11. 저렴한 주택

어떤 이들은 노숙 상태에서, 혹은 그 위험의 그늘 아래서 살아가는 반면, 다른 이들은 그런 상황을 상상조차 할 수 없는 사회에는 공정함도 정의도 있을 수 없다.

— 조던 플래허티, 지역사회 활동가이자 언론인

우리는 풍요와 빈곤이 동시에 존재하는 세상에 살고 있다. 우리는 더 이상 인간 경험의 떼려야 뗄 수 없는 일부로 남아 있는 빈곤을 기근, 전쟁, 혹은 기술적 진보의 부족 탓으로 돌릴 수 없다. 또한 우리의 현실을 부채 기반의 화폐 시스템 하나만으로 탓할 수도 없다. 돈이 권력을 사들이긴 하지만, 그것이 가능한 것은 대체로 토지의 소유와 사재기로 인해 부를 쉽게 창출할 수 없는 경제 시스템 안에서다. 인간은 돈보다 토지를 더욱 필요로 한다. 빈곤과 불평등의 일차적 동인은 돈의 독점이 아니라 토지의 독점이다. 일단 우리가 그 문제가 토지에 대한 저렴한 접근, 따라서 공동체에 대한 접근 의 결여라는 점을 이해하면, 왜 토지의 가치가 공유되어야 하는지를 이해하게 된다.

전 세계의 경제학자들은 이미 공동체 토지 기여의 효과성과 타당성에 대한 과학적 토대를 상당 부분 마련해 두었다. 토지 기여에 익숙하지 않은 사람들은 종종 이 기여가 주택 비용을 높이지 않을까 궁금해한다. 그러나 이 장에서 보게 되듯이, 토지는 더 이상 사재기되지 않을 것이기 때문에 실제로는 더 저렴해진다. 그리고 토지 기여에서 나오는 수입이 기존 세금의 필요성을 줄이거나 심지어 없애기 때문에, 재화와 서비스가 상당히 더 저렴해진다. 그 최종 결과로 주택 소유자들은 줄어들거나 사라진 세금과 훨씬 낮아진 생활비 덕분에 순절감을 누리게 될 가능성이 크다.

공동체 토지 기여는 토지를 효율적으로 사용하지 않는 부동산 소유자에게만 부담을 준다. 세입자는 영향을 받지 않는데, 세입자는 이미 자신이 사는 공동체에서 받는 혜택에 대해 대가를 지불하고 있기 때문이다. 다만 그 대가를 공동체가 아니라 임대인에게 지불하고 있을 뿐이다. 다시 말해, 세입자는 이미 부동산 소유자에게 토지 기여를 지불하고 있으므로, 부동산을 임대하는 경우 토지 기여는 이미 임대인의 수익에 포함되어 있다. 만약 부동산 소유자가 공동체 토지 기여를 세입자에게 전가하려 하여 세입자가 받는 공동체 혜택에 대해 세입자에게 두 번 청구한다면, 그들은 부동산 임대 시장이 더 적은 수익을 받아들일 의향이 있는 다른 부동산 소유자에게 그 세입자를 단순히 넘겨줄 것임을 알게 될 것이다.⁶¹

그럼에도 불구하고, 공동체 토지 기여는 모두에게 윈윈을 제공한다. 부동산 개발업자는 여전히 자신이 제공하는 주택의 가치로부터 이익을 얻을 수 있기 때문이다. 다만 더 이상 토지로부터 그렇게 많은 이익을 얻지 못할 뿐이다. 그리고 공동체 토지 기여는 생활비의 더 큰 상승을 막으면서 사회 전체의 부를 증가시키므로, 세입자에게도 매우 유익하다.

우리의 현행 법과 관행은 보통 사람을 위한 저렴한 주택이라는 꿈을 뒷받침하지 못한다. 한편, 값비싼 주택담보대출을 진 주택 소유자들은 자신의 부채에 짓눌린다. 우리의 현행 시스템은 그들이 집을 팔고 대신 임대하는 것을 쉽게 허용하지 않는다. 주택 소유를—따라서 토지 소유를—장려하기 위한 결함 있는 경제 정책들은 그 핵심부터 썩어 있는데, 토지를 소유하고 그것으로부터 이익을 얻어야 한다는 가정 위에 세워졌기 때문이다. 그 결과, 그러한 정책들은 우리가 공동의 이익을 희생하면서, 따라서 우리 자신의 장기적 자기 이익을 희생하면서 단기적 자기 이익을 고려하도록 만든다.

공동체가 저렴한 주택을 창출하는 한 가지 방법은 지역 공동체가 토지 이용권을 채택하는 것이다. 그러한 모델로의 전환을 이루기 위해서는, 지방 정부나 공동체 토지 신탁이 주택 구매자에게 자금을 제공하고, 그 구매자가 자신의 부동산에 대해 영구적으로 토지 기여를 하게 된다. 그 결과 공동체는 주택 소유자에게 제공하는 재화와 서비스에 대해 보상을 받게 되고, 부동산 구매자는 주로 토지 구매자가 아니라 주택 구매자가 된다. 이렇게 하면 지역 부동산 시장의 조건에 따라 부동산 가격이 10퍼센트에서 70퍼센트까지 낮아질 수 있고, 모두가 이긴다.

실제 예시를 들어보자. 어떤 부동산이 25만 달러에 팔리는데 그 위에 10만 달러로 평가되는 집이 있다면, 그 부동산의 토지(혹은 위치) 가치가 15만 달러임을 알 수 있다. 따라서 25만 달러짜리 부동산의 구매자는 단지 특정 공동체에 사는 특권을 위해 15만 달러의 프리미엄을 지불한다. 그러나 그 프리미엄은 이 부동산이 위치한 공동체의 주머니로 흘러들어 가지 않는다. 이전 소유자들과 그 과정에서 자금을 제공한 금융 기관들이 대신 이 프리미엄을 챙겼다.⁶²

예시를 좀 더 진행해 보자. 두 사람, 존과 수전이 각각 그 위치에서 25만 달러짜리 콘도미니엄을 사기로 결정한다. 단순화를 위해, 존과 수전 모두 부동산에 대해 5만 달러, 즉 20퍼센트의 계약금을 낸다고 가정하자. 나머지 20만 달러를 지불하기 위해, 존은 5퍼센트 이자율의 30년 주택담보대출을 선택하고, 수전은 토지 이용권을 선택한다. 그녀의 지역 공동체는 저렴한 주택을 촉진하기 위해, 수전에게 토지 이용권을 발행하는 대가로 부동산의 위치 가치에 해당하는 12만 달러의 현금과 나머지 8만 달러에 대한 5퍼센트 이자율의 30년 주택담보대출을 제공한다.⁶³

수전이 부동산을—이제 토지 이용권에 묶인—사자마자 부동산의 판매가가 크게 하락하는데, 이제부터 이 부동산을 소유하는 누구든 영원히 이 부동산의 위치 가치에 근거한 공동체 토지 기여를 해야 할 의무를 지기 때문이다. 그래서 존의 콘도미니엄은 계속 25만 달러로 책정되는 반면, 수전의 콘도미니엄은 이제 단 14만 달러로 책정된다. 44퍼센트의 감소다!⁶⁴ 한편 존은 첫해 동안 주택담보대출 이자와 재산세로 매달 총 1,036달러를 지불한다. 그러나 수전은 주택담보대출 이자와 토지 기여로 매달 총 731달러만 지불한다.

향후 10년간의 자금 흐름을 살펴보자. 토지가 매매될 때마다, 세 이해관계자가 토지에서 얻을 수 있는 수입의 몫을 자동으로 두고 경쟁한다. 공동체, 부동산 소유자, 그리고 부동산 소유에 자금을 대는 기관 이다. 토지의 가치가 증가할 때, 이 증가분은 토지 가치가 어떻게 나뉘느냐에 따라 항상 이 세 이해관계자 사이에 분배된다.

연평균 토지 가치 성장률을 2퍼센트, 일반 이자율을 3퍼센트로 가정하면, 토지 이용권이 없는 25만 달러짜리 콘도미니엄은 10년 후 28만 3천 달러가 될 수 있다. 그러나 토지 이용권 부동산은 10년 후에도 여전히 14만 9천 달러로만 책정될 것이다. 미래의 주택 구매자에게 주는 이점이 즉시 분명해진다. 부동산 가격이 다시 저렴해지면, 새로운 주택 소유자들은 자신의 돈을 다른 용도로 쓸 수 있다. 한편, 이 부동산에 대한 토지 기여는 월 400달러에서 약 월 478달러로 증가했을 것이다(공동체 토지 기여는 일반적으로 도시가 성장할수록 시간이 지남에 따라 증가하는 경향이 있다).⁶⁵

존은 10년 차에 주택담보대출 이자와 재산세로 매달 총 897달러를 지불하는 반면, 수전은 주택담보대출 이자와 토지 기여를 합쳐 매달 753달러를 지불한다(표 11-1 참조).

표 11-1: 10년 차 월 생활비 비교

존의 경우, 은행이 주택담보대출 이자 지급을 통해 토지 가치의 가장 큰 몫을 가져간다. 한편 토지 이용권이 있으면 공동체가 훨씬 더 나은 처지에 놓인다. 그 10년 동안 공동체를 대신해 거둬들인 수입은 약 5만 3천 달러에 달하며, 이는 공동체가 그렇지 않았다면 재산세로 거뒀을 2만 5천 달러의 두 배가 넘는다(표 11-2 참조).

표 11-2: 10년간 총 지출

우리의 토지 기여 모델이 완성되려면, 저렴한 주택 논의에서 두 가지 측면을 더 고려해야 한다. 첫째, 우리는 세입자와 토지 소유자 사이의 불평등을 최소화해야 하고, 둘째, 토지가 없는 사람들—노숙자들—에게 토지에 대한 보장된 접근을 제공해야 한다.

현재 부동산 소유자는 토지로부터 이익을 얻을 수 있지만 세입자는 그럴 수 없다. 세입자는 토지로부터 이익을 얻을 수 없기 때문에, 임대료가 오를 때 보통 젠트리피케이션으로 밀려나게 된다. 불행히도, 우리의 현행 경제 모델에서는 임대료 상승을 막기 위해 임대료 통제를 시행하는 것 외에 공동체가 할 수 있는 일이 거의 없다. 더 높은 임대료는 특정 지역의 풍요로움이 증가하는 데 따른 자연스러운 부산물이다. 이 풍요가 부동산 소유자와 금융 기관에 의해서만 챙겨지고 모든 주민과 공유되지 않기 때문에, 임대료 통제는 종종 젠트리피케이션과의 싸움에서 가장 덜 나쁜 선택처럼 보인다. 그러나 임대료 통제는 주택 부족과 낮은 품질의 주택을 포함해 수많은 부정적 부작용을 동반하며, 장기적으로 공동체에 도움이 되지 않는다.⁶⁶

필요한 것은 더 높은 임대료가 모든 주민—부동산 소유자와 세입자 모두—과 공유되는 완전히 새로운 메커니즘이다. 이를 실현하는 한 가지 효과적인 방법은 전적으로 공동체 토지 기여로 자금을 조달하는 부분적 보편적 기본소득 을 모든 주민에게 발급하는 것이다. 오직 공동체 토지 기여에서만 나오는 보편적 기본소득은 젠트리피케이션을 막는 효과가 있다. 세입자가 보편적 기본소득을 받으면, 그들은 더 높은 임대료를 감당할 수 있게 되고, 그것을 임대인에게 지불하며, 임대인은 다시 지역 공동체에 더 많은 돈을 내고 세입자에게 더 나은 서비스를 제공해야 한다. 그러면 공동체는 그 추가 수입을 모든 공동체 구성원과 공유한다. 그리고 모두가 이긴다.

자기 집을 갖는 것은 삶의 다른 어떤 것도 하기 어려운 방식으로 사람의 마음을 엄청나게 편안하게 해준다. 노숙자들은 그러한 심리적 안정이 결여되어 있기 때문에 종종 이 현실을 고통스럽게 인식한다. 어떤 사람들은 노숙자가 게으르거나 살 곳을 마련할 만큼 충분한 돈을 벌 정신적 능력이 없다고 믿는 경향이 있지만, 한 사람이 사회에 기여하든 안 하든 상관없이 토지가 모든 인간과 공유되어야 한다는 원칙을 고려하는 사람은 거의 없다. 이는 어떤 인간도 토지를 만들지 않았기 때문이다. 따라서 어떤 인간도 다른 사람을 토지에서 소외시킬 정당한 권리를 갖지 못한다. 더 나아가, 우리 모두는 숨 쉬기 위해 공기가 필요하듯이 토지를 필요로 한다.

모든 사람이 토지에 대한 기본 권리를 가지므로, 모든 구성원에게 무료 토지 접근의 최소 기준을 제공하는 것은 사회의 의무다. 사회는 부동산 소유자와 세입자에게 보편적 기본소득을 제공함으로써 이를 할 수 있다. 그러나 노숙자에게도 무료 공공주택의 선택지가 주어져야 한다(그 비용은 그들의 보편적 기본소득 몫에서 공제될 수 있다). 그래서 그들이 퇴거당할 두려움 속에서 살지 않고도 거처를 가질 수 있도록 해야 한다. 노숙자에게 무료 주택을 제공하는 것은 재정적으로도 타당한데, 노숙자에게 주택을 제공하는 비용이 노숙으로 인해 발생하는 실제 복지 비용과 사회적 부담보다 종종 상당히 적은 경향이 있기 때문이다.⁶⁷

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토지는 보편적 인권이다. 인간의 마음이 자기 것이라 부를 수 있는 땅을 갖는 것이 얼마나 중요한지 생각해 보라! 그러나 모든 사람이 자기 땅을 갖기 위해서는 토지의 가치가 공유되어야 하고, 변두리에서 사는 이들에게 주택이 제공되어야 한다.

토지는 사람들에게 속해 있지만, 노숙자들은 단지 집이 없는 것이 아니다—그들은 땅이 없다. 그들의 빈곤은 약탈적 경제 시스템에서 스스로를 충분히 부양하지 못하는 무능력의 반영이라기보다는, 우리 집단적 무지의 반영에 훨씬 가깝다. 일단 우리가 모든 사람이 토지에 대한—따라서 거처에 대한—권리를 가진다는 것을 깨닫고, 우리가 이 권리를 최고 입찰자에게 상품화하는 방식을 깨닫는다면, 우리 각자가 서로의 빈곤에 얼마나 공모하고 있는지가 분명해진다. 따라서 빈곤을 완화하고, 찰스 아이젠스타인의 말을 빌리자면 "우리 마음이 가능하다고 아는 더 아름다운 세상"을 창조하기 위해 각자의 역할을 다하는 것은 우리 모두에게 달려 있다.