12. 繁栄する都市
地代は税金ではない。それは立地を利用することへの対価であり、市場での駆け引きや交渉によって決定される。土地利用者にとって、その地代を市の当局に支払うのか、私的な所有者に支払うのかには何の違いもない。
— フランク・チョドロフ（1887–1966）
非常に勤勉に働き、毎日職場で価値ある貢献をしている一人の男を想像してみてほしい。毎週末、雇用主のために自分が生み出した価値を認められて報酬を受け取ろうとする、まさにその時に、彼は給料を拒否し、雇用主に対して、実は毎日の勤務終了後に数時間、街頭で物乞いをして過ごしてきたのだと告げる。これこそが、自分の好む収入の得方なのだと彼は言う。この男の行動をどれほど奇妙だと考えようとも、彼は今日世界中の都市政府とまったく同じように振る舞っているのである。都市政府は住民や通勤者——彼らを雇用し続けている人々——に不可欠なサービスを提供している。それにもかかわらず、そのサービスに対して十分な対価を得ておらず、しかもその得方は、提供するサービスを通じて生み出す価値とはほとんど無関係なものなのである。
都市がより良いサービスを提供するたびに、たとえば警察の保護や公共交通機関の拡充といった場合、これらの追加サービスの存在によって良い影響を受ける地域の土地の価値は通常、しばしば著しく上昇する。68 不動産所有者はこれらの追加サービスによって生じた不動産価値の上昇分を懐に入れることができるが、その一方で都市は増大する支出を賄うための十分な収入源を見つけるのに苦労している。都市政府は、自らのサービスが不動産所有者のために生み出す価値のうち、ごく一部しか回収しない傾向にある。彼らは通常、不動産税を課すことでこれを試みる。不動産税は都市サービスが提供する価値の一部を捕捉するものの——それもごくわずかな程度に過ぎないが——建物の価値に対する税も含んでおり、したがって既存の住宅所有者と商業不動産開発業者の両方に等しく罰則を科すことになる。それゆえ不動産税は善し悪しが入り混じったものである。土地投機家、開発業者、そしてレンティエ（不動産や投資からの収入で生活する人々）——その多くは相応の価値を持つ財やサービスを提供することなく金を稼いでいる——は、しばしば市役所において相当な権力を振るい、コミュニティへの土地拠出に反対する傾向がある。そのため都市は概して、純粋なコミュニティへの土地拠出を支持して不動産税を廃止することが困難であることに気づいてきた。
不動産税と土地拠出との間のギャップを埋めようとする試みとして、アメリカ合衆国や世界の他の地域における先進的な都市の一部は、すでに二段階不動産税、別名「分割税率不動産税」を導入している。彼らはまず、不動産の改良物（建物等）の価値を、その不動産の基礎となる土地の価値から分離し、次に改良物の価値に一つの税率を、基礎となる土地の価値にもう一つの税率を適用する。そして時間をかけて、改良物の価値に対する税率を徐々に引き下げ、土地の価値に対する税率を引き上げていく。この過程により、住宅所有者と商業不動産開発業者は、自らが土地を排他的に使用することによって受ける便益に対してますます支払うようになる制度へと、緩やかに移行することを経験できる。この移行は、時間とともに住宅所有者と商業不動産開発業者の双方にとってより健全な経済的インセンティブを生み出す。
**メディア 12-1：ペンシルベニア州の諸都市はいかにして二税率不動産税を導入したか
***リック・ライベックとウォルト・ライベック著、『Public Management Magazine』2012年8月号、第94巻、第4号に掲載。
*http://unitism.co/splitratetax
不動産税は、今日我々が持っているもののなかで、コミュニティへの土地拠出に最も近い近似のひとつである。この理由により、不動産税率と住宅の手頃さ——すなわち土地の手頃さ——は逆相関にある。すなわち、不動産税が低いほど、平均して不動産は高価になる。69 不動産所有者が低い不動産税を支払うとき、彼らは土地の利用に対して社会へ支払う金額が少なくなる。しかし問題は、低い不動産税が土地の販売価格を押し上げる傾向があるため、皮肉にも不動産所有者は概して土地に対して全体としてより多くの金を支払うことになるという点である——それは社会に対してではなく、他の土地所有者や不動産所有を融資する金融機関に対してである。
図版 12-5：手頃さ指数
低い不動産税が社会にもたらす大混乱は、カリフォルニア州において明確に示されてきた。1978年、カリフォルニア州の有権者は住民投票によって提案13号を可決し、不動産税を住宅の総価値のわずか1パーセントに制限した。提案13号はまた、不動産税の課税ベースを1975年時点の評価額へと人為的に再評価し、実際の課税ベースではなく評価された課税ベースが年に2パーセントを超えて増加できないと規定した。さらに提案13号は、不動産税の課税ベースを毎年再評価するのではなく、新規建設または不動産所有者の変更があった場合にのみ再評価することを義務づけた。この法律の全体的な意図は、不動産税率および評価された不動産価値を人為的に低く保つことによって、長期の住宅所有者の税負担を最小限に抑えることであった。この点において、提案13号はあまりにも成功しすぎた。残念ながら、そして予測可能な副作用として、カリフォルニア州の土地価格は急騰した。なぜなら土地は、不動産所有者——および住宅ローンから暴利を得る金融機関——が社会の富を枯渇させることを可能にする主要な仕組みとなったからである。
メディア 12-2：公共交通機関のフリーライダー
ジュビリー線の建設は、公的な努力がいかに不動産所有者に利益をもたらすか、そしてそれに対して何ができるかを例示している。これはドキュメンタリー『Real Estate 4 Ransom（人質に取られた不動産）』からの抜粋であり、経済がいかに、こうした莫大な漏出を幸運な少数者の懐へと流れ込ませるように作り上げられてきたかを概説している。
http://unitism.co/freeridersvideo
提案13号のロビイストたちは、カリフォルニア州の有権者に対し、当時その資金の多くを不動産税収から得ていたカリフォルニア州の公立学校が、この法律の可決によって恩恵を受けるだろうと約束した。これはもちろん、誤った主張であることが判明した。提案13号の可決後まもなく、かつて誇り高かったカリフォルニア州の教育制度は、その資金の相当部分を失っただけでなく、その質も低下し、今日では生徒の学業成績の点でアメリカ全体の最下位近くにまで落ち込んでいる。かつて資金面でおおむね自立していた学校は、今やますますカリフォルニア州政府からの財政援助に依存するようになり（第10章 地方自治で述べたトリクルダウン税収の現象を観察せよ）、カリフォルニア州全土の都市や郡は、不動産税の制限に起因する著しく低い税収に直面している。そして低い不動産税が高い土地価値につながるため、カリフォルニア州の不動産所有者は土地に対して全体としてより多くの金を支払うことになる。この悪循環は、提案13号をカリフォルニア州の住宅所有者と納税者の双方にとってさらに不公平なものにしている。
メディア 12-3：提案13号が学校に与えた影響
提案13号は、カリフォルニア州の生徒一人当たり資金が国内で最下位近くである原因なのか？ サンディエゴのKPBSのグロリア・ペナーとジョアン・ファリヨンが、提案13号がカリフォルニア州の学校制度の資金調達に与えた影響について論じる。
http://unitism.co/prop13impact
すべての町、都市、大都市圏の活力にとって、土地拠出が必要である理由はほかにもいくつかある。たとえば都市のスプロール化は、空間——すなわち土地——の浪費的な利用の症状である。しかし土地は貴重な財であり、特に望ましい立地においてはなおさらである。したがって、土地利用者や不動産開発業者に対して、土地を効率的に使うよう促す適切な経済的インセンティブを与えることが不可欠である。我々の現在の経済制度は、価値ある立地にある空き地を所有することを許している。多くの場合、こうした土地は不動産税としてかかる費用以上に価値が上昇する。その結果、不動産所有者や不動産開発業者は土地を有効に活用するインセンティブを持たない——しかも同時に、他の人々がそれを利用するのを妨げているのだ！ しかし、土地のあらゆる一インチの利用が土地利用者にとって継続的な費用を伴うものになれば、土地利用者は土地を効率的に使わざるを得なくなる。これこそ、土地利用に対して各主体に課金することが都市のスプロール化を抑制する潜在力を持つ理由である。
現在、多くの都市は、都市のスプロール化を抑制するための他の方法、たとえばグリーンベルトとしても知られる都市成長境界線を実験している。しかし都市成長境界線は、土地が既存以上に希少になるため、都市の土地価格を急騰させる。開発業者が利用可能なすべての空間を開発に使い尽くすよう圧力をかけられるにつれて、都市にはそれほど高くない建物で十分だった場所に、より高い建物が建つことになりやすく、また公園やその他の快適施設のような開放空間がさらに少なくなる。この圧力はまた、開発がグリーンベルトを飛び越えて、いわゆる衛星都市を生み出す原因にもなりうる。これらの都市はしばしば、独立したコミュニティというよりは通勤者向け郊外として機能する。他方で、もし我々が、人々が土地の利用に対してコミュニティに支払う世界に住んでいたなら、郊外のスプロール化は存在しないだろう。なぜなら土地のあらゆる一インチに継続的な費用がかかるからである。我々は、農場に囲まれたいくつかの大きく持続可能な都市だけが存在し、その間に手つかずの緑地がたっぷりとある世界に住むことになるだろう。
人々に土地の利用に対して公正な市場地代を課すことは、あらゆる町、都市、大都市の効率的な組織化を促進する。同時にそれは、土地が適用される地域にもたらす富に対して、土地価格を抑制し続ける。コミュニティへの土地拠出は、土地のより集約的な利用へとつながり、既存の人口がより近くに集まる傾向があるため、都市周辺の緑化を促進する。土地拠出はまた、荒廃した都市地域の再生を促す傾向がある。70 ますます多くの人々が都市に住むなか、都市地域における生活の質を高めることは重要ではないだろうか？ もし我々が土地の価値を共有すれば、都市のスプロール化や貧困は、その費用のかかる副作用や社会的欠点のすべてとともに、もはや都市地域の自動的な副産物である必要はなくなる。しかし究極的には、もし我々が真の持続可能性を恒久的に達成したいのであれば、最終的にはすべての都市の土地がコミュニティによって所有されなければならない。私的な土地利用は、譲渡可能な土地利用権の導入を通じて容易に対応できる。このようにして、銀行はもはや土地から金を稼ぐことはなくなり、人々はもはや土地へのアクセスを求めて騒ぐ必要がなくなる。
メディア 12-4：私の貪欲な世代
このビデオでは、カリフォルニア大学リバーサイド校の経済学教授であるメイソン・ガフニーが、都市のスプロール化と郊外のディストピアの主要な原因について語る。アメリカは、もはや連邦政府や州政府の制御を超えた社会的・経済的問題を好転させることができるのか？ ガフニー博士は、効果的な解決策は税制の抜本的な改革によって裏打ちされなければならないと論じる。