12. Des villes florissantes
Le loyer n’est pas un impôt. C’est le paiement de l’usage d’un emplacement, déterminé par le marchandage et la négociation du marché, et il importe peu à l’usager du sol qu’il verse ce loyer aux édiles de la ville ou à un propriétaire privé.
— Frank Chodorov (1887–1966)
Imaginez un homme qui travaille très dur et apporte chaque jour des contributions précieuses sur son lieu de travail. À la fin de chaque semaine, juste au moment où il devrait être payé en reconnaissance de la valeur qu’il a créée pour le compte de son employeur, il refuse son salaire et dit à celui-ci qu’il a, en réalité, passé plusieurs heures à la fin de chaque journée de travail à mendier de l’argent dans la rue. C’est ainsi, dit-il, qu’il préfère gagner sa vie. Aussi étrange que puisse nous paraître le comportement de cet homme, il agirait exactement comme les gouvernements municipaux du monde entier aujourd’hui. Les administrations municipales fournissent des services indispensables aux résidents et aux navetteurs — les personnes mêmes qui leur procurent leur travail — pourtant elles sont insuffisamment rémunérées pour leurs services, et ce d’une manière largement déconnectée de la valeur qu’elles créent par les services qu’elles fournissent.
Chaque fois qu’une ville offre de meilleurs services, comme une protection policière accrue ou des transports en commun, la valeur des terrains dans les zones positivement affectées par la présence de ces services supplémentaires augmente généralement, souvent de façon significative.68 Les propriétaires fonciers parviennent à empocher les gains de valeur foncière provoqués par ces services supplémentaires, tandis que les villes peinent à trouver des sources de revenus suffisantes pour couvrir leurs dépenses croissantes. Les administrations municipales ont tendance à ne récupérer que de petites portions des valeurs que leurs services créent pour les propriétaires fonciers ; elles s’y essaient généralement par l’application d’un impôt foncier. Si les impôts fonciers captent une partie de la valeur que procurent les services municipaux — quoique dans une faible mesure seulement —, ils comportent aussi des taxes sur la valeur des bâtiments et pénalisent donc à la fois les propriétaires existants et les promoteurs immobiliers commerciaux. Un impôt foncier est donc un panachage hétéroclite. Les spéculateurs fonciers, les promoteurs et les rentiers (ceux qui vivent des revenus de la propriété ou des placements), dont beaucoup gagnent de l’argent sans fournir de biens ou de services de valeur correspondante, exercent souvent un pouvoir considérable dans les mairies et tendent à s’opposer aux contributions foncières communautaires ; aussi les villes ont-elles généralement trouvé difficile d’abolir l’impôt foncier au profit de pures contributions foncières communautaires.
Dans une tentative de combler l’écart entre l’impôt foncier et les contributions foncières, certaines villes avant-gardistes des États-Unis et d’autres régions du monde ont déjà instauré un impôt foncier à deux niveaux, également appelé impôt foncier à taux fractionné : elles séparent d’abord la valeur des aménagements d’une propriété de la valeur du terrain qui la sous-tend, puis elles appliquent un taux d’imposition à la valeur des aménagements et un autre à la valeur du terrain sous-jacent. Ensuite, au fil du temps, elles diminuent progressivement le taux d’imposition sur la valeur des aménagements et augmentent le taux sur la valeur du terrain. Ce processus permet aux propriétaires et aux promoteurs immobiliers commerciaux de vivre une transition graduelle vers un système dans lequel ils paient de plus en plus pour les avantages qu’ils reçoivent grâce à leur usage exclusif du sol. Cette transition crée, au fil du temps, des incitations économiques plus saines tant pour les propriétaires que pour les promoteurs immobiliers commerciaux.
**MÉDIA 12-1 : COMMENT LES VILLES DE PENNSYLVANIE ONT OBTENU L’IMPÔT FONCIER À DEUX TAUX
***De Rick Rybeck et Walt Rybeck, publié dans Public Management Magazine, août 2012, vol. 94, no 4.
*http://unitism.co/splitratetax
L’impôt foncier est l’une des approximations les plus proches dont nous disposons aujourd’hui des contributions foncières communautaires. Pour cette raison, les taux d’imposition foncière et les taux d’accessibilité au logement — c’est-à-dire les taux d’accessibilité au sol — sont inversement corrélés : plus l’impôt foncier est bas, plus la propriété est chère en moyenne.69 Lorsque les propriétaires paient des impôts fonciers plus bas, ils finissent par verser moins d’argent à la société pour leur usage du sol. Le problème, cependant, est que, puisque des impôts fonciers plus bas tendent à faire monter le prix de vente du sol, ironiquement les propriétaires finissent généralement par payer davantage pour le sol dans l’ensemble — non pas à la société, mais à d’autres propriétaires fonciers et aux institutions financières qui financent l’accession à la propriété.
ILLUSTRATION 12-5 : INDICE D’INACCESSIBILITÉ
Les ravages que des impôts fonciers plus bas infligent à la société ont été clairement démontrés dans l’État de Californie : en 1978, les électeurs californiens ont adopté la Proposition 13 par vote populaire, qui limitait les impôts fonciers à seulement 1 pour cent de la valeur totale du logement. La Proposition 13 a aussi réévalué artificiellement la base imposable foncière à sa valeur de 1975 et stipulé que la base imposable foncière évaluée, par opposition à la base imposable foncière réelle, ne pouvait augmenter de plus de 2 pour cent par an. De plus, la Proposition 13 imposait que la base imposable foncière ne soit pas réévaluée chaque année, mais uniquement lors d’une nouvelle construction ou d’un changement de propriétaire. L’intention globale de cette législation était de minimiser l’exposition fiscale des propriétaires de longue date en maintenant artificiellement bas les taux d’imposition foncière ainsi que les valeurs foncières évaluées ; à cet égard, la Proposition 13 n’a que trop bien réussi. Malheureusement, et comme effet secondaire prévisible, les prix des terrains en Californie ont explosé, car le sol est devenu un mécanisme privilégié par lequel les propriétaires — et les institutions financières profitant des prêts hypothécaires — ont pu épuiser la richesse sociale.
MÉDIA 12-2 : LES RESQUILLEURS DES TRANSPORTS PUBLICS
La construction de la Jubilee line illustre comment les efforts publics profitent aux propriétaires fonciers et ce que l’on peut y faire. Ceci est un extrait du documentaire Real Estate 4 Ransom, qui décrit comment l’économie a été façonnée pour permettre à de telles fuites énormes de s’écouler dans les poches de quelques chanceux.
http://unitism.co/freeridersvideo
Les lobbyistes en faveur de la Proposition 13 ont promis aux électeurs californiens que les écoles publiques de Californie, qui à l’époque tiraient une grande partie de leur financement des recettes de l’impôt foncier, bénéficieraient de l’adoption de cette législation. Cela, bien sûr, s’est révélé être une fausse promesse ; peu après l’adoption de la Proposition 13, le système éducatif jadis prisé de la Californie a non seulement perdu une part importante de son financement, mais a aussi vu sa qualité décliner à un point tel qu’aujourd’hui il se classe parmi les derniers des États-Unis en matière de performance des élèves. Les écoles, autrefois largement autonomes pour leur financement, dépendent désormais de plus en plus de l’aide financière de l’État de Californie (observez le phénomène des recettes fiscales par ruissellement mentionné au Chapitre 10, L’autonomie locale), tandis que les villes et les comtés de toute la Californie font face à des recettes fiscales nettement plus basses résultant des limitations de l’impôt foncier. Et parce que des impôts fonciers plus bas entraînent des valeurs foncières plus élevées, les propriétaires californiens finissent par payer davantage pour le sol dans l’ensemble ; ce cercle vicieux rend la Proposition 13 encore plus injuste tant pour les propriétaires que pour les contribuables californiens.
MÉDIA 12-3 : L’IMPACT DE LA PROPOSITION 13 SUR LES ÉCOLES
La Proposition 13 est-elle responsable du financement par élève quasi le plus bas du pays en Californie ? Gloria Penner et Joanne Faryon de KPBS à San Diego discutent de l’impact que la Proposition 13 a eu sur le financement du système scolaire californien.
http://unitism.co/prop13impact
Il existe un certain nombre d’autres raisons pour lesquelles les contributions foncières sont nécessaires à la vitalité de chaque village, ville et zone métropolitaine. L’étalement urbain, par exemple, est le symptôme d’un usage gaspilleur de l’espace — du sol. Or, le sol est une denrée précieuse, en particulier dans les emplacements recherchés. Il est donc essentiel de donner aux usagers du sol et aux promoteurs immobiliers des incitations économiques adéquates pour les encourager à utiliser le sol efficacement. Notre système économique actuel permet aux gens de posséder des terrains vides dans des emplacements précieux. Souvent, de tels terrains s’apprécient davantage en valeur que ce qu’ils coûtent en impôts fonciers. Le résultat est que les propriétaires et les promoteurs immobiliers ne sont pas incités à mettre le sol à bon usage — alors même qu’ils empêchent en même temps d’autres personnes de l’utiliser ! Mais lorsque l’usage de chaque centimètre de sol représente un coût continu pour les usagers du sol, ceux-ci sont contraints de l’utiliser efficacement, c’est pourquoi le fait de facturer aux entités l’usage du sol a le potentiel de freiner l’étalement urbain.
De nombreuses villes expérimentent actuellement d’autres méthodes pour freiner l’étalement urbain, comme les limites de croissance urbaine, également appelées ceintures vertes. Les limites de croissance urbaine, cependant, font exploser les prix des terrains urbains, car le sol est rendu encore plus rare qu’il ne l’est déjà. Comme les promoteurs sont poussés à utiliser tout l’espace disponible pour l’aménagement, les villes sont susceptibles d’avoir des immeubles plus hauts là où des immeubles moins hauts auraient amplement suffi, ainsi qu’encore moins d’espaces ouverts comme des parcs et autres commodités. Cette pression peut aussi conduire l’aménagement à sauter par-dessus la ceinture verte et à créer des villes dites satellites, qui fonctionnent souvent davantage comme des banlieues-dortoirs que comme des communautés indépendantes. À l’inverse, si nous vivions dans un monde où les gens payaient leurs communautés pour leur usage du sol, l’étalement suburbain n’existerait pas, car chaque centimètre de sol aurait un coût continu. Nous vivrions dans un monde où nous n’aurions que quelques grandes villes durables entourées de fermes, avec d’abondants espaces verts intacts entre elles.
Facturer aux gens un loyer équitable au prix du marché pour leur usage du sol encourage l’organisation efficace de tout village, ville et métropole ; en même temps, cela maintient les prix des terrains sous contrôle par rapport à la richesse qu’il génère pour la zone à laquelle il s’applique. Les contributions foncières communautaires conduisent à un usage plus intensif du sol et encouragent l’écologisation des environs d’une ville, car la population existante aura tendance à se regrouper plus étroitement. Les contributions foncières ont aussi tendance à encourager la réhabilitation des quartiers urbains dégradés.70 Avec de plus en plus de gens vivant dans les villes, n’est-il pas important d’améliorer la qualité de vie dans les zones urbaines ? Si nous partageons la valeur du sol, l’étalement urbain et la pauvreté, avec tous leurs coûteux effets secondaires et leurs inconvénients sociaux, n’ont plus besoin d’être des sous-produits automatiques des zones urbaines. En fin de compte, cependant, si nous voulons parvenir à une durabilité véritable et durable, l’ensemble du sol urbain doit à terme appartenir à la communauté. L’usage privé du sol peut alors aisément être pris en compte grâce à la mise en place de droits d’usage du sol négociables ; ainsi, les banques ne gagnent plus d’argent sur le sol et les gens n’ont plus à se disputer l’accès au sol.
MÉDIA 12-4 : MA GÉNÉRATION CUPIDE
Dans cette vidéo, l’économiste Mason Gaffney, professeur d’économie à l’Université de Californie à Riverside, parle de la principale raison de l’étalement urbain et de la dystopie suburbaine. L’Amérique peut-elle inverser les problèmes sociaux et économiques qui échappent désormais au contrôle des gouvernements fédéral et des États ? Le Dr Gaffney soutient que des solutions efficaces doivent reposer sur une réforme radicale du système fiscal.