12. 繁荣的城市
地租不是税收。它是为使用某个地点而支付的款项，由市场的讨价还价所决定，对于土地使用者而言，他把地租付给市政当局还是付给私人业主并无区别。
—— 弗兰克·乔多罗夫（Frank Chodorov，1887–1966）
想象有一个人工作非常努力，每天都在他的工作岗位上做出有价值的贡献。在每周末，正当他即将因为他为雇主创造的价值而获得报酬时，他却拒绝领取薪水，并告诉雇主，他实际上一直在每个工作日结束时花几个小时在街头乞讨。他说，这才是他偏爱的谋生方式。尽管我们可能会觉得这个人的行为很奇怪，但他的所作所为却恰恰和当今世界各地的市政府如出一辙。市政府为居民和通勤者——也就是为他们提供就业的人——提供不可或缺的服务，却没有因这些服务而获得足够的报酬，而且获得报酬的方式在很大程度上与它们通过所提供的服务而创造的价值毫无关联。
每当一座城市提供更好的服务，例如增加警力保护或公共交通，受这些额外服务正面影响地区的土地价值通常都会上升，而且往往是显著上升。68 业主能够把这些新增服务所带来的财产增值收入囊中，而城市却疲于寻找足够的收入来源以应对其不断攀升的开支。市政府往往只能收回它们的服务为业主创造的价值中的一小部分；它们通常试图通过征收财产税来做到这一点。虽然财产税捕获了城市服务所提供价值的一部分——尽管只是很小一部分——但它们也包含了对建筑物价值的征税，因此既惩罚了现有的房主，也惩罚了商业地产开发商。因此，财产税是好坏参半的。土地投机者、开发商和食利者（那些靠财产或投资收入为生的人），其中许多人在不提供相应价值的商品或服务的情况下赚钱，他们往往在市政厅中拥有相当大的权力，并倾向于反对社区土地贡献，因此城市普遍发现很难废除财产税而改用纯粹的社区土地贡献。
为了弥合财产税与土地贡献之间的差距，美国和世界其他地区一些有远见的城市已经实行了双层财产税，也称为分率财产税：它们首先将某项财产的改良物价值与其所依附土地的价值分开，然后对改良物价值适用一种税率，对所依附土地的价值适用另一种税率。然后，随着时间的推移，它们逐渐降低对改良物价值的税率，并提高对土地价值的税率。这一过程使房主和商业地产开发商能够经历一个逐渐过渡的阶段，在这个过程中，他们日益为自己通过对土地的独占使用所获得的利益付费。随着时间的推移，这种过渡为房主和商业地产开发商都创造了更健康的经济激励。
**媒体 12-1：宾夕法尼亚州的城市如何实行双率财产税
***出自 Rick Rybeck 和 Walt Rybeck，发表于《公共管理杂志》（Public Management Magazine），2012 年 8 月，第 94 卷，第 4 期。
*http://unitism.co/splitratetax
财产税是我们如今最接近社区土地贡献的近似形式之一。正因如此，财产税率与住房可负担性比率——也就是说，土地可负担性比率——是负相关的：财产税越低，财产的平均价格就越昂贵。69 当业主缴纳较低的财产税时，他们最终为自己使用土地而向社会支付的钱就更少。然而问题在于，由于较低的财产税往往会提高土地的售价，具有讽刺意味的是，业主总体上最终为土地支付的钱反而更多——不是付给社会，而是付给其他土地所有者和为财产所有权提供融资的金融机构。
插图 12-5：不可负担指数
较低的财产税给社会造成的破坏在加利福尼亚州得到了清晰的体现：1978 年，加州选民通过全民投票通过了第 13 号提案，该提案将财产税限制在房屋总价值的 1% 以内。第 13 号提案还人为地将财产税税基重新估值至其在 1975 年的价值，并规定评估的（而非实际的）财产税税基每年增长不得超过 2%。此外，第 13 号提案还规定财产税税基不会每年重新评估，只有在新建工程或财产所有权变更时才会重新评估。该立法的总体意图是通过人为压低财产税率以及评估的财产价值，来最小化长期房主的税务负担；在这方面，第 13 号提案成功得过了头。不幸的是，作为一种可预见的副作用，加州的土地价格飙升，因为土地成为业主——以及从抵押贷款中牟利的金融机构——得以耗尽社会财富的主要机制。
媒体 12-2：公共交通上的搭便车者
朱比利线（Jubilee line）的修建说明了公共努力如何使业主受益，以及对此可以采取什么措施。这段摘自纪录片《赎金式房地产》（Real Estate 4 Ransom），该片概述了经济学是如何被塑造成允许如此巨额的渗漏流入少数幸运者的口袋的。
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第 13 号提案的游说者向加州选民承诺，加州的公立学校——当时其大部分经费来自财产税收入——将从该立法的通过中受益。当然，这后来被证明是一个虚假的说法；第 13 号提案通过后不久，加州曾经引以为豪的教育系统不仅失去了相当一部分经费，质量也下降到了如此程度，以至于如今其在学生表现方面在全美整体排名接近垫底。学校曾经在很大程度上自给自足，如今却越来越依赖加州政府的财政援助（参见 第 10 章，地方自治 中提到的税收涓滴现象），而加州各地的城市和县则因财产税的限制而面临大幅减少的税收。而且由于较低的财产税导致更高的土地价值，加州业主总体上最终为土地支付了更多的钱；这种恶性循环使第 13 号提案对加州的房主和纳税人都更加不公平。
媒体 12-3：第 13 号提案对学校的影响
第 13 号提案是否应为加州在全国接近垫底的生均经费负责？圣地亚哥 KPBS 电台的 Gloria Penner 和 Joanne Faryon 讨论了第 13 号提案对加州学校系统经费产生的影响。
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土地贡献对每一个城镇、城市和大都市区的活力都至关重要，还有许多其他原因。例如，城市蔓延是空间——也就是土地——被浪费使用的症状。但土地是一种宝贵的商品，在受人青睐的地段尤其如此。因此，必须给予土地使用者和房地产开发商适当的经济激励，以鼓励他们高效地使用土地。我们当前的经济体系允许人们在有价值的地段拥有空地。这类地块的增值往往超过它们所缴纳的财产税。其结果是，业主和房地产开发商没有动力把土地好好利用起来——与此同时还阻止其他人使用它！但当使用每一寸土地都要让土地使用者付出持续的成本时，土地使用者就被迫高效地使用土地，这就是为什么向各方就土地使用收费有可能抑制城市蔓延。
许多城市目前正在试验其他抑制城市蔓延的方法，例如城市增长边界，也称为绿带。然而，城市增长边界会导致城市土地价格飙升，因为它使本已稀缺的土地变得更加稀缺。当开发商被迫用尽所有可用空间进行开发时，城市很可能会建起更高的建筑，而原本较矮的建筑就完全足够了，同时公园等开放空间和其他便利设施也会更少。这种压力还可能导致开发活动跳过绿带，形成所谓的卫星城镇，这些城镇往往更像通勤郊区，而不是独立的社区。另一方面，如果我们生活在一个人们为使用土地而向其社区付费的世界里，郊区蔓延就不会存在，因为每一寸土地都会有持续的成本。我们将生活在一个只有几座大型、可持续的城市的世界，这些城市被农场环绕，中间有大量未经触动的绿色空间。
按照公平的市场地租向人们就其土地使用收费，鼓励了任何城镇、城市和大都市的高效组织；与此同时，它使土地价格相对于其为所适用地区创造的财富而保持在可控范围内。社区土地贡献会带来更集约的土地利用，并鼓励城市周边的绿化，因为现有人口往往会更紧密地聚集在一起。土地贡献还倾向于鼓励对衰败城区的修复。70 随着越来越多的人居住在城市里，提升城区的生活质量难道不重要吗？如果我们共享土地的价值，那么城市蔓延和贫困及其所有代价高昂的副作用和社会弊端，就不再必然成为城区的自动产物。然而，归根结底，如果我们想实现真正而持久的可持续性，所有城市土地最终都必须归社区所有。届时，私人土地使用可以通过实施可交易的土地使用权而轻松得到安排；这样一来，银行就不再靠土地赚钱，人们也不再需要为获得土地使用权而争抢。
媒体 12-4：我那贪婪的一代
在这段视频中，加州大学河滨分校经济学教授、经济学家 Mason Gaffney 谈到了城市蔓延和郊区反乌托邦的主要原因。美国能否扭转如今已超出联邦和州政府控制的社会和经济问题？Gaffney 博士认为，有效的解决方案必须以对税收制度的彻底改革为基础。