12. Ciudades prósperas
La renta no es un impuesto. Es el pago por el uso de una ubicación, determinado por el regateo y el tira y afloja del mercado, y al usuario de la tierra no le importa si paga la renta a las autoridades de la ciudad o a un propietario privado.
— Frank Chodorov (1887–1966)
Imagine a un hombre que trabaja muy duro y aporta contribuciones valiosas en su lugar de empleo cada día. Al final de cada semana, justo cuando está a punto de recibir su pago en reconocimiento del valor que creó en nombre de su empleador, rechaza su cheque y le dice a su empleador que, en realidad, ha estado pasando varias horas al final de cada jornada laboral mendigando dinero en la calle. Esta, dice, es la manera en que prefiere ganarse un ingreso. Por extraño que pueda parecernos el comportamiento de este hombre, estaría actuando exactamente como los gobiernos municipales de todo el mundo en la actualidad. Los gobiernos municipales prestan servicios indispensables a los residentes y a quienes se desplazan a diario —las personas que los mantienen empleados— y, sin embargo, son compensados de forma inadecuada por sus servicios, y de maneras que en gran medida no guardan relación con el valor que crean a través de los servicios que prestan.
Siempre que una ciudad ofrece mejores servicios, como una mayor protección policial o transporte público, el valor de la tierra en las zonas que se ven afectadas positivamente por la presencia de estos servicios adicionales suele aumentar, a menudo de manera significativa.68 Los propietarios pueden embolsarse las ganancias en el valor de la propiedad provocadas por estos servicios añadidos, mientras que las ciudades luchan por encontrar fuentes de ingresos suficientes para cubrir sus crecientes gastos. Los gobiernos municipales tienden a recuperar solo pequeñas porciones de los valores que sus servicios crean para los propietarios; por lo general lo intentan aplicando un impuesto a la propiedad. Si bien los impuestos a la propiedad captan parte del valor que proporcionan los servicios municipales —aunque solo en pequeña medida—, también contienen impuestos sobre el valor de las construcciones y, por lo tanto, penalizan tanto a los propietarios de viviendas existentes como a los promotores inmobiliarios comerciales por igual. Un impuesto a la propiedad, por lo tanto, es una mezcla de cosas. Los especuladores de tierras, los promotores y los rentistas (aquellos que viven de los ingresos de la propiedad o de las inversiones), muchos de los cuales ganan dinero sin proporcionar bienes o servicios de valor correspondiente, a menudo ejercen un poder considerable en los ayuntamientos y tienden a oponerse a las contribuciones comunitarias por la tierra, por lo que a las ciudades les ha resultado generalmente difícil abolir el impuesto a la propiedad en favor de contribuciones comunitarias puras por la tierra.
En un intento por cerrar la brecha entre el impuesto a la propiedad y las contribuciones por la tierra, algunas ciudades con visión de futuro en Estados Unidos y otras partes del mundo ya han instituido un impuesto a la propiedad de dos niveles, también conocido como impuesto a la propiedad de tasa dividida: primero separan el valor de las mejoras de una propiedad del valor de la tierra subyacente, luego aplican una tasa impositiva al valor de las mejoras y otra al valor de la tierra subyacente. Después, con el tiempo, disminuyen gradualmente la tasa impositiva sobre el valor de las mejoras y aumentan la tasa sobre el valor de la tierra. Este proceso permite que los propietarios de viviendas y los promotores inmobiliarios comerciales experimenten una transición gradual hacia un sistema en el que cada vez pagan más por los beneficios que reciben a través de su uso exclusivo de la tierra. Esta transición crea, con el tiempo, incentivos económicos más sanos tanto para los propietarios de viviendas como para los promotores inmobiliarios comerciales.
**MEDIO 12-1: CÓMO LAS CIUDADES DE PENSILVANIA OBTUVIERON EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD DE DOS TASAS
***De Rick Rybeck y Walt Rybeck, publicado en Public Management Magazine, agosto de 2012, vol. 94, n.º 4.
*http://unitism.co/splitratetax
El impuesto a la propiedad es una de las aproximaciones más cercanas que tenemos hoy a las contribuciones comunitarias por la tierra. Por esta razón, las tasas del impuesto a la propiedad y las tasas de asequibilidad de la vivienda —es decir, las tasas de asequibilidad de la tierra— están inversamente correlacionadas: cuanto más bajo es el impuesto a la propiedad, más cara, en promedio, es la propiedad.69 Cuando los propietarios pagan impuestos a la propiedad más bajos, terminan pagando menos dinero a la sociedad por su uso de la tierra. El problema, sin embargo, es que, dado que los impuestos a la propiedad más bajos tienden a aumentar el precio de venta de la tierra, irónicamente los propietarios generalmente terminan pagando más dinero por la tierra en general —no a la sociedad, sino a otros propietarios e instituciones financieras que financian la propiedad inmobiliaria.
ILUSTRACIÓN 12-5: ÍNDICE DE INASEQUIBILIDAD
El caos que los impuestos a la propiedad más bajos causan en la sociedad se ha demostrado claramente en el estado de California: en 1978 los votantes de California aprobaron por votación popular la Proposición 13, que limitó los impuestos a la propiedad a solo el 1 por ciento del valor total de la vivienda. La Proposición 13 también revaluó artificialmente la base imponible de la propiedad a lo que valía en 1975 y estipuló que la base imponible tasada, en contraposición a la real, no podía aumentar más del 2 por ciento al año. Además, la Proposición 13 ordenó que la base imponible de la propiedad no se revalorizara anualmente, sino solo ante una nueva construcción o cambio de titularidad de la propiedad. La intención general de la legislación era minimizar la exposición fiscal de los propietarios de viviendas a largo plazo manteniendo las tasas del impuesto a la propiedad, así como los valores tasados de la propiedad, artificialmente bajos; en este sentido, la Proposición 13 tuvo demasiado éxito. Desafortunadamente, y como un efecto secundario predecible, los precios de la tierra en California se dispararon porque la tierra se convirtió en un mecanismo primordial mediante el cual los propietarios —y las instituciones financieras que lucran con las hipotecas— podían agotar la riqueza social.
MEDIO 12-2: GORRONES EN EL TRANSPORTE PÚBLICO
La construcción de la línea Jubilee ilustra cómo los esfuerzos públicos benefician a los propietarios y qué se puede hacer al respecto. Este es un extracto del documental Real Estate 4 Ransom, que describe cómo se ha esculpido la economía para permitir que tales enormes fugas fluyan hacia los bolsillos de unos pocos afortunados.
http://unitism.co/freeridersvideo
Los grupos de presión a favor de la Proposición 13 prometieron a los votantes de California que las escuelas públicas de California, que en ese momento recibían gran parte de su financiación de los ingresos del impuesto a la propiedad, se beneficiarían de la aprobación de la legislación. Esto, por supuesto, resultó ser una afirmación falsa; poco después de la aprobación de la Proposición 13, el otrora valorado sistema educativo de California no solo perdió una parte significativa de su financiación, sino que también disminuyó en calidad hasta tal punto que hoy se ubica cerca del último lugar en Estados Unidos en general en términos de rendimiento estudiantil. Las escuelas, que antes dependían en gran medida de sí mismas para su financiación, ahora dependen cada vez más de la asistencia financiera del Estado de California (observe el fenómeno de la filtración de los ingresos fiscales mencionado en el Capítulo 10, Autonomía local), mientras que las ciudades y los condados de todo California se enfrentan a ingresos fiscales significativamente más bajos como resultado de las limitaciones del impuesto a la propiedad. Y dado que los impuestos a la propiedad más bajos conducen a valores de la tierra más altos, los propietarios de California terminan pagando más dinero por la tierra en general; este círculo vicioso hace que la Proposición 13 sea aún más injusta tanto para los propietarios de viviendas como para los contribuyentes de California.
MEDIO 12-3: EL IMPACTO DE LA PROPOSICIÓN 13 EN LAS ESCUELAS
¿Tiene la Proposición 13 la culpa de la financiación por alumno de California, casi la más baja del país? Gloria Penner y Joanne Faryon de la KPBS de San Diego analizan el impacto que la Proposición 13 ha tenido en la financiación del sistema escolar de California.
http://unitism.co/prop13impact
Hay otras razones por las que las contribuciones por la tierra son necesarias para la vitalidad de cada pueblo, ciudad y área metropolitana. La expansión urbana descontrolada, por ejemplo, es el síntoma de un uso derrochador del espacio —de la tierra. Pero la tierra es un bien preciado, particularmente en ubicaciones deseadas. Por lo tanto, es esencial dar a los usuarios de la tierra y a los promotores inmobiliarios los incentivos económicos adecuados para alentarlos a usar la tierra de manera eficiente. Nuestro sistema económico actual permite que las personas posean lotes vacíos en ubicaciones valiosas. A menudo, tales lotes se revalorizan más de lo que cuestan en impuestos a la propiedad. El resultado es que los propietarios y los promotores inmobiliarios no tienen incentivos para darle un buen uso a la tierra —¡incluso mientras impiden que otras personas la usen al mismo tiempo! Pero cuando el uso de cada centímetro de tierra conlleva un costo continuo para los usuarios de la tierra, estos se ven obligados a usar la tierra de manera eficiente, razón por la cual cobrar a las entidades por el uso de la tierra tiene el potencial de inhibir la expansión urbana descontrolada.
Muchas ciudades están experimentando actualmente con otros métodos para inhibir la expansión urbana descontrolada, como los límites de crecimiento urbano, también conocidos como cinturones verdes. Los límites de crecimiento urbano, sin embargo, hacen que los precios de la tierra urbana se disparen porque la tierra se vuelve aún más escasa de lo que ya es. A medida que se presiona a los promotores para que utilicen todo el espacio disponible para el desarrollo, es probable que las ciudades tengan edificios más altos donde edificios menos altos habrían sido completamente suficientes, así como aún menos espacios abiertos como parques y otras comodidades. Esta presión también puede hacer que el desarrollo salte por encima del cinturón verde y cree los llamados pueblos satélite, que a menudo funcionan más como suburbios de personas que se desplazan a diario que como comunidades independientes. Por otro lado, si viviéramos en un mundo donde las personas pagaran a sus comunidades por su uso de la tierra, la expansión suburbana descontrolada no existiría porque cada centímetro de tierra tendría un costo continuo. Viviríamos en un mundo donde solo tendríamos varias ciudades grandes y sostenibles rodeadas de granjas, con abundantes espacios verdes intactos en el medio.
Cobrar a las personas una renta de mercado justa por su uso de la tierra fomenta la organización eficiente de cualquier pueblo, ciudad y metrópolis; al mismo tiempo, mantiene los precios de la tierra bajo control en relación con la riqueza que genera para la zona a la que se aplica. Las contribuciones comunitarias por la tierra conducen a un uso más intensivo de la tierra y fomentan la ecologización de los alrededores de una ciudad, ya que la población existente tenderá a agruparse más cerca. Las contribuciones por la tierra también tienen la tendencia de fomentar la restauración de zonas urbanas degradadas.70 Con cada vez más personas viviendo en las ciudades, ¿no es importante que mejoremos la calidad de vida en las zonas urbanas? Si compartimos el valor de la tierra, la expansión urbana descontrolada y la pobreza, con todos sus costosos efectos secundarios e inconvenientes sociales, ya no tienen que ser subproductos automáticos de las zonas urbanas. Sin embargo, en última instancia, si queremos lograr una sostenibilidad verdadera y duradera, toda la tierra urbana eventualmente tiene que ser propiedad de la comunidad. El uso privado de la tierra puede entonces acomodarse fácilmente mediante la implementación de derechos de uso de la tierra negociables; de esta manera, los bancos ya no ganan dinero con la tierra y las personas ya no tienen que clamar por el acceso a la tierra.
MEDIO 12-4: MI GENERACIÓN CODICIOSA
En este video, el economista Mason Gaffney, profesor de economía en la Universidad de California, Riverside, habla sobre la razón principal de la expansión urbana descontrolada y la distopía suburbana. ¿Puede Estados Unidos revertir los problemas sociales y económicos que ahora están más allá del control de los gobiernos federal y estatal? El Dr. Gaffney sostiene que las soluciones eficaces tienen que sustentarse en una reforma radical del sistema fiscal.