11. الإسكان الميسور التكلفة

لا يمكن أن يوجد إنصاف أو عدالة في مجتمع يعيش فيه البعض بلا مأوى، أو في ظلّ خطر ذلك، بينما لا يستطيع آخرون حتى تخيّل ذلك.

— جوردان فلاهرتي، منظّم مجتمعي وصحفي

نحن نعيش في عالم من الوفرة لكن مع فقر متزامن. لم يعد بإمكاننا أن نلوم المجاعة أو الحرب أو نقص التقدم التكنولوجي على الفقر الذي لا يزال جزءًا لا ينفصم من التجربة الإنسانية. ولا يمكننا أن نلوم نظامًا نقديًا قائمًا على الدَّيْن وحده على وضعنا الراهن. ومع أن المال يشتري السلطة، فإنه لا يستطيع فعل ذلك، إجمالًا، إلا في نظام اقتصادي لا يمكن فيه توليد الثروة بسهولة بسبب ملكية الأرض واكتنازها. يحتاج البشر إلى الأرض أكثر مما يحتاجون إلى المال؛ فاحتكار الأرض — وليس احتكار المال — هو المحرك الأساسي للفقر وعدم المساواة. وبمجرد أن نفهم أن المسألة هي نقص الوصول الميسور التكلفة إلى الأرض، ومن ثَمَّ إلى المجتمع، نفهم لماذا يجب أن تُشارَك قيمة الأرض.

لقد أرسى الاقتصاديون في جميع أنحاء العالم بالفعل الكثير من الأسس العلمية لفاعلية مساهمات الأرض المجتمعية وصلاحيتها. غالبًا ما يتساءل الناس غير المُلِمّين بمساهمات الأرض عمّا إذا كانت هذه المساهمات سترفع تكلفة السكن. ومع ذلك، كما سنرى في هذا الفصل، تصبح الأرض في الواقع أكثر يُسرًا في التكلفة لأن الأرض لن تُكتنز بعد الآن. وبما أن الإيرادات المتأتية من مساهمات الأرض ستقلّل أو حتى تلغي الحاجة إلى الضرائب التقليدية، فإن السلع والخدمات ستصبح أكثر يُسرًا في التكلفة بشكل ملحوظ. والنتيجة النهائية هي أن من المرجح أن يحقق أصحاب المنازل وفورات صافية بفضل انخفاض الضرائب أو إلغائها وانخفاض تكاليف المعيشة بشكل كبير.

مساهمات الأرض المجتمعية لا تُثقل إلا أصحاب العقارات الذين لا يستخدمون الأرض استخدامًا فعّالًا. أما المستأجرون فلا يتأثرون لأن المستأجرين يدفعون بالفعل مقابل المنافع التي يتلقّونها من المجتمعات التي يعيشون فيها، إلا أنهم يدفعون لمالكي العقارات بدلًا من مجتمعاتهم. بعبارة أخرى، بما أن المستأجرين يدفعون بالفعل مساهمات الأرض لمالكي العقارات، فإن مساهمات الأرض مدرجة بالفعل في أرباح الملّاك إذا أجّروا عقاراتهم؛ وإذا حاول أصحاب العقارات تمرير مساهمات الأرض المجتمعية إلى مستأجريهم، وبالتالي تحميل المستأجرين مرتين مقابل المنافع المجتمعية التي يتلقّونها، فسيجدون أن سوق تأجير العقارات سيوفّر ببساطة للمستأجر مالك عقار آخر مستعدًا لقبول ربح أقل.⁶¹

ومع ذلك، توفّر مساهمات الأرض المجتمعية فائدة للجميع، إذ لا يزال بإمكان مطوري العقارات الاستفادة من قيمة السكن الذي يوفّرونه؛ لكنهم لن يتمكنوا من تحقيق أرباح كبيرة من الأرض بعد الآن. ولأن مساهمات الأرض المجتمعية ستؤدي إلى زيادة عامة في ثروة المجتمع مع منع زيادة أكبر في تكلفة المعيشة، فإن مساهمات الأرض المجتمعية مفيدة للغاية للمستأجرين أيضًا.

لا تدعم قوانيننا وممارساتنا الحالية حلم الإسكان الميسور التكلفة للشخص العادي. وفي الوقت نفسه، يثقل أصحاب المنازل ذوو الرهون العقارية الباهظة كاهلهم بالتزاماتهم؛ فنظامنا الحالي لا يتيح لهم بسهولة بيع منازلهم والاستئجار بدلًا من ذلك. والسياسات الاقتصادية المعيبة التي يُقصد بها تشجيع ملكية المنازل — ومن ثَمّ ملكية الأرض — فاسدة في جوهرها لأنها مبنية على افتراض أن الأرض ينبغي أن تُملَك ويُربَح منها. ونتيجة لذلك، تدفعنا هذه السياسات إلى مراعاة المصلحة الذاتية قصيرة الأمد على حساب المصالح المشتركة، ومن ثَمّ على حساب مصلحتنا الذاتية طويلة الأمد.

من الطرق التي يمكن بها للمجتمعات إنشاء سكن ميسور التكلفة أن تتبنى المجتمعات المحلية حقوق استخدام الأرض. ولتحقيق انتقال نحو مثل هذا النموذج، توفّر إما الحكومات المحلية أو الصناديق الائتمانية المجتمعية للأراضي التمويل لمشتري المنازل، الذين يقدّمون عندئذٍ مساهمات الأرض على عقاراتهم بشكل دائم. ونتيجة لذلك، تُعوَّض المجتمعات عن السلع والخدمات التي تقدّمها لأصحاب المنازل، بينما يصبح مشترو العقارات في المقام الأول مشتري منازل لا مشتري أرض. وبهذه الطريقة، يمكن أن ينخفض سعر العقارات في أي مكان بنسبة تتراوح بين 10 و70 في المئة، اعتمادًا على ظروف سوق العقارات المحلية، ويفوز الجميع.

لنستخدم مثالًا عمليًا: إذا بِيع عقار بمبلغ 250,000 دولار لكن عليه منزل تُقدَّر قيمته بمبلغ 100,000 دولار، فإننا نعلم أن قيمة أرض العقار (أو موقعه) هي 150,000 دولار. وبناءً على ذلك، يدفع مشتري عقار بقيمة 250,000 دولار علاوة قدرها 150,000 دولار لمجرد امتياز العيش في مجتمع معيّن. غير أن تلك العلاوة لا تتدفّق إلى جيوب المجتمع الذي يقع فيه هذا العقار: فقد وضع المالكون السابقون وكذلك المؤسسات المالية التي وفّرت التمويل على طول الطريق هذه العلاوة في جيوبهم بدلًا من ذلك.⁶²

لنأخذ مثالنا أبعد قليلًا: شخصان، جون وسوزان، يقرّر كل منهما شراء شقة في ذلك الموقع بمبلغ 250,000 دولار. ولأجل التبسيط، لنفترض أن كلًّا من جون وسوزان يقدّم دفعة أولى قدرها 50,000 دولار، أي 20 في المئة، مقابل العقار. ولسداد المبلغ المتبقي البالغ 200,000 دولار، يختار جون رهنًا عقاريًا لمدة ثلاثين عامًا بسعر فائدة 5 في المئة، بينما تختار سوزان حق استخدام الأرض. فيقدّم مجتمعها المحلي، من أجل تعزيز الإسكان الميسور التكلفة، لسوزان مبلغ 120,000 دولار نقدًا مقابل قيمة موقع العقار، إضافة إلى رهن عقاري لمدة ثلاثين عامًا بسعر فائدة 5 في المئة للمبلغ المتبقي البالغ 80,000 دولار، في مقابل منح سوزان حق استخدام الأرض.⁶³

بمجرد أن تشتري سوزان العقار — المرتبط الآن بحق استخدام الأرض — ينخفض سعر بيع العقار انخفاضًا كبيرًا، لأن من يملك هذا العقار من الآن فصاعدًا يكون ملزَمًا إلى الأبد بتقديم مساهمة أرض مجتمعية تستند إلى قيمة موقع هذا العقار. لذا، بينما تظل شقة جون مسعّرة بمبلغ 250,000 دولار، أصبحت شقة سوزان الآن مسعّرة بمبلغ 140,000 دولار فقط، أي بانخفاض قدره 44 في المئة!⁶⁴ وفي الوقت نفسه، يدفع جون ما مجموعه 1,036 دولارًا شهريًا في فوائد الرهن العقاري والضرائب العقارية خلال العام الأول؛ أما سوزان فلا تدفع سوى ما مجموعه 731 دولارًا شهريًا في فوائد الرهن العقاري ومساهمات الأرض.

لنلقِ نظرة على تدفّق المال للسنوات العشر التالية. كلما اشتُرِيت الأرض وبِيعت، يتنافس ثلاثة أطراف ذات مصلحة تلقائيًا على حصة من الإيرادات التي يمكن جنيها من الأرض: المجتمع، و_مالك العقار_، و_المؤسسات التي تموّل ملكية العقار_. وعندما ترتفع قيمة الأرض، تُوزَّع هذه الزيادات دائمًا بين هؤلاء الأطراف الثلاثة، اعتمادًا على كيفية تقسيم قيمة الأرض.

بافتراض معدل نمو متوسط لقيمة الأرض قدره 2 في المئة سنويًا ومعدل فائدة عام قدره 3 في المئة، فإن شقة بقيمة 250,000 دولار من دون حق استخدام الأرض قد تكلّف 283,000 دولار خلال عشر سنوات. أما العقار ذو حق استخدام الأرض، فسيظل مسعّرًا بمبلغ 149,000 دولار فقط، حتى بعد عشر سنوات. وتتجلى المزايا لمشتري المنازل المستقبليين على الفور: فمع عودة أسعار العقارات لتكون ميسورة التكلفة مرة أخرى، يستطيع أصحاب المنازل الجدد توجيه أموالهم لاستخدامات أخرى بدلًا من ذلك. وفي الوقت نفسه، ستكون مساهمات الأرض لهذا العقار قد ازدادت من 400 دولار شهريًا إلى نحو 478 دولارًا شهريًا (تميل مساهمات الأرض المجتمعية عمومًا إلى الزيادة بمرور الوقت كلما نمت المدينة أكثر).⁶⁵

يدفع جون ما مجموعه 897 دولارًا شهريًا في فوائد الرهن العقاري والضرائب العقارية خلال السنة العاشرة، بينما تسدّد سوزان مدفوعات مجمّعة من فوائد الرهن العقاري ومساهمة الأرض قدرها 753 دولارًا شهريًا (انظر الجدول 11-1).

الجدول 11-1: مقارنة تكلفة المعيشة الشهرية للسنة العاشرة

في حالة جون، سيأخذ البنك حصة الأسد من قيمة الأرض عبر مدفوعات فوائد الرهن العقاري. أما مع حقوق استخدام الأرض، فسيكون المجتمع في حال أفضل بكثير: إذ تبلغ الإيرادات المحصَّلة لصالح المجتمع خلال تلك السنوات العشر نحو 53,000 دولار، أي أكثر من ضعف مبلغ 25,000 دولار الذي كان المجتمع سيحصّله لولا ذلك من الضرائب العقارية (انظر الجدول 11-2).

الجدول 11-2: إجمالي النفقات خلال عشر سنوات

لكي يكتمل نموذج مساهمة الأرض الخاص بنا، علينا أن نأخذ في الاعتبار جانبين إضافيين في نقاشنا حول الإسكان الميسور التكلفة. أولًا، علينا تقليل عدم المساواة بين المستأجرين وملّاك الأراضي، وثانيًا، علينا أن نوفّر لمن لا أرض لهم — للمشردين — وصولًا مضمونًا إلى الأرض.

في الوقت الحالي، يستطيع أصحاب العقارات الربح من الأرض بينما لا يستطيع المستأجرون ذلك. ولأن المستأجرين غير قادرين على الربح من الأرض، فإنهم عادة ما ينتهي بهم الأمر بالترحيل بسبب الاستطباق العمراني عندما ترتفع الإيجارات. ولسوء الحظ، في نموذجنا الاقتصادي الحالي، هناك القليل مما يمكن للمجتمعات فعله سوى تطبيق ضبط الإيجارات لمنع الإيجارات من الارتفاع؛ فالإيجارات الأعلى نتاج طبيعي لزيادة الثراء في منطقة معيّنة. ولأن هذا الثراء لا يضعه في جيوبهم سوى أصحاب العقارات والمؤسسات المالية ولا يُشارَك مع جميع السكان، فإن ضبط الإيجارات غالبًا ما يبدو أقل الخيارات سوءًا في مكافحة الاستطباق العمراني. لكن ضبط الإيجارات يأتي مع مجموعة من الآثار الجانبية السلبية، بما في ذلك نقص السكن وتدنّي جودة السكن، ولا يخدم المجتمع على المدى الطويل.⁶⁶

ما هو مطلوب هو آلية جديدة تمامًا تُشارَك بموجبها الإيجارات الأعلى مع جميع السكان — أصحاب العقارات والمستأجرين على حد سواء. ومن الطرق الفعّالة لفعل ذلك إصدار دخل أساسي شامل جزئي لجميع السكان، يُموَّل بالكامل من مساهمات الأرض المجتمعية. إن الدخل الأساسي الشامل، فقط عندما يُستمَدّ حصريًا من مساهمات الأرض المجتمعية، له أثر منع الاستطباق العمراني: فعندما يتلقّى المستأجرون دخلًا أساسيًا شاملًا، يصبحون قادرين على تحمّل الإيجارات الأعلى التي يدفعونها لملّاكهم، الذين يتعيّن عليهم بدورهم دفع مزيد من المال لمجتمعهم المحلي وتقديم خدمات أفضل لمستأجريهم. ثم يشارك المجتمع بدوره تلك الإيرادات المضافة مع جميع أفراد المجتمع — ويفوز الجميع.

إن امتلاك منزل خاص بالمرء يمكن أن يريح باله إلى حدّ هائل بطريقة لا تستطيعها سوى أشياء قليلة في الحياة؛ وكثيرًا ما يدرك المشردون هذه الحقيقة إدراكًا مؤلمًا لأنهم يفتقرون إلى ذلك الأمان النفسي. وبينما يميل بعض الناس إلى الاعتقاد بأن المشردين إما كسالى أو عاجزون عقليًا عن كسب ما يكفي من المال لتحمّل تكلفة مكان للعيش، قلّة من الناس يأخذون في الاعتبار المبدأ القائل بأن الأرض يجب أن تُشارَك مع جميع البشر — بغضّ النظر عمّا إذا كان الشخص يسهم في المجتمع أم لا. وذلك لأن أي إنسان لم يصنع الأرض؛ ومن ثَمّ لا يملك أي إنسان حقًا مبرَّرًا في تهميش شخص آخر عن الأرض. وعلاوة على ذلك، نحتاج جميعًا إلى الأرض، تمامًا كما نحتاج إلى الهواء لنتنفس.

وبما أن لكل إنسان حقًا أساسيًا في الأرض، فمن واجب المجتمع أن يوفّر حدًا أدنى من الوصول المجاني إلى الأرض لجميع أفراده. ويمكنه فعل ذلك لأصحاب العقارات**،** والمستأجرين بتزويدهم بدخل أساسي شامل؛ أما المشردون، فينبغي أن يُمنحوا أيضًا خيار السكن العام المجاني (الذي يمكن خصم تكلفته من حصتهم من الدخل الأساسي الشامل) كي يحصلوا على مأوى من دون أن يعيشوا في خوف من الطرد. كما أن توفير سكن مجاني للمشردين أمر منطقي من الناحية المالية أيضًا، إذ إن تكلفة توفير السكن للمشردين غالبًا ما تميل إلى أن تكون أقل بكثير من تكاليف الرعاية الفعلية والأعباء المجتمعية التي يخلقها التشرّد.⁶⁷

مصدر الصورة

الأرض حق إنساني عالمي. فكّر في مدى أهمية أن يكون للعقل البشري أرض يدعوها أرضه! لكن لكي يحظى الجميع بأرضهم الخاصة، يجب أن تُشارَك قيمة الأرض، ويجب توفير السكن لمن يعيشون على الهامش.

الأرض ملك للناس، ومع ذلك فإن المشردين ليسوا بلا مأوى فحسب — بل هم بلا أرض. وفقرهم انعكاس لعجزهم عن إعالة أنفسهم بشكل كافٍ في نظام اقتصادي مفترِس أقل مما هو انعكاس لجهلنا الجماعي بكثير. وبمجرد أن ندرك أن لكل إنسان حقًا في الأرض — ومن ثَمّ في المأوى — وبمجرد أن ندرك كيف نحوّل هذا الحق إلى سلعة لأعلى مزايد، يصبح من الجلي كيف أن كلًّا منا متواطئ في فقر الآخر. ولذلك فإن الأمر متروك لنا جميعًا أن نؤدي دورنا في التخفيف من الفقر وفي خلق، على حد تعبير تشارلز آيزنشتاين، «العالم الأجمل الذي تعرف قلوبنا أنه ممكن».