примерно вровень со всем остальным. Не она движет кризисом. Разберите дом на части, и вы обнаружите, что вышедшая из-под контроля стоимость — вовсе не здание. Это земля под ним.
По мере роста сообщества — когда добавляются рабочие места, транспорт, школы и магазины — его земля становится более желанной, и цена этой земли растёт. Здание обесценивается; именно стоимость земли взлетает.2 Бóльшая часть того, что мы называем «рынком жилья», на самом деле является рынком местоположения.
Спекуляция подливает масла в огонь
Поскольку земля облагается слабо, держать её почти ничего не стоит, так что пустующие участки и пустые дома становятся выигрышными вложениями. Люди покупают землю не для того, чтобы ею пользоваться, а чтобы дождаться роста цены — это земельная спекуляция. Это лишает предложения тех, кто действительно хочет жить и строить, и толкает цены ещё выше.
Хуже того, дешёвая в содержании земля — идеальный залог для всё бóльших кредитов. Бóльшая часть банковского кредитования больше не финансирует предприятия; она финансирует более крупные ипотеки под то же фиксированное предложение земли.3 Более высокие цены на землю означают более крупные кредиты, которые ещё сильнее взвинчивают цены на землю — цикл, который снова и снова заканчивается крахом.
Почему строить больше само по себе недостаточно
Строить больше жилья помогает, но пока выгоды растущего сообщества утекают в частную стоимость земли, бóльшая часть пользы от нового предложения захватывается в виде более высоких цен на землю, а не более низкой стоимости жилья. Нельзя застроить систему, которая вознаграждает удержание земли без дела.
Что действительно бы это изменило
Если бы сообщества собирали арендную стоимость земли — через права пользования землёй —, держать землю без дела перестало бы окупаться. Спекуляция лишилась бы награды, цены на землю упали бы к тому, сколько земля стоит для пользования, и дома стоили бы ближе к тому, во что обходится их постройка. Поскольку зарплаты и здания не облагались бы налогом, труд и строительство снова вознаграждались бы.
В этом суть унитизма. Подробнее в главе Доступное жильё или сравните подходы в Унитизм и джорджизм.