11. Bezahlbarer Wohnraum

Es kann keine Fairness oder Gerechtigkeit in einer Gesellschaft geben, in der einige in Obdachlosigkeit leben oder im Schatten dieses Risikos, während andere sich diese nicht einmal vorstellen können.

— Jordan Flaherty, Gemeinwesenarbeiter und Journalist

Wir leben in einer Welt des Überflusses und gleichzeitig der Armut. Wir können Hungersnot, Krieg oder mangelnden technologischen Fortschritt nicht länger für die Armut verantwortlich machen, die ein unauflöslicher Teil der menschlichen Erfahrung bleibt. Ebenso wenig können wir allein ein schuldenbasiertes Geldsystem für unseren Zustand verantwortlich machen. Obwohl Geld Macht kauft, kann es das im Großen und Ganzen nur in einem Wirtschaftssystem tun, in dem Wohlstand aufgrund des Besitzes und der Hortung von Land nicht ohne Weiteres geschaffen werden kann. Menschen brauchen Land noch mehr als Geld; das Monopol auf Land – nicht das Monopol auf Geld – ist der Hauptantrieb von Armut und Ungleichheit. Sobald wir verstehen, dass das Problem im Mangel an bezahlbarem Zugang zu Land und damit zu Gemeinschaft liegt, verstehen wir auch, warum der Wert von Land geteilt werden muss.

Ökonomen weltweit haben bereits einen Großteil der wissenschaftlichen Grundlagen für die Wirksamkeit und Gültigkeit von Gemeinschaftsabgaben auf Land gelegt. Menschen, die mit Landabgaben nicht vertraut sind, fragen sich oft, ob diese Abgaben die Wohnkosten erhöhen werden. Wie wir jedoch in diesem Kapitel sehen werden, wird Land tatsächlich erschwinglicher, weil Land nicht länger gehortet wird. Und da die Einnahmen aus Landabgaben den Bedarf an konventionellen Steuern verringern oder sogar beseitigen werden, werden Waren und Dienstleistungen erheblich erschwinglicher. Das Endergebnis ist, dass Hauseigentümer aufgrund verringerter oder beseitigter Steuern und erheblich niedrigerer Lebenshaltungskosten wahrscheinlich Nettoeinsparungen erzielen werden.

Gemeinschaftsabgaben auf Land belasten nur jene Grundeigentümer, die Land nicht effizient nutzen. Mieter sind nicht betroffen, weil Mieter bereits für die Vorteile zahlen, die sie aus den Gemeinschaften ziehen, in denen sie leben – nur dass sie an ihre Vermieter statt an ihre Gemeinschaften zahlen. Mit anderen Worten: Da Mieter bereits Landabgaben an Grundeigentümer zahlen, sind Landabgaben bereits in den Gewinnen der Vermieter enthalten, wenn diese ihre Immobilien vermieten; wenn Grundeigentümer versuchen, Gemeinschaftsabgaben auf Land an ihre Mieter weiterzugeben und Mietern somit zweimal die Gemeinschaftsvorteile in Rechnung zu stellen, die sie erhalten, werden sie feststellen, dass der Immobilienmietmarkt dem Mieter einfach einen anderen Grundeigentümer bereitstellt, der bereit ist, einen geringeren Gewinn zu akzeptieren.⁶¹

Dennoch bieten Gemeinschaftsabgaben auf Land allen eine Win-win-Situation, da Immobilienentwickler weiterhin vom Wert des Wohnraums profitieren können, den sie bereitstellen; sie werden nur nicht mehr so stark von Land profitieren können. Und weil Gemeinschaftsabgaben auf Land zu einer insgesamten Zunahme des Wohlstands für die Gesellschaft führen und gleichzeitig einen größeren Anstieg der Lebenshaltungskosten verhindern, sind Gemeinschaftsabgaben auf Land auch für Mieter äußerst vorteilhaft.

Unsere derzeitigen Gesetze und Praktiken unterstützen nicht den Traum von bezahlbarem Wohnraum für den Durchschnittsmenschen. Unterdessen werden Hauseigentümer mit teuren Hypotheken durch ihre Verbindlichkeiten belastet; unser derzeitiges System erlaubt es ihnen nicht ohne Weiteres, ihre Häuser zu verkaufen und stattdessen zu mieten. Fehlerhafte Wirtschaftspolitiken, die das Wohneigentum – und damit das Landeigentum – fördern sollen, sind in ihrem Kern verdorben, weil sie auf der Annahme beruhen, dass Land besessen werden und aus ihm Profit gezogen werden sollte. Infolgedessen bringen uns solche Politiken dazu, kurzfristiges Eigeninteresse auf Kosten gemeinsamer Interessen und damit auf Kosten unseres eigenen langfristigen Eigeninteresses zu berücksichtigen.

Eine Möglichkeit für Gemeinschaften, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, besteht darin, dass lokale Gemeinschaften Landnutzungsrechte einführen. Um einen Übergang zu einem solchen Modell zu vollziehen, würden entweder Kommunalverwaltungen oder gemeinschaftliche Bodentreuhandfonds Finanzierungen für Eigenheimkäufer bereitstellen, die dann auf ihren Grundstücken auf Dauer Landabgaben leisten würden. Infolgedessen würden Gemeinschaften für die Waren und Dienstleistungen entschädigt, die sie Hauseigentümern bereitstellen, während Immobilienkäufer in erster Linie zu _Haus_käufern und nicht zu _Land_käufern würden. Auf diese Weise können die Immobilienpreise je nach den Bedingungen des lokalen Immobilienmarktes potenziell um 10 bis 70 Prozent sinken, und alle gewinnen.

Nehmen wir ein praktisches Beispiel: Wenn eine Immobilie für 250.000 $ verkauft wird, aber ein Haus darauf steht, das mit 100.000 $ bewertet wird, wissen wir, dass der Land- (oder Standort-)Wert der Immobilie 150.000 $ beträgt. Demnach zahlt ein Eigenheimkäufer einer Immobilie im Wert von 250.000 $ einen Aufschlag von 150.000 $ allein für das Privileg, in einer bestimmten Gemeinschaft zu leben. Dieser Aufschlag fließt jedoch nicht in die Taschen der Gemeinschaft, in der sich diese Immobilie befindet: Die früheren Eigentümer sowie die Finanzinstitute, die im Laufe der Zeit Finanzierungen bereitgestellt haben, haben diesen Aufschlag stattdessen eingesteckt.⁶²

Führen wir unser Beispiel etwas weiter: Zwei Personen, John und Susan, beschließen jeweils, eine Eigentumswohnung an diesem Standort für 250.000 $ zu kaufen. Der Einfachheit halber nehmen wir an, dass sowohl John als auch Susan eine Anzahlung von 50.000 $ bzw. 20 Prozent für die Immobilie leisten. Um den verbleibenden Betrag von 200.000 $ zu zahlen, entscheidet sich John für eine dreißigjährige Hypothek mit einem Zinssatz von 5 Prozent, während Susan sich für ein Landnutzungsrecht entscheidet. Ihre lokale Gemeinschaft stellt Susan, um bezahlbaren Wohnraum zu fördern, 120.000 $ in bar für den Standortwert der Immobilie sowie eine dreißigjährige Hypothek mit einem Zinssatz von 5 Prozent für den verbleibenden Betrag von 80.000 $ zur Verfügung, im Austausch für die Ausstellung eines Landnutzungsrechts an Susan.⁶³

Sobald Susan die Immobilie kauft – die nun an ein Landnutzungsrecht gebunden ist –, sinkt der Verkaufspreis der Immobilie erheblich, denn wer auch immer diese Immobilie von nun an besitzt, ist auf ewig verpflichtet, eine Gemeinschaftsabgabe auf Land auf Grundlage des Standortwerts dieser Immobilie zu leisten. Während also Johns Eigentumswohnung weiterhin mit 250.000 $ bewertet wird, wird Susans Eigentumswohnung nun mit nur 140.000 $ bewertet, eine Reduzierung von 44 Prozent!⁶⁴ Unterdessen zahlt John im ersten Jahr insgesamt 1.036 $ pro Monat an Hypothekenzinsen und Grundsteuern; Susan hingegen zahlt insgesamt nur 731 $ pro Monat an Hypothekenzinsen und Landabgaben.

Werfen wir einen Blick auf den Geldfluss für die nächsten zehn Jahre. Wann immer Land gekauft und verkauft wird, wetteifern automatisch drei Beteiligte um einen Anteil an den Einnahmen, die aus Land erzielt werden können: die Gemeinschaft, der Grundeigentümer und die Institutionen, die Grundeigentum finanzieren. Wenn Land an Wert gewinnt, werden diese Wertsteigerungen stets unter diesen drei Beteiligten verteilt, je nachdem, wie der Wert des Landes aufgeteilt wird.

Bei einer angenommenen durchschnittlichen Landwertwachstumsrate von 2 Prozent pro Jahr und einem allgemeinen Zinssatz von 3 Prozent könnte eine Eigentumswohnung im Wert von 250.000 $ ohne Landnutzungsrecht in zehn Jahren 283.000 $ kosten. Eine Immobilie mit Landnutzungsrecht wird jedoch auch nach zehn Jahren noch mit nur 149.000 $ bewertet sein. Die Vorteile für zukünftige Eigenheimkäufer werden sofort deutlich: Da Immobilienpreise wieder erschwinglich sind, können neue Hauseigentümer ihr Geld stattdessen für andere Zwecke verwenden. Unterdessen werden die Landabgaben für diese Immobilie von 400 $ pro Monat auf etwa 478 $ pro Monat gestiegen sein (Gemeinschaftsabgaben auf Land tendieren im Allgemeinen dazu, mit der Zeit zu steigen, je mehr eine Stadt wächst).⁶⁵

John zahlt im zehnten Jahr insgesamt 897 $ pro Monat an Hypothekenzinsen und Grundsteuern, während Susan kombinierte Zahlungen von Hypothekenzinsen und Landabgaben in Höhe von 753 $ pro Monat leistet (siehe Tabelle 11-1).

TABELLE 11-1: VERGLEICH DER MONATLICHEN LEBENSHALTUNGSKOSTEN FÜR DAS ZEHNTE JAHR

In Johns Fall wird die Bank über die Hypothekenzinszahlungen den Löwenanteil des Landwerts erhalten. Mit Landnutzungsrechten hingegen wird die Gemeinschaft viel besser dastehen: Die im Namen der Gemeinschaft während dieser zehn Jahre eingenommenen Einnahmen belaufen sich auf etwa 53.000 $, mehr als das Doppelte von 25.000 $, was die Gemeinschaft andernfalls an Grundsteuern eingenommen hätte (siehe Tabelle 11-2).

TABELLE 11-2: GESAMTAUSGABEN WÄHREND ZEHN JAHREN

Damit unser Landabgaben-Modell vollständig ist, müssen wir in unserer Diskussion über bezahlbaren Wohnraum zwei weitere Aspekte berücksichtigen. Erstens müssen wir die Ungleichheit zwischen Mietern und Grundeigentümern minimieren, und zweitens müssen wir den Landlosen – den Obdachlosen – einen garantierten Zugang zu Land verschaffen.

Derzeit können Grundeigentümer von Land profitieren, Mieter jedoch nicht. Da Mieter nicht von Land profitieren können, werden sie in der Regel durch Gentrifizierung verdrängt, wenn die Mieten steigen. Leider gibt es in unserem derzeitigen Wirtschaftsmodell wenig, was Gemeinschaften tun können, außer eine Mietpreisbindung einzuführen, um steigende Mieten zu verhindern; höhere Mieten sind ein natürliches Nebenprodukt eines wachsenden Wohlstands für ein bestimmtes Gebiet. Da dieser Wohlstand nur von Grundeigentümern und Finanzinstituten eingesteckt und nicht mit allen Bewohnern geteilt wird, erscheint die Mietpreisbindung im Kampf gegen die Gentrifizierung oft als die am wenigsten schlechte Option. Doch die Mietpreisbindung bringt eine Reihe negativer Nebeneffekte mit sich, darunter eine Wohnungsknappheit und Wohnraum geringerer Qualität, und dient der Gemeinschaft auf lange Sicht nicht.⁶⁶

Was benötigt wird, ist ein völlig neuer Mechanismus, durch den höhere Mieten mit allen Bewohnern – Grundeigentümern wie Mietern gleichermaßen – geteilt werden. Eine wirksame Möglichkeit, dies zu tun, ist die Ausgabe eines teilweisen bedingungslosen Grundeinkommens an alle Bewohner, das vollständig aus Gemeinschaftsabgaben auf Land finanziert wird. Ein bedingungsloses Grundeinkommen hat, nur wenn es ausschließlich aus Gemeinschaftsabgaben auf Land stammt, die Wirkung, Gentrifizierung zu verhindern: Wenn Mieter ein bedingungsloses Grundeinkommen erhalten, können sie sich die höheren Mieten leisten, die sie an ihre Vermieter zahlen, die wiederum mehr Geld an ihre lokale Gemeinschaft zahlen und ihren Mietern bessere Leistungen bieten müssen. Die Gemeinschaft teilt dann wiederum diese zusätzlichen Einnahmen mit allen Gemeinschaftsmitgliedern – und alle gewinnen.

Ein eigenes Zuhause zu haben, kann den Geist auf eine Weise enorm beruhigen, wie es nur wenige andere Dinge im Leben können; Obdachlose sind sich dieser Realität oft schmerzlich bewusst, weil ihnen diese psychologische Sicherheit fehlt. Während manche Menschen dazu neigen zu glauben, dass Obdachlose entweder faul oder geistig unfähig sind, genug Geld zu verdienen, um sich eine Bleibe leisten zu können, bedenken nur wenige Menschen das Prinzip, dass Land mit allen Menschen geteilt werden muss – unabhängig davon, ob eine Person zur Gesellschaft beiträgt oder nicht. Dies liegt daran, dass kein Mensch Land geschaffen hat; daher hat kein Mensch ein rechtfertigbares Recht, einen anderen Menschen vom Land auszugrenzen. Darüber hinaus brauchen wir alle Land, so wie wir Luft zum Atmen brauchen.

Da jeder ein Grundrecht auf Land hat, ist es die Pflicht der Gesellschaft, allen ihren Mitgliedern einen Mindeststandard an freiem Landzugang zu gewähren. Sie kann dies für Grundeigentümer**,** und Mieter tun, indem sie ihnen ein bedingungsloses Grundeinkommen bereitstellt; den Obdachlosen sollte jedoch auch die Möglichkeit kostenlosen öffentlichen Wohnraums gegeben werden (dessen Kosten von ihrem Anteil am bedingungslosen Grundeinkommen abgezogen werden können), damit sie eine Unterkunft haben, ohne in der Angst vor einer Zwangsräumung leben zu müssen. Obdachlosen kostenlosen Wohnraum zu bieten, ist auch auf finanzieller Grundlage sinnvoll, da die Kosten für die Bereitstellung von Wohnraum für Obdachlose oft erheblich geringer sind als die tatsächlichen Sozialkosten und gesellschaftlichen Belastungen, die durch Obdachlosigkeit entstehen.⁶⁷

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Land ist ein universelles Menschenrecht. Bedenke, wie wichtig es für den menschlichen Geist ist, einen Boden sein Eigen zu nennen! Aber damit jeder seinen eigenen Boden haben kann, muss der Wert von Land geteilt werden, und Wohnraum muss denen bereitgestellt werden, die am Rande leben.

Land gehört den Menschen, doch die Obdachlosen sind nicht nur obdachlos – sie sind landlos. Ihre Armut ist weniger ein Spiegelbild ihrer Unfähigkeit, sich in einem räuberischen Wirtschaftssystem ausreichend selbst zu versorgen, als vielmehr ein Spiegelbild unserer kollektiven Unwissenheit. Sobald wir erkennen, dass jeder ein Recht auf Land – und damit auf Obdach – hat, und sobald wir erkennen, wie wir dieses Recht an den Meistbietenden verschachern, wird offensichtlich, wie wir alle an der Armut des anderen mitschuldig sind. Es liegt daher an uns allen, unseren Teil dazu beizutragen, Armut zu lindern und, in den Worten von Charles Eisenstein, „die schönere Welt zu erschaffen, von der unsere Herzen wissen, dass sie möglich ist“.