11. 手頃な価格の住宅

一部の人々がホームレスの状態で、あるいはそのリスクの影に怯えて暮らしている一方で、他の人々はそうした事態を想像すらできないような社会に、公正も正義も存在しえない。

— ジョーダン・フラハティ、コミュニティ・オーガナイザー、ジャーナリスト

私たちは豊かさと貧困が同時に存在する世界に生きている。人間の経験から切り離せない一部であり続ける貧困を、もはや飢饉や戦争、技術的進歩の欠如のせいにすることはできない。また、私たちの現状を負債ベースの貨幣システムだけのせいにすることもできない。お金は権力を買うが、それが可能なのは、おおむね、土地の所有と買い占めによって富を簡単に生み出せない経済システムにおいてのみである。人間はお金以上に土地を必要としている。貧困と不平等の主たる原動力は、お金の独占ではなく土地の独占なのだ。 いったん問題が 土地への手頃な価格でのアクセス、ひいては コミュニティへのアクセス の欠如であると理解すれば、なぜ土地の価値が共有されなければならないのかが分かる。

世界中の経済学者たちが、コミュニティ土地拠出の有効性と妥当性についての科学的基盤の多くをすでに築いてきた。土地拠出になじみのない人々は、これらの拠出が住宅費を引き上げるのではないかとしばしば疑問に思う。しかし、本章で見ていくように、土地はもはや買い占められなくなるため、実際にはより手頃な価格になる。そして、土地拠出からの収入が従来の税金の必要性を縮小、あるいは排除するため、財やサービスは大幅に手頃な価格になる。最終的な結果として、住宅所有者は税金の縮小・排除と生活費の大幅な低下によって、純粋に貯蓄を得る可能性が高い。

コミュニティ土地拠出が負担となるのは、土地を効率的に利用しない不動産所有者だけである。借家人は影響を受けない。なぜなら借家人は、住んでいるコミュニティから受ける恩恵に対して すでに 支払いをしているからだ——ただし、その支払い先がコミュニティではなく家主になっているだけである。言い換えれば、借家人はすでに不動産所有者に土地拠出を支払っているため、不動産所有者が物件を貸し出す場合、土地拠出はすでに家主の利益に含まれている。もし不動産所有者がコミュニティ土地拠出を借家人に転嫁しようとし、借家人が受け取るコミュニティの恩恵に対して借家人に 二重に 課金しようとすれば、不動産賃貸市場が、より少ない利益で受け入れる別の不動産所有者を借家人に紹介するだけだと分かるだろう。⁶¹

それでもなお、コミュニティ土地拠出は誰にとってもウィンウィンをもたらす。不動産開発業者は依然として提供する住宅の価値から利益を得られるからだ。ただ、もはや土地からそれほど多くの利益を得られなくなるだけである。そして、コミュニティ土地拠出は生活費のさらなる上昇を防ぎつつ社会全体の富の増加につながるため、借家人にとっても極めて有益である。

私たちの現在の法律や慣行は、平均的な人にとっての手頃な価格の住宅という夢を支えていない。一方で、高額な住宅ローンを抱える住宅所有者は、その負債に苦しめられている。現在のシステムでは、自宅を売却して代わりに賃貸に移ることが容易ではない。住宅所有——ひいては土地所有——を奨励するための欠陥のある経済政策は、その核心において腐っている。なぜなら、それらは土地が所有され、利益を得るべきものだという前提の上に築かれているからだ。その結果、こうした政策は私たちを、共通の利益を犠牲にして——したがって自らの長期的な自己利益を犠牲にして——短期的な自己利益を考えるよう仕向ける。

コミュニティが手頃な価格の住宅を生み出す一つの方法は、地域コミュニティが土地利用権を採用することである。このようなモデルへの移行を実現するには、地方自治体またはコミュニティ・ランド・トラストが住宅購入者に資金を提供し、購入者はその後、自らの物件に対して永続的に土地拠出を行う。その結果、コミュニティは住宅所有者に提供する財やサービスに対して償還を受け、不動産購入者は主として 土地 の購入者ではなく 住宅 の購入者となる。こうすることで、地域の不動産市場の状況に応じて、不動産価格は10〜70パーセントのどこかで下落する可能性があり、誰もが恩恵を受ける。

実際の例を用いてみよう。ある物件が25万ドルで売れるが、その上に10万ドルと評価される家が建っているとすると、その物件の土地（または立地）価値は15万ドルだと分かる。したがって、25万ドルの物件を購入する人は、特定のコミュニティに住む特権だけのために15万ドルのプレミアムを支払っていることになる。しかし、そのプレミアムは、この物件が所在するコミュニティの懐には流れ込まない。代わりに、以前の所有者や、その過程で資金を提供してきた金融機関がこのプレミアムを懐に入れているのだ。⁶²

例をもう少し進めてみよう。2人の人物、ジョンとスーザンが、それぞれその立地のコンドミニアムを25万ドルで購入することにしたとする。話を簡単にするため、ジョンとスーザンの両方が物件に対して頭金5万ドル、つまり20パーセントを支払うと仮定しよう。残りの20万ドルを支払うために、ジョンは金利5パーセントの30年ローンを選び、スーザンは土地利用権を選ぶ。彼女の地域コミュニティは、手頃な価格の住宅を促進するために、スーザンに土地利用権を発行する見返りとして、物件の立地価値に対して12万ドルの現金と、残りの8万ドルに対して金利5パーセントの30年ローンを提供する。⁶³

スーザンが物件を購入する——いまや土地利用権に結びついている——とすぐに、物件の販売価格は大幅に下落する。なぜなら、今後この物件を所有する者は誰であれ、この物件の立地価値に基づくコミュニティ土地拠出を永久に行う義務を負うからだ。そのため、ジョンのコンドミニアムが25万ドルの値を保ち続ける一方で、スーザンのコンドミニアムはいまや14万ドルの値しかつかない。*なんと44パーセントの値下げだ！**⁶⁴ 一方、ジョンは初年度に住宅ローン金利と固定資産税で月合計1,036ドルを支払う。しかしスーザンは、住宅ローン金利と土地拠出で月合計731ドルしか支払わない。

今後10年間の資金の流れを見てみよう。土地が売買されるたびに、3つの利害関係者が土地から得られる収入の分け前を自動的に争う。すなわち、コミュニティ、不動産所有者、そして 不動産所有に資金を提供する機関 である。土地の価値が上昇すると、その上昇分は、土地の価値がどのように分配されるかに応じて、常にこれら3つの利害関係者の間で分配される。

年平均2パーセントの土地価値成長率と3パーセントの一般金利を仮定すると、土地利用権のない25万ドルのコンドミニアムは、10年後には28万3,000ドルになるかもしれない。しかし、土地利用権付きの物件は、10年後でも依然として14万9,000ドルの値しかつかない。将来の住宅購入者にとっての利点はすぐに明らかになる。不動産価格が再び手頃になることで、新しい住宅所有者は自分のお金を別の用途に充てられる。一方、この物件の土地拠出は月400ドルから約478ドルに増加しているだろう（コミュニティ土地拠出は、都市が成長すればするほど、一般的に時間とともに増加する傾向がある）。⁶⁵

ジョンは10年目に住宅ローン金利と固定資産税で月合計897ドルを支払い、スーザンは住宅ローン金利と土地拠出を合わせて月753ドルを支払う（表11-1を参照）。

表11-1：10年目の月間生活費の比較

ジョンの場合、銀行が住宅ローン金利の支払いを通じて土地価値の大半を取得する。一方、土地利用権があれば、コミュニティの状況ははるかに良くなる。その10年間にコミュニティのために集められた収入は約5万3,000ドルに達し、これはコミュニティが固定資産税として徴収していたであろう2万5,000ドルの2倍以上である（表11-2を参照）。

表11-2：10年間の総支出

私たちの土地拠出モデルを完成させるためには、手頃な価格の住宅に関する議論において、さらに2つの側面を考慮しなければならない。第一に、借家人と土地所有者の間の不平等を最小化しなければならない。そして第二に、土地を持たない者——ホームレス——に対して、土地への保証されたアクセスを提供しなければならない。

現在、不動産所有者は土地から利益を得られるが、借家人はできない。借家人は土地から利益を得られないため、家賃が上昇するとたいてい高級化（ジェントリフィケーション）によって追い出されてしまう。残念ながら、現在の経済モデルでは、家賃統制を実施する以外に、コミュニティが家賃の上昇を防ぐためにできることはほとんどない。家賃の上昇は、ある地域の繁栄が増したことの自然な副産物である。この繁栄は不動産所有者と金融機関の懐に入るだけで、すべての住民と共有されないため、家賃統制はしばしば、ジェントリフィケーションとの闘いにおいて最もましな選択肢に見える。しかし家賃統制には、住宅不足や住宅の質の低下を含む多くの負の副作用が伴い、長期的にはコミュニティの役に立たない。⁶⁶

必要とされているのは、高い家賃がすべての住民——不動産所有者も借家人も同様に——と共有される、まったく新しい仕組みである。これを実現する一つの効果的な方法は、コミュニティ土地拠出から全面的に資金を賄った部分的な ユニバーサル・ベーシック・インカム をすべての住民に発行することである。ユニバーサル・ベーシック・インカムは、コミュニティ土地拠出のみから派生する場合に限り、ジェントリフィケーションを防ぐ効果がある。借家人がユニバーサル・ベーシック・インカムを受け取れば、より高い家賃を負担できるようになり、それを家主に支払う。家主は今度は地域コミュニティにより多くのお金を支払い、借家人により良いサービスを提供しなければならない。そしてコミュニティは、その増えた収入をすべてのコミュニティ・メンバーと共有する——こうして誰もが恩恵を受ける。

自分自身の家を持つことは、人生の他のわずかなものにしかできないやり方で、心を大きく安らげてくれる。ホームレスの人々は、その心理的な安心感を欠いているため、しばしばこの現実を痛切に意識している。ホームレスの人々は怠惰であるか、住む場所を確保するのに十分なお金を稼ぐ精神的能力がないかのどちらかだと信じる傾向のある人もいるが、ある人が社会に貢献するかどうかにかかわらず、土地はすべての人間と共有されなければならないという原則を考慮する人はほとんどいない。これは、いかなる人間も土地を作ったわけではないからだ。したがって、いかなる人間も他人を土地から疎外する正当な権利を持たない。さらに、私たちは皆、呼吸するために空気を必要とするのと同じように、土地を必要としている。

誰もが土地への基本的な権利を持っているのだから、すべてのメンバーに無償の土地アクセスの最低基準を提供することは社会の義務である。社会は、不動産所有者**、**および借家人に対しては、ユニバーサル・ベーシック・インカムを提供することでこれを行える。しかしホームレスの人々には、無償の公共住宅という選択肢も与えるべきである（その費用は彼らのユニバーサル・ベーシック・インカムの分け前から差し引くことができる）。そうすれば、彼らは立ち退かされる恐れに怯えることなく住居を持てる。ホームレスの人々に無償の住宅を提供することは、財政的な観点からも理にかなっている。なぜなら、ホームレスの人々に住宅を提供する費用は、ホームレス状態によって生じる実際の福祉費用や社会的負担よりも大幅に少なくなる傾向があるからだ。⁶⁷

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土地は普遍的な人権である。人間の心が、自分のものと呼べる土地を持つことがどれほど重要であるかを考えてみてほしい！しかし、誰もが自分の土地を持つためには、土地の価値が共有されなければならず、周縁に生きる人々に住宅が提供されなければならない。

土地は人々のものである。それなのにホームレスの人々はホームレスであるだけでなく、土地を持たない者なのだ。彼らの貧困は、略奪的な経済システムにおいて自分自身を十分に養うことができない無能さの反映というよりも、はるかに私たちの集団的無知の反映である。誰もが土地への権利——ひいては住居への権利——を持っていることに気づき、そして私たちがこの権利を最高入札者に商品化していることに気づいたとき、私たちひとりひとりがいかに互いの貧困に加担しているかが明らかになる。したがって、貧困を緩和し、チャールズ・アイゼンスタインの言葉を借りれば「私たちの心が可能だと知っている、より美しい世界」を創造するために、自分の役割を果たすのは私たち全員にかかっている。