11. Przystępne mieszkalnictwo

Nie może być uczciwości ani sprawiedliwości w społeczeństwie, w którym jedni żyją w bezdomności lub w cieniu jej zagrożenia, podczas gdy inni nawet nie potrafią sobie tego wyobrazić.

— Jordan Flaherty, działacz społeczny i dziennikarz

Żyjemy w świecie obfitości, a jednocześnie ubóstwa. Nie możemy już dłużej obwiniać głodu, wojny czy braku postępu technologicznego za biedę, która pozostaje nieodłączną częścią ludzkiego doświadczenia. Nie możemy też obwiniać wyłącznie opartego na długu systemu monetarnego za nasz obecny stan rzeczy. Choć pieniądze kupują władzę, mogą to czynić, ogólnie rzecz biorąc, jedynie w systemie gospodarczym, w którym bogactwa nie da się łatwo wytworzyć z powodu posiadania i gromadzenia ziemi. Istoty ludzkie potrzebują ziemi jeszcze bardziej niż potrzebują pieniędzy; to monopol na ziemię — a nie monopol na pieniądz — jest głównym motorem ubóstwa i nierówności. Gdy zrozumiemy, że problemem jest brak przystępnego dostępu do ziemi, a tym samym do wspólnoty, pojmiemy, dlaczego wartość ziemi musi być dzielona.

Ekonomiści na całym świecie położyli już znaczną część naukowych podstaw pod skuteczność i zasadność wspólnotowych kontrybucji od ziemi. Ludzie nieznający kontrybucji od ziemi często zastanawiają się, czy te kontrybucje podniosą koszty mieszkania. Jednak, jak przekonamy się w tym rozdziale, ziemia staje się w rzeczywistości bardziej przystępna, ponieważ przestaje być gromadzona. A ponieważ wpływy z kontrybucji od ziemi zmniejszą lub wręcz wyeliminują potrzebę stosowania konwencjonalnych podatków, towary i usługi staną się znacznie bardziej przystępne. Efektem końcowym jest to, że właściciele domów prawdopodobnie odnotują oszczędności netto dzięki obniżonym lub wyeliminowanym podatkom oraz znacznie niższym kosztom życia.

Wspólnotowe kontrybucje od ziemi obciążają jedynie właścicieli nieruchomości, którzy nie wykorzystują ziemi w sposób efektywny. Najemcy nie są nimi dotknięci, ponieważ najemcy już płacą za korzyści, jakie czerpią ze wspólnot, w których żyją — tyle że płacą swoim właścicielom, a nie swoim wspólnotom. Innymi słowy, skoro najemcy już płacą kontrybucje od ziemi właścicielom nieruchomości, kontrybucje od ziemi są już zawarte w zyskach właścicieli, którzy wynajmują swoje nieruchomości; jeśli właściciele nieruchomości spróbują przerzucić wspólnotowe kontrybucje od ziemi na swoich najemców, obciążając w ten sposób najemców dwukrotnie za korzyści wspólnotowe, jakie ci otrzymują, przekonają się, że rynek najmu nieruchomości po prostu skieruje najemcę do innego właściciela, gotowego zaakceptować niższy zysk.⁶¹

Niemniej jednak wspólnotowe kontrybucje od ziemi przynoszą korzyść wszystkim, ponieważ deweloperzy wciąż mogą czerpać zyski z wartości mieszkań, które oferują; po prostu nie będą już mogli tak bardzo zarabiać na ziemi. A ponieważ wspólnotowe kontrybucje od ziemi doprowadzą do ogólnego wzrostu bogactwa społeczeństwa, jednocześnie zapobiegając większemu wzrostowi kosztów życia, są one niezwykle korzystne również dla najemców.

Nasze obecne prawa i praktyki nie wspierają marzenia o przystępnym mieszkaniu dla przeciętnego człowieka. Tymczasem właściciele domów obciążeni kosztownymi kredytami hipotecznymi cierpią z powodu swoich zobowiązań; nasz obecny system nie pozwala im łatwo sprzedać domu i zacząć wynajmować. Wadliwe polityki gospodarcze mające zachęcać do posiadania domu — a tym samym do posiadania ziemi — są zepsute u samych fundamentów, ponieważ opierają się na założeniu, że ziemia powinna być posiadana i przynosić zysk. W rezultacie takie polityki nakłaniają nas do kierowania się krótkoterminowym interesem własnym kosztem interesów wspólnych, a zatem kosztem naszego własnego długoterminowego interesu.

Jednym ze sposobów, w jaki wspólnoty mogą tworzyć przystępne mieszkania, jest przyjęcie przez lokalne wspólnoty praw do użytkowania ziemi. Aby dokonać przejścia ku takiemu modelowi, albo władze lokalne, albo wspólnotowe fundusze ziemi zapewniałyby finansowanie nabywcom domów, którzy następnie wnosiliby kontrybucje od ziemi ze swoich nieruchomości na zawsze. W rezultacie wspólnoty otrzymywałyby zwrot za towary i usługi, które zapewniają właścicielom domów, podczas gdy nabywcy nieruchomości staliby się przede wszystkim nabywcami domów, a nie nabywcami ziemi. W ten sposób cena nieruchomości może potencjalnie spaść o od 10 do 70 procent, w zależności od warunków lokalnego rynku nieruchomości — i wszyscy na tym zyskują.

Posłużmy się praktycznym przykładem: jeśli nieruchomość sprzedaje się za 250 000 dolarów, ale stoi na niej dom wyceniony na 100 000 dolarów, wiemy, że wartość ziemi (czyli lokalizacji) tej nieruchomości wynosi 150 000 dolarów. Zgodnie z tym nabywca nieruchomości za 250 000 dolarów płaci premię w wysokości 150 000 dolarów tylko za przywilej zamieszkania w określonej wspólnocie. Ta premia nie trafia jednak do kieszeni wspólnoty, w której nieruchomość się znajduje: zamiast tego zgarniają ją poprzedni właściciele oraz instytucje finansowe, które po drodze zapewniły finansowanie.⁶²

Pociągnijmy nasz przykład nieco dalej: dwoje ludzi, John i Susan, postanawia kupić mieszkanie w tej lokalizacji za 250 000 dolarów. Dla uproszczenia załóżmy, że zarówno John, jak i Susan wnoszą wkład własny w wysokości 50 000 dolarów, czyli 20 procent, na poczet nieruchomości. Aby spłacić pozostałe 200 000 dolarów, John decyduje się na trzydziestoletni kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 5 procent, podczas gdy Susan wybiera prawo do użytkowania ziemi. Jej lokalna wspólnota, w celu promowania przystępnych mieszkań, zapewnia Susan 120 000 dolarów w gotówce na wartość lokalizacji nieruchomości, a także trzydziestoletni kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 5 procent na pozostałe 80 000 dolarów w zamian za wydanie Susan prawa do użytkowania ziemi.⁶³

Gdy tylko Susan kupuje nieruchomość — teraz powiązaną z prawem do użytkowania ziemi — cena sprzedaży nieruchomości znacznie spada, ponieważ ktokolwiek od tej pory posiada tę nieruchomość, jest na zawsze zobowiązany do wnoszenia wspólnotowej kontrybucji od ziemi opartej na wartości lokalizacji tej nieruchomości. Tak więc, podczas gdy mieszkanie Johna nadal jest wyceniane na 250 000 dolarów, mieszkanie Susan jest teraz wyceniane na zaledwie 140 000 dolarów, co stanowi obniżkę o 44 procent!⁶⁴ Tymczasem John płaci w pierwszym roku łącznie 1036 dolarów miesięcznie tytułem odsetek od kredytu i podatku od nieruchomości; Susan natomiast płaci łącznie tylko 731 dolarów miesięcznie tytułem odsetek od kredytu i kontrybucji od ziemi.

Przyjrzyjmy się przepływowi pieniędzy w ciągu kolejnych dziesięciu lat. Ilekroć ziemia jest kupowana i sprzedawana, trzej interesariusze automatycznie ubiegają się o udział w przychodzie, jaki można uzyskać z ziemi: wspólnota, właściciel nieruchomości oraz instytucje finansujące posiadanie nieruchomości. Gdy wartość ziemi rośnie, wzrosty te są zawsze dzielone pomiędzy tych trzech interesariuszy, w zależności od tego, jak podzielona jest wartość ziemi.

Zakładając średnią roczną stopę wzrostu wartości ziemi na poziomie 2 procent i ogólną stopę procentową 3 procent, mieszkanie warte 250 000 dolarów bez prawa do użytkowania ziemi może kosztować 283 000 dolarów za dziesięć lat. Nieruchomość z prawem do użytkowania ziemi będzie jednak wyceniana nadal tylko na 149 000 dolarów, nawet po dziesięciu latach. Korzyści dla przyszłych nabywców domów stają się od razu oczywiste: dzięki ponownie przystępnym cenom nieruchomości nowi właściciele domów mogą przeznaczyć swoje pieniądze na inne cele. Tymczasem kontrybucje od ziemi dla tej nieruchomości wzrosną z 400 dolarów miesięcznie do około 478 dolarów miesięcznie (wspólnotowe kontrybucje od ziemi mają na ogół tendencję do wzrostu w czasie, im bardziej miasto się rozrasta).⁶⁵

John płaci w dziesiątym roku łącznie 897 dolarów miesięcznie tytułem odsetek od kredytu i podatku od nieruchomości, podczas gdy Susan dokonuje łącznych płatności odsetek od kredytu i kontrybucji od ziemi w wysokości 753 dolarów miesięcznie (patrz Tabela 11-1).

TABELA 11-1: PORÓWNANIE MIESIĘCZNYCH KOSZTÓW UTRZYMANIA W DZIESIĄTYM ROKU

W przypadku Johna bank zgarnie lwią część wartości ziemi poprzez spłaty odsetek od kredytu. Tymczasem przy prawach do użytkowania ziemi wspólnota wyjdzie na tym znacznie lepiej: przychód zebrany na rzecz wspólnoty w ciągu tych dziesięciu lat wynosi około 53 000 dolarów, ponad dwukrotnie więcej niż 25 000 dolarów, które wspólnota zebrałaby w przeciwnym razie w postaci podatków od nieruchomości (patrz Tabela 11-2).

TABELA 11-2: ŁĄCZNE WYDATKI W CIĄGU DZIESIĘCIU LAT

Aby nasz model kontrybucji od ziemi był kompletny, musimy w naszej dyskusji o przystępnym mieszkalnictwie uwzględnić jeszcze dwa aspekty. Po pierwsze, musimy zminimalizować nierówność między najemcami a właścicielami ziemi, a po drugie, musimy zapewnić bezrolnym — bezdomnym — gwarantowany dostęp do ziemi.

Obecnie właściciele nieruchomości mogą czerpać zysk z ziemi, podczas gdy najemcy nie mogą. Ponieważ najemcy nie są w stanie czerpać zysku z ziemi, zwykle kończy się to tym, że zostają wyparci przez gentryfikację, gdy czynsze rosną. Niestety, w naszym obecnym modelu gospodarczym jest niewiele rzeczy, jakie wspólnoty mogą zrobić poza wprowadzeniem kontroli czynszów, aby zapobiec ich wzrostowi; wyższe czynsze są naturalnym produktem ubocznym rosnącej zamożności danego obszaru. Ponieważ ta zamożność jest zagarniana wyłącznie przez właścicieli nieruchomości i instytucje finansowe, a nie dzielona ze wszystkimi mieszkańcami, kontrola czynszów często wydaje się najmniej złą opcją w walce z gentryfikacją. Ale kontrola czynszów niesie ze sobą szereg negatywnych skutków ubocznych, w tym niedobór mieszkań i mieszkania niższej jakości, i w dłuższej perspektywie nie służy wspólnocie.⁶⁶

Potrzebny jest zupełnie nowy mechanizm, dzięki któremu wyższe czynsze będą dzielone ze wszystkimi mieszkańcami — zarówno właścicielami nieruchomości, jak i najemcami. Jednym ze skutecznych sposobów osiągnięcia tego jest wprowadzenie częściowego Powszechnego Dochodu Podstawowego dla wszystkich mieszkańców, finansowanego w całości ze wspólnotowych kontrybucji od ziemi. Powszechny Dochód Podstawowy, ale tylko wówczas, gdy wywodzi się wyłącznie ze wspólnotowych kontrybucji od ziemi, ma efekt zapobiegania gentryfikacji: gdy najemcy otrzymują Powszechny Dochód Podstawowy, są w stanie pozwolić sobie na wyższe czynsze, które płacą swoim właścicielom, ci zaś z kolei muszą zapłacić więcej swojej lokalnej wspólnocie i zapewnić lepsze usługi swoim najemcom. Wspólnota następnie dzieli ten dodatkowy przychód ze wszystkimi członkami wspólnoty — i wszyscy na tym zyskują.

Posiadanie własnego domu może w niesamowity sposób ukoić umysł, jak mało co innego w życiu; bezdomni są często boleśnie świadomi tej rzeczywistości, ponieważ brakuje im owego poczucia psychicznego bezpieczeństwa. Choć niektórzy skłonni są wierzyć, że bezdomni są albo leniwi, albo niezdolni psychicznie do zarobienia wystarczającej ilości pieniędzy, by pozwolić sobie na miejsce do życia, niewielu ludzi bierze pod uwagę zasadę, że ziemią należy się dzielić ze wszystkimi istotami ludzkimi — niezależnie od tego, czy dana osoba przyczynia się do społeczeństwa, czy nie. Dzieje się tak dlatego, że żadna istota ludzka nie stworzyła ziemi; dlatego żadna istota ludzka nie ma uzasadnionego prawa do marginalizowania innej osoby od ziemi. Co więcej, wszyscy potrzebujemy ziemi, tak jak potrzebujemy powietrza do oddychania.

Skoro każdy ma podstawowe prawo do ziemi, obowiązkiem społeczeństwa jest zapewnienie minimalnego standardu bezpłatnego dostępu do ziemi wszystkim jego członkom. Może to uczynić w stosunku do właścicieli nieruchomości**,** i najemców, zapewniając im Powszechny Dochód Podstawowy; bezdomni jednak powinni także otrzymać możliwość bezpłatnego mieszkalnictwa publicznego (którego koszt może zostać odjęty od ich udziału w Powszechnym Dochodzie Podstawowym), aby mogli mieć schronienie bez życia w strachu przed eksmisją. Zapewnienie bezdomnym bezpłatnego mieszkania ma sens również z finansowego punktu widzenia, ponieważ koszt zapewnienia mieszkania osobie bezdomnej często bywa znacznie niższy niż rzeczywiste koszty opieki społecznej i obciążenia społeczne, jakie tworzy bezdomność.⁶⁷

Photo credit

Ziemia jest powszechnym prawem człowieka. Pomyśl, jak ważne jest dla ludzkiego umysłu mieć grunt, który może nazwać własnym! Ale aby każdy mógł mieć swój własny grunt, wartość ziemi musi być dzielona, a mieszkanie musi być zapewnione tym, którzy żyją na marginesie.

Ziemia należy do ludzi, a jednak bezdomni są nie tylko bezdomni — są bezrolni. Ich ubóstwo jest mniej odzwierciedleniem ich niezdolności do wystarczającego zatroszczenia się o siebie w drapieżnym systemie gospodarczym, a znacznie bardziej odzwierciedleniem naszej zbiorowej ignorancji. Gdy uświadomimy sobie, że każdy ma prawo do ziemi — a tym samym do schronienia — i gdy uświadomimy sobie, jak utowarawiamy to prawo na rzecz oferenta dającego najwyższą cenę, staje się oczywiste, w jaki sposób każdy z nas jest współwinny ubóstwa innych. Dlatego od nas wszystkich zależy, czy wniesiemy swój wkład w łagodzenie ubóstwa i tworzenie, jak ujął to Charles Eisenstein, „piękniejszego świata, o którym nasze serca wiedzą, że jest możliwy”.