11. Hunian Terjangkau

Tidak akan ada keadilan atau kewajaran dalam sebuah masyarakat di mana sebagian orang hidup dalam ketunawismaan, atau di bawah bayang-bayang risiko tersebut, sementara yang lain bahkan tidak dapat membayangkannya.

— Jordan Flaherty, Penggerak Komunitas dan Jurnalis

Kita hidup di dunia yang penuh kelimpahan namun sekaligus kemiskinan. Kita tidak lagi dapat menyalahkan kelaparan, perang, atau kurangnya kemajuan teknologi atas kemiskinan yang tetap menjadi bagian tak terpisahkan dari pengalaman manusia. Kita pun tidak dapat menyalahkan sistem moneter berbasis utang semata atas keadaan kita. Meskipun uang membeli kekuasaan, hal itu pada umumnya hanya dapat terjadi dalam sistem ekonomi di mana kekayaan tidak mudah diciptakan karena kepemilikan dan penimbunan tanah. Manusia membutuhkan tanah bahkan lebih dari membutuhkan uang; monopoli tanah—bukan monopoli uang—adalah pendorong utama kemiskinan dan ketimpangan. Begitu kita memahami bahwa persoalannya adalah kurangnya akses terjangkau terhadap tanah, dan karena itu terhadap komunitas, kita memahami mengapa nilai tanah harus dibagi.

Para ekonom di seluruh dunia telah meletakkan banyak landasan ilmiah bagi efektivitas dan keabsahan kontribusi tanah komunitas. Orang-orang yang tidak akrab dengan kontribusi tanah sering bertanya-tanya apakah kontribusi ini akan menaikkan biaya hunian. Namun, sebagaimana akan kita lihat dalam bab ini, tanah justru menjadi lebih terjangkau karena tanah tidak lagi akan ditimbun. Dan karena pendapatan dari kontribusi tanah akan mengurangi atau bahkan menghilangkan kebutuhan akan pajak konvensional, barang dan jasa akan menjadi jauh lebih terjangkau. Hasil akhirnya adalah pemilik rumah kemungkinan besar akan menikmati penghematan bersih karena pajak yang berkurang atau dihapuskan serta biaya hidup yang jauh lebih rendah.

Kontribusi tanah komunitas hanya membebani pemilik properti yang tidak memanfaatkan tanah secara efisien. Penyewa tidak terpengaruh karena penyewa sudah membayar manfaat yang mereka terima dari komunitas tempat mereka tinggal, hanya saja mereka membayar kepada tuan tanah mereka alih-alih kepada komunitas mereka. Dengan kata lain, karena penyewa sudah membayar kontribusi tanah kepada pemilik properti, kontribusi tanah sudah termasuk dalam keuntungan tuan tanah jika mereka menyewakan propertinya; jika pemilik properti mencoba membebankan kontribusi tanah komunitas kepada penyewa mereka, dan dengan demikian menagih penyewa dua kali atas manfaat komunitas yang diterima penyewa, mereka akan mendapati bahwa pasar sewa properti akan dengan mudah mengakomodasi penyewa dengan pemilik properti lain yang bersedia menerima keuntungan lebih sedikit.⁶¹

Meskipun demikian, kontribusi tanah komunitas memberikan situasi saling menguntungkan bagi semua orang, karena pengembang real estat tetap dapat memperoleh keuntungan dari nilai hunian yang mereka sediakan; mereka hanya tidak akan dapat lagi mengambil keuntungan sebesar itu dari tanah. Dan karena kontribusi tanah komunitas akan mengarah pada peningkatan kekayaan secara keseluruhan bagi masyarakat sembari mencegah peningkatan biaya hidup yang lebih besar, kontribusi tanah komunitas sangat bermanfaat juga bagi penyewa.

Hukum dan praktik kita saat ini tidak mendukung impian hunian terjangkau bagi orang kebanyakan. Sementara itu, pemilik rumah dengan cicilan KPR yang mahal terbebani oleh kewajiban mereka; sistem kita saat ini tidak mudah memungkinkan mereka untuk menjual rumah mereka dan menyewa sebagai gantinya. Kebijakan ekonomi yang cacat yang dimaksudkan untuk mendorong kepemilikan rumah—dan dengan demikian kepemilikan tanah—busuk pada intinya karena dibangun di atas asumsi bahwa tanah seharusnya dimiliki dan diambil keuntungannya. Akibatnya, kebijakan-kebijakan semacam itu mengarahkan kita untuk mempertimbangkan kepentingan diri jangka pendek dengan mengorbankan kepentingan bersama, dan karena itu dengan mengorbankan kepentingan diri jangka panjang kita sendiri.

Salah satu cara bagi komunitas untuk menciptakan hunian terjangkau adalah dengan komunitas lokal mengadopsi hak guna lahan. Untuk mewujudkan transisi menuju model semacam itu, baik pemerintah daerah maupun trust tanah komunitas akan menyediakan pembiayaan kepada pembeli rumah, yang kemudian akan memberikan kontribusi tanah atas properti mereka selamanya. Akibatnya, komunitas akan mendapatkan penggantian atas barang dan jasa yang mereka sediakan kepada pemilik rumah, sementara pembeli properti pada dasarnya akan menjadi pembeli rumah, bukan pembeli tanah. Dengan cara ini, harga real estat berpotensi turun mulai dari 10 hingga 70 persen, tergantung pada kondisi pasar real estat lokal, dan semua orang menang.

Mari gunakan contoh praktis: Jika sebuah properti terjual seharga $250.000 tetapi memiliki rumah di atasnya yang bernilai $100.000, kita tahu bahwa nilai tanah (atau lokasi) properti tersebut adalah $150.000. Dengan demikian, seorang pembeli rumah atas properti seharga $250.000 membayar premi sebesar $150.000 hanya demi hak istimewa untuk tinggal di komunitas tertentu. Namun premi itu tidak mengalir ke kantong komunitas tempat properti ini berada: Para pemilik sebelumnya serta lembaga keuangan yang telah menyediakan pembiayaan sepanjang prosesnya justru mengantongi premi ini.⁶²

Mari kita lanjutkan contoh kita sedikit lebih jauh: Dua orang, John dan Susan, masing-masing memutuskan untuk membeli sebuah kondominium di lokasi itu seharga $250.000. Demi kesederhanaan, mari kita asumsikan baik John maupun Susan membayar uang muka sebesar $50.000, atau 20 persen, untuk properti tersebut. Untuk membayar sisa $200.000, John memilih KPR tiga puluh tahun dengan suku bunga 5 persen, sementara Susan memilih hak guna lahan. Komunitas lokalnya, demi mendorong hunian terjangkau, menyediakan Susan $120.000 dalam bentuk tunai untuk nilai lokasi properti serta KPR tiga puluh tahun dengan suku bunga 5 persen untuk sisa $80.000 sebagai imbalan atas penerbitan hak guna lahan kepada Susan.⁶³

Begitu Susan membeli properti—yang kini terikat pada hak guna lahan—harga jual properti turun secara signifikan, karena siapa pun yang memiliki properti ini mulai sekarang selamanya wajib memberikan kontribusi tanah komunitas berdasarkan nilai lokasi properti ini. Jadi sementara kondominium John tetap dihargai $250.000, kondominium Susan kini hanya dihargai $140.000, penurunan sebesar 44 persen!⁶⁴ Sementara itu, John membayar total $1.036 per bulan untuk bunga KPR dan pajak properti selama tahun pertama; Susan, bagaimanapun, hanya membayar total $731 per bulan untuk bunga KPR dan kontribusi tanah.

Mari kita lihat aliran uang untuk sepuluh tahun berikutnya. Kapan pun tanah dibeli dan dijual, tiga pemangku kepentingan secara otomatis bersaing memperebutkan bagian dari pendapatan yang bisa diperoleh dari tanah: komunitas, pemilik properti, dan lembaga yang membiayai kepemilikan properti. Ketika tanah meningkat nilainya, peningkatan ini selalu didistribusikan di antara ketiga pemangku kepentingan tersebut, tergantung pada bagaimana nilai tanah dibagi.

Dengan mengasumsikan tingkat pertumbuhan nilai tanah rata-rata 2 persen per tahun dan suku bunga umum 3 persen, sebuah kondominium seharga $250.000 tanpa hak guna lahan mungkin akan berharga $283.000 dalam sepuluh tahun. Namun, sebuah properti dengan hak guna lahan akan tetap hanya dihargai $149.000, bahkan setelah sepuluh tahun. Keuntungan bagi calon pembeli rumah di masa depan langsung tampak jelas: Dengan harga real estat yang sekali lagi terjangkau, pemilik rumah baru dapat menggunakan uang mereka untuk keperluan lain. Sementara itu, kontribusi tanah untuk properti ini akan meningkat dari $400 per bulan menjadi sekitar $478 per bulan (kontribusi tanah komunitas umumnya cenderung meningkat seiring waktu semakin berkembangnya sebuah kota).⁶⁵

John membayar total $897 per bulan untuk bunga KPR dan pajak properti selama tahun kesepuluh, sementara Susan melakukan pembayaran gabungan bunga KPR dan kontribusi tanah sebesar $753 per bulan (lihat Tabel 11-1).

TABEL 11-1: PERBANDINGAN BIAYA HIDUP BULANAN UNTUK TAHUN KESEPULUH

Dalam kasus John, bank akan mengambil bagian terbesar dari nilai tanah melalui pembayaran bunga KPR. Sementara itu, dengan hak guna lahan, komunitas akan jauh lebih diuntungkan: Pendapatan yang dikumpulkan atas nama komunitas selama sepuluh tahun tersebut mencapai sekitar $53.000, lebih dari dua kali lipat $25.000, yang merupakan jumlah yang akan dikumpulkan komunitas dari pajak properti jika sebaliknya (lihat Tabel 11-2).

TABEL 11-2: TOTAL PENGELUARAN SELAMA SEPULUH TAHUN

Agar model kontribusi tanah kita menjadi lengkap, kita harus mempertimbangkan dua aspek lagi dalam pembahasan hunian terjangkau kita. Pertama, kita harus meminimalkan ketimpangan antara penyewa dan pemilik tanah, dan kedua, kita harus menyediakan akses terjamin terhadap tanah bagi mereka yang tidak memiliki tanah—para tunawisma.

Saat ini, pemilik properti dapat mengambil keuntungan dari tanah sementara penyewa tidak bisa. Karena penyewa tidak mampu memperoleh keuntungan dari tanah, mereka biasanya berakhir tergusur akibat gentrifikasi ketika sewa meningkat. Sayangnya, dalam model ekonomi kita saat ini hanya ada sedikit hal yang dapat dilakukan komunitas selain menerapkan kontrol sewa untuk mencegah kenaikan sewa; sewa yang lebih tinggi adalah produk sampingan alami dari peningkatan kemakmuran di suatu wilayah. Karena kemakmuran ini hanya dikantongi oleh pemilik properti dan lembaga keuangan dan tidak dibagi dengan semua penduduk, kontrol sewa sering tampak seperti opsi yang paling tidak buruk dalam perang melawan gentrifikasi. Tetapi kontrol sewa datang dengan sejumlah efek samping negatif, termasuk kelangkaan hunian dan hunian berkualitas lebih rendah, dan tidak melayani komunitas dalam jangka panjang.⁶⁶

Yang dibutuhkan adalah sebuah mekanisme yang sama sekali baru di mana sewa yang lebih tinggi dibagi dengan semua penduduk—baik pemilik properti maupun penyewa. Salah satu cara efektif untuk melakukan ini adalah melalui penerbitan Pendapatan Dasar Universal parsial kepada semua penduduk, yang dibiayai sepenuhnya dari kontribusi tanah komunitas. Pendapatan Dasar Universal, hanya jika berasal secara eksklusif dari kontribusi tanah komunitas, memiliki efek mencegah gentrifikasi: Ketika penyewa menerima Pendapatan Dasar Universal, mereka mampu membayar sewa yang lebih tinggi, yang mereka bayarkan kepada tuan tanah mereka, yang pada gilirannya harus membayar lebih banyak uang kepada komunitas lokal mereka dan menyediakan layanan yang lebih baik kepada penyewa mereka. Komunitas, pada gilirannya, kemudian membagi pendapatan tambahan itu dengan semua anggota komunitas—dan semua orang menang.

Memiliki rumah sendiri dapat sangat menenangkan pikiran seseorang dengan cara yang hanya bisa dilakukan sedikit hal lain dalam hidup; para tunawisma sering kali sangat menyadari kenyataan ini karena mereka kekurangan keamanan psikologis tersebut. Meskipun sebagian orang cenderung percaya bahwa para tunawisma entah malas atau secara mental tidak mampu menghasilkan cukup uang untuk membeli tempat tinggal, sedikit orang yang mempertimbangkan prinsip bahwa tanah harus dibagi dengan semua manusia—terlepas dari apakah seseorang berkontribusi pada masyarakat atau tidak. Ini karena tidak ada manusia yang menciptakan tanah; oleh karena itu tidak ada manusia yang memiliki hak yang dapat dibenarkan untuk meminggirkan orang lain dari tanah. Lebih jauh lagi, kita semua membutuhkan tanah, sama seperti kita membutuhkan udara untuk bernapas.

Karena setiap orang memiliki hak dasar atas tanah, sudah menjadi kewajiban masyarakat untuk menyediakan standar minimum akses tanah gratis bagi semua anggotanya. Masyarakat dapat melakukan ini bagi pemilik properti**,** dan penyewa dengan menyediakan mereka Pendapatan Dasar Universal; namun, para tunawisma juga harus diberi opsi hunian publik gratis (yang biayanya dapat dipotong dari bagian Pendapatan Dasar Universal mereka) sehingga mereka dapat memiliki tempat tinggal tanpa hidup dalam ketakutan akan digusur. Menyediakan hunian gratis bagi para tunawisma juga masuk akal secara finansial, karena biaya menyediakan hunian bagi para tunawisma sering kali cenderung jauh lebih kecil daripada biaya kesejahteraan sesungguhnya dan beban sosial yang ditimbulkan oleh ketunawismaan.⁶⁷

Kredit foto

Tanah adalah hak asasi manusia yang universal. Pertimbangkan betapa pentingnya bagi pikiran manusia untuk memiliki tanah yang dapat disebut miliknya sendiri! Namun agar setiap orang dapat memiliki tanahnya sendiri, nilai tanah harus dibagi, dan hunian harus disediakan bagi mereka yang hidup di pinggiran.

Tanah adalah milik rakyat, namun para tunawisma bukan hanya tidak memiliki rumah—mereka tidak memiliki tanah. Kemiskinan mereka kurang merupakan cerminan ketidakmampuan mereka untuk mencukupi diri sendiri secara memadai dalam sistem ekonomi yang predatoris, dan jauh lebih merupakan cerminan ketidaktahuan kolektif kita. Begitu kita menyadari bahwa setiap orang memiliki hak atas tanah—dan karena itu, atas tempat berlindung—dan begitu kita menyadari bagaimana kita mengkomoditaskan hak ini kepada penawar tertinggi, menjadi jelas bagaimana kita masing-masing turut bersekongkol dalam kemiskinan satu sama lain. Oleh karena itu, terserah pada kita semua untuk melakukan bagian kita dalam mengentaskan kemiskinan dan menciptakan, dalam kata-kata Charles Eisenstein, "dunia yang lebih indah yang hati kita tahu mungkin terwujud."