11. Vivienda Asequible

No puede haber equidad ni justicia en una sociedad en la que algunos viven sin hogar, o bajo la sombra de ese riesgo, mientras otros ni siquiera pueden imaginarlo.

— Jordan Flaherty, organizador comunitario y periodista

Vivimos en un mundo de abundancia y, al mismo tiempo, de pobreza. Ya no podemos culpar a la hambruna, la guerra o la falta de progreso tecnológico por la pobreza que sigue siendo una parte inextricable de la experiencia humana. Tampoco podemos culpar únicamente a un sistema monetario basado en la deuda por nuestra situación. Aunque el dinero compra poder, solo puede hacerlo, en general, en un sistema económico en el que la riqueza no puede crearse fácilmente debido a la propiedad y el acaparamiento de la tierra. Los seres humanos necesitan la tierra aún más de lo que necesitan el dinero; el monopolio de la tierra—no el monopolio del dinero—es el principal motor de la pobreza y la desigualdad. Una vez que comprendemos que el problema es la falta de acceso asequible a la tierra, y por lo tanto a la comunidad, entendemos por qué el valor de la tierra tiene que compartirse.

Economistas de todo el mundo ya han establecido gran parte de las bases científicas para la eficacia y validez de las contribuciones comunitarias de la tierra. Las personas que no están familiarizadas con las contribuciones de la tierra a menudo se preguntan si estas contribuciones aumentarán el costo de la vivienda. Sin embargo, como veremos en este capítulo, la tierra en realidad se vuelve más asequible porque ya no se acaparará. Y dado que los ingresos provenientes de las contribuciones de la tierra reducirán o incluso eliminarán la necesidad de los impuestos convencionales, los bienes y servicios se volverán significativamente más asequibles. El resultado final es que es probable que los propietarios de viviendas obtengan ahorros netos debido a la reducción o eliminación de impuestos y a un costo de vida considerablemente menor.

Las contribuciones comunitarias de la tierra solo gravan a los propietarios que no le dan un uso eficiente a la tierra. Los inquilinos no se ven afectados porque ya pagan por los beneficios que reciben de las comunidades en las que viven, solo que le pagan a sus arrendadores en lugar de a sus comunidades. En otras palabras, dado que los inquilinos ya pagan contribuciones de la tierra a los propietarios, las contribuciones de la tierra ya están incluidas en las ganancias de los arrendadores si alquilan sus propiedades; si los propietarios intentan trasladar las contribuciones comunitarias de la tierra a sus inquilinos, y así cobrarles dos veces por los beneficios comunitarios que reciben, descubrirán que el mercado de alquiler de propiedades simplemente acomodará al inquilino con otro propietario que esté dispuesto a aceptar una ganancia menor.⁶¹

No obstante, las contribuciones comunitarias de la tierra ofrecen un beneficio mutuo para todos, ya que los desarrolladores inmobiliarios aún pueden obtener ganancias del valor de la vivienda que proporcionan; simplemente ya no podrán beneficiarse tanto de la tierra. Y dado que las contribuciones comunitarias de la tierra conducirán a un aumento general de la riqueza para la sociedad, al tiempo que previenen un mayor incremento en el costo de vida, las contribuciones comunitarias de la tierra son extremadamente beneficiosas también para los inquilinos.

Nuestras leyes y prácticas actuales no respaldan el sueño de una vivienda asequible para la persona promedio. Mientras tanto, los propietarios de viviendas con hipotecas costosas se ven agobiados por sus pasivos; nuestro sistema actual no les permite vender fácilmente sus casas y alquilar en su lugar. Las políticas económicas defectuosas destinadas a fomentar la propiedad de vivienda—y por ende la propiedad de la tierra—están corrompidas en su esencia porque se construyen sobre la suposición de que la tierra debe poseerse y aprovecharse para obtener ganancias. Como resultado, tales políticas nos orientan a considerar el interés propio a corto plazo a expensas de los intereses comunes, y por lo tanto a expensas de nuestro propio interés a largo plazo.

Una manera en que las comunidades pueden crear viviendas asequibles es que las comunidades locales adopten derechos de uso de la tierra. Para lograr una transición hacia tal modelo, los gobiernos locales o los fideicomisos comunitarios de tierras proporcionarían financiamiento a los compradores de viviendas, quienes luego harían contribuciones de la tierra sobre sus propiedades a perpetuidad. Como resultado, las comunidades serían reembolsadas por los bienes y servicios que brindan a los propietarios de viviendas, mientras que los compradores de propiedades se convertirían principalmente en compradores de viviendas, no de tierras. De esta manera, el precio de los bienes raíces puede potencialmente disminuir entre un 10 y un 70 por ciento, dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario local, y todos ganan.

Usemos un ejemplo práctico: si una propiedad se vende por $250,000 pero tiene una casa cuyo valor es de $100,000, sabemos que el valor de la tierra (o ubicación) de la propiedad es de $150,000. En consecuencia, un comprador de una propiedad de $250,000 paga una prima de $150,000 solo por el privilegio de vivir en una determinada comunidad. Esa prima, sin embargo, no llega a los bolsillos de la comunidad en la que se ubica esta propiedad: los propietarios anteriores, así como las instituciones financieras que han proporcionado financiamiento en el camino, se han embolsado esta prima en su lugar.⁶²

Llevemos nuestro ejemplo un poco más lejos: dos personas, John y Susan, deciden cada una comprar un condominio en esa ubicación por $250,000. Por simplicidad, supongamos que tanto John como Susan hacen un pago inicial de $50,000, o el 20 por ciento, sobre la propiedad. Para pagar el resto de $200,000, John opta por una hipoteca a treinta años con una tasa de interés del 5 por ciento, mientras que Susan opta por un derecho de uso de la tierra. Su comunidad local, con el fin de promover la vivienda asequible, le proporciona a Susan $120,000 en efectivo por el valor de ubicación de la propiedad, así como una hipoteca a treinta años con una tasa de interés del 5 por ciento por el resto de $80,000, a cambio de otorgarle a Susan un derecho de uso de la tierra.⁶³

Tan pronto como Susan compra la propiedad—ahora vinculada a un derecho de uso de la tierra—el precio de venta de la propiedad disminuye significativamente, porque quienquiera que posea esta propiedad de ahora en adelante estará obligado para siempre a realizar una contribución comunitaria de la tierra basada en el valor de ubicación de esta propiedad. Así que mientras el condominio de John continúa valorado en $250,000, el condominio de Susan ahora tiene un precio de solo $140,000, ¡una reducción del 44 por ciento!⁶⁴ Mientras tanto, John paga un total de $1,036 al mes en intereses hipotecarios e impuestos sobre la propiedad durante el primer año; Susan, sin embargo, solo paga un total de $731 al mes en intereses hipotecarios y contribuciones de la tierra.

Echemos un vistazo al flujo de dinero durante los próximos diez años. Cada vez que se compra y se vende tierra, tres partes interesadas compiten automáticamente por una parte de los ingresos que pueden obtenerse de la tierra: la comunidad, el propietario y las instituciones que financian la propiedad. Cuando la tierra aumenta de valor, estos aumentos siempre se distribuyen entre esas tres partes interesadas, dependiendo de cómo se divida el valor de la tierra.

Suponiendo una tasa de crecimiento promedio del valor de la tierra del 2 por ciento anual y una tasa de interés general del 3 por ciento, un condominio de $250,000 sin derecho de uso de la tierra podría costar $283,000 en diez años. Una propiedad con derecho de uso de la tierra, sin embargo, seguirá teniendo un precio de solo $149,000, incluso después de diez años. Las ventajas para los futuros compradores de viviendas se vuelven inmediatamente evidentes: con los precios inmobiliarios nuevamente asequibles, los nuevos propietarios pueden destinar su dinero a otros usos. Mientras tanto, las contribuciones de la tierra para esta propiedad habrán aumentado de $400 al mes a unos $478 al mes (las contribuciones comunitarias de la tierra generalmente tienden a aumentar con el tiempo a medida que una ciudad crece).⁶⁵

John paga un total de $897 al mes en intereses hipotecarios e impuestos sobre la propiedad durante el décimo año, mientras que Susan realiza pagos combinados de intereses hipotecarios y contribución de la tierra de $753 al mes (véase la Tabla 11-1).

TABLA 11-1: COMPARACIÓN DEL COSTO DE VIDA MENSUAL PARA EL DÉCIMO AÑO

En el caso de John, el banco se llevará la mayor parte del valor de la tierra a través de los pagos de intereses hipotecarios. Con los derechos de uso de la tierra, mientras tanto, la comunidad estará mucho mejor: los ingresos recaudados en nombre de la comunidad durante esos diez años ascienden a unos $53,000, más del doble de los $25,000 que la comunidad de otro modo habría recaudado en impuestos sobre la propiedad (véase la Tabla 11-2).

TABLA 11-2: GASTOS TOTALES DURANTE DIEZ AÑOS

Para que nuestro modelo de contribución de la tierra esté completo, debemos considerar dos aspectos más en nuestra discusión sobre la vivienda asequible. Primero, debemos minimizar la desigualdad entre los inquilinos y los propietarios de tierras y, segundo, debemos proporcionar a quienes no tienen tierra—los sin hogar—un acceso garantizado a la tierra.

Actualmente, los propietarios pueden beneficiarse de la tierra mientras que los inquilinos no pueden. Debido a que los inquilinos no pueden beneficiarse de la tierra, normalmente terminan siendo desplazados por la gentrificación cuando los alquileres aumentan. Desafortunadamente, en nuestro modelo económico actual hay pocas cosas que las comunidades puedan hacer aparte de implementar el control de alquileres para evitar que estos aumenten; los alquileres más altos son un subproducto natural del aumento de la riqueza en una zona determinada. Como esta riqueza solo la embolsan los propietarios y las instituciones financieras y no se comparte con todos los residentes, el control de alquileres a menudo parece la opción menos mala en la lucha contra la gentrificación. Pero el control de alquileres conlleva una serie de efectos secundarios negativos, incluyendo la escasez de viviendas y viviendas de menor calidad, y no sirve a la comunidad a largo plazo.⁶⁶

Lo que se requiere es un mecanismo completamente nuevo mediante el cual los alquileres más altos se compartan con todos los residentes—tanto propietarios como inquilinos. Una manera eficaz de hacerlo es a través de la emisión de un Ingreso Básico Universal parcial para todos los residentes, financiado enteramente con las contribuciones comunitarias de la tierra. Un Ingreso Básico Universal, solo cuando se deriva exclusivamente de las contribuciones comunitarias de la tierra, tiene el efecto de prevenir la gentrificación: cuando los inquilinos reciben un Ingreso Básico Universal, pueden permitirse los alquileres más altos, que pagan a sus arrendadores, quienes a su vez tienen que pagar más dinero a su comunidad local y proporcionar mejores servicios a sus inquilinos. La comunidad, a su vez, comparte luego esos ingresos adicionales con todos los miembros de la comunidad—y todos ganan.

Tener un hogar propio puede tranquilizar enormemente la mente de una manera que pocas otras cosas en la vida pueden hacerlo; los sin hogar a menudo son dolorosamente conscientes de esta realidad porque carecen de esa seguridad psicológica. Mientras que algunas personas tienden a creer que los sin hogar son perezosos o mentalmente incapaces de ganar suficiente dinero para costearse un lugar donde vivir, pocas personas consideran el principio de que la tierra debe compartirse con todos los seres humanos—independientemente de si una persona contribuye a la sociedad o no. Esto se debe a que ningún ser humano ha creado la tierra; por lo tanto, ningún ser humano tiene un derecho justificable a marginar a otra persona de la tierra. Además, todos nosotros necesitamos la tierra, así como necesitamos el aire para respirar.

Dado que todos tienen un derecho básico a la tierra, es deber de la sociedad proporcionar un estándar mínimo de acceso libre a la tierra a todos sus miembros. Puede hacerlo para los propietarios**,** e inquilinos proporcionándoles un Ingreso Básico Universal; a los sin hogar, sin embargo, también se les debería dar la opción de una vivienda pública gratuita (cuyo costo puede deducirse de su parte del Ingreso Básico Universal) para que puedan tener alojamiento sin vivir con el temor de ser desalojados. Proporcionar vivienda gratuita a los sin hogar también tiene sentido desde el punto de vista financiero, ya que el costo de proporcionar vivienda a los sin hogar a menudo tiende a ser significativamente menor que los costos reales de asistencia social y las cargas sociales generadas por la falta de vivienda.⁶⁷

Crédito de la foto

La tierra es un derecho humano universal. ¡Considere cuán importante es para la mente humana tener un suelo que pueda llamar propio! Pero para que todos tengan su propio suelo, el valor de la tierra debe compartirse, y la vivienda debe proporcionarse a quienes viven en los márgenes.

La tierra pertenece al pueblo, y sin embargo los sin hogar no solo carecen de hogar—carecen de tierra. Su pobreza es menos un reflejo de su incapacidad para proveerse suficientemente a sí mismos en un sistema económico depredador, y mucho más un reflejo de nuestra ignorancia colectiva. Una vez que nos demos cuenta de que todos tienen derecho a la tierra—y por lo tanto, a un refugio—y una vez que nos demos cuenta de cómo mercantilizamos este derecho al mejor postor, se vuelve evidente cómo cada uno de nosotros es cómplice de la pobreza del otro. Por lo tanto, depende de todos nosotros hacer nuestra parte para aliviar la pobreza y crear, en palabras de Charles Eisenstein, «el mundo más hermoso que nuestros corazones saben que es posible».