12. مدنٌ مزدهرة
ليس الريع ضريبة. إنه دفعٌ مقابل استخدام موقعٍ ما، يُحدَّد بالمساومة والمفاوضة في السوق، ولا فرق لدى مستخدم الأرض إن كان يدفع الريع لآباء المدينة أو لمالكٍ خاص.
— فرانك تشودوروف (1887–1966)
لفينسنت كالبو Coral Reef Island
تخيّل رجلاً يعمل بجدٍّ شديد ويقدّم إسهاماتٍ قيّمة في مكان عمله كل يوم. وفي نهاية كل أسبوع، عندما يحين موعد تقاضيه أجره تقديراً للقيمة التي خلقها لصالح صاحب العمل، يرفض شيكَ راتبه ويخبر صاحب العمل بأنه كان في الحقيقة يقضي عدة ساعات في نهاية كل يوم عمل متسوّلاً للمال في الشارع. هكذا، كما يقول، يفضّل أن يكسب دخله. ومهما اعتبرنا سلوك هذا الرجل غريباً، فإنه سيتصرف تماماً مثل حكومات المدن في جميع أنحاء العالم اليوم. فحكومات المدن تقدّم خدماتٍ لا غنى عنها للسكان والمسافرين يومياً — وهم الأشخاص الذين يبقون هذه الحكومات قائمة — ومع ذلك تُعوَّض تعويضاً غير كافٍ عن خدماتها، وبطرقٍ لا علاقة لها إلى حدٍّ كبير بالقيمة التي تخلقها عبر الخدمات التي تقدّمها.
كلما قدّمت مدينةٌ خدماتٍ أفضل، مثل زيادة حماية الشرطة أو وسائل النقل العام، ارتفعت قيمة الأرض في المناطق التي تتأثر إيجاباً بوجود هذه الخدمات الإضافية، غالباً ارتفاعاً ملحوظاً.68 فيستطيع أصحاب الممتلكات أن يجنوا المكاسب الناتجة عن ارتفاع قيمة الممتلكات بسبب هذه الخدمات المضافة، بينما تكافح المدن لإيجاد مصادر دخلٍ كافية لتغطية نفقاتها المتزايدة. وتميل حكومات المدن إلى استعادة أجزاءٍ صغيرة فقط من القيم التي تخلقها خدماتها لأصحاب الممتلكات؛ وعادةً ما تحاول ذلك من خلال فرض ضريبة على الممتلكات. وفي حين أن ضرائب الممتلكات تستحوذ على بعض القيمة التي توفرها خدمات المدينة — وإن كان ذلك بقدرٍ ضئيل — فإنها تتضمن أيضاً ضرائب على قيم المباني، ومن ثَمَّ تعاقب كلاً من أصحاب المنازل الحاليين ومطوّري العقارات التجارية على حدٍّ سواء. ولذلك فإن ضريبة الممتلكات حصيلةٌ مختلطة. وكثيراً ما يمارس المضاربون على الأراضي والمطوّرون وأصحاب الريع (أي من يعيشون على الدخل المتأتي من الممتلكات أو الاستثمارات)، وكثيرٌ منهم يكسبون المال دون تقديم سلعٍ أو خدماتٍ ذات قيمةٍ مقابلة، نفوذاً كبيراً في مجالس المدن ويميلون إلى معارضة المساهمات المجتمعية على الأراضي، ولذا وجدت المدن عموماً صعوبةً في إلغاء ضريبة الممتلكات لصالح مساهماتٍ مجتمعيةٍ خالصة على الأراضي.
في محاولةٍ لسدّ الفجوة بين ضريبة الممتلكات والمساهمات على الأراضي، عمدت بعض المدن المتطلّعة إلى الأمام في الولايات المتحدة وأنحاء أخرى من العالم بالفعل إلى استحداث ضريبة ممتلكاتٍ ذات شريحتين، تُعرف أيضاً باسم ضريبة الممتلكات ذات المعدل المنقسم: إذ يفصلون أولاً قيمة تحسينات العقار عن قيمة الأرض الكامنة تحته، ثم يطبّقون معدّل ضريبةٍ على قيمة التحسينات ومعدّلاً آخر على قيمة الأرض الكامنة. ثم، بمرور الوقت، يخفّضون تدريجياً معدّل الضريبة على قيمة التحسينات ويرفعون المعدّل على قيمة الأرض. وتسمح هذه العملية لأصحاب المنازل ومطوّري العقارات التجارية بأن يشهدوا انتقالاً تدريجياً نحو نظامٍ يدفعون فيه على نحوٍ متزايد مقابل المنافع التي يحصلون عليها من خلال استخدامهم الحصري للأرض. ويخلق هذا الانتقال حوافز اقتصادية أصحّ لكلٍّ من أصحاب المنازل ومطوّري العقارات التجارية بمرور الوقت.
**وسائط 12-1: كيف حصلت مدن بنسلفانيا على ضريبة الممتلكات ذات المعدلين
***بقلم ريك ريبيك ووالت ريبيك، نُشر في مجلة Public Management، أغسطس 2012، المجلد 94، العدد 4.
*http://unitism.co/splitratetax
ضريبة الممتلكات هي من أقرب التقريبات التي نملكها اليوم للمساهمات المجتمعية على الأراضي. ولهذا السبب، فإن معدلات ضريبة الممتلكات ومعدلات القدرة على تحمّل تكلفة المنازل — أي معدلات القدرة على تحمّل تكلفة الأرض — مترابطةٌ عكسياً: فكلما انخفضت ضريبة الممتلكات، كانت الممتلكات في المتوسط أغلى ثمناً.69 فعندما يدفع أصحاب الممتلكات ضرائب ممتلكاتٍ أقل، ينتهي بهم الأمر بدفع مالٍ أقل للمجتمع مقابل استخدامهم للأرض. لكن المشكلة هي أنه نظراً لأن انخفاض ضرائب الممتلكات يميل إلى رفع سعر بيع الأرض، فإن المفارقة أن أصحاب الممتلكات ينتهي بهم الأمر عموماً بدفع مالٍ أكثر مقابل الأرض إجمالاً — لا للمجتمع، بل لمالكي الأراضي الآخرين والمؤسسات المالية التي تموّل ملكية الممتلكات.
رسم توضيحي 12-5: مؤشر عدم القدرة على تحمّل التكلفة
لقد ظهر بوضوح الخراب الذي تلحقه ضرائب الممتلكات المنخفضة بالمجتمع في ولاية كاليفورنيا: ففي عام 1978 أقرّ ناخبو كاليفورنيا المقترح رقم 13 بالتصويت الشعبي، وهو الذي قصر ضرائب الممتلكات على 1 بالمئة فقط من إجمالي قيمة المنزل. كما أعاد المقترح رقم 13 تقييم القاعدة الضريبية للممتلكات بصورةٍ مصطنعة لتعود إلى قيمتها في عام 1975، ونصّ على أن القاعدة الضريبية المُقدَّرة، خلافاً للقاعدة الضريبية الفعلية، لا يمكن أن تزيد بأكثر من 2 بالمئة سنوياً. وعلاوةً على ذلك، فرض المقترح رقم 13 ألا يُعاد تقييم القاعدة الضريبية للممتلكات سنوياً، بل فقط عند البناء الجديد أو تغيّر ملكية العقار. وكان القصد العام من التشريع هو تقليل التعرّض الضريبي لأصحاب المنازل على المدى الطويل من خلال إبقاء معدلات ضرائب الممتلكات وكذلك القيم المُقدَّرة للممتلكات منخفضةً بصورةٍ مصطنعة؛ وفي هذا الصدد نجح المقترح رقم 13 نجاحاً مفرطاً. لكن لسوء الحظ، وكأثرٍ جانبيٍّ متوقَّع، ارتفعت أسعار الأراضي في كاليفورنيا ارتفاعاً صاروخياً لأن الأرض أصبحت آليةً رئيسية استطاع من خلالها أصحاب الممتلكات — والمؤسسات المالية التي تجني الأرباح من الرهون العقارية — استنزاف الثروة الاجتماعية.
وسائط 12-2: الراكبون المجانيون في النقل العام
يوضّح إنشاء خط Jubilee كيف تعود الجهود العامة بالنفع على أصحاب الممتلكات وما يمكن فعله حيال ذلك. هذا مقتطفٌ من الفيلم الوثائقي Real Estate 4 Ransom، الذي يبيّن كيف نُحت علم الاقتصاد للسماح بتسرّب هذه التدفقات الهائلة إلى جيوب قلّةٍ محظوظة.
http://unitism.co/freeridersvideo
وعَدَ جماعات الضغط المؤيدة للمقترح رقم 13 ناخبي كاليفورنيا بأن المدارس العامة في كاليفورنيا، التي كانت آنذاك تتلقى الكثير من تمويلها من إيرادات ضريبة الممتلكات، ستستفيد من إقرار التشريع. وقد تبيّن، بطبيعة الحال، أن هذا الادّعاء كان زائفاً؛ فبعد إقرار المقترح رقم 13 بفترةٍ وجيزة، لم يخسر نظام كاليفورنيا التعليمي الذي كان يوماً موضع فخرٍ جزءاً كبيراً من تمويله فحسب، بل تراجعت جودته إلى حدٍّ بات معه يحتل اليوم مرتبةً قريبةً من القاع في الولايات المتحدة إجمالاً من حيث أداء الطلاب. والمدارس التي كانت ذات يومٍ معتمدةً إلى حدٍّ كبير على ذاتها في التمويل، باتت الآن تعتمد على نحوٍ متزايد على المساعدة المالية من ولاية كاليفورنيا (لاحظ ظاهرة إيرادات الضرائب المتساقطة المذكورة في الفصل العاشر، الاستقلال المحلي)، في حين تواجه المدن والمقاطعات في جميع أنحاء كاليفورنيا إيرادات ضريبية أقل بكثير ناجمةً عن القيود المفروضة على ضرائب الممتلكات. ولأن انخفاض ضرائب الممتلكات يؤدي إلى ارتفاع قيم الأراضي، ينتهي الأمر بأصحاب الممتلكات في كاليفورنيا إلى دفع مالٍ أكثر مقابل الأرض إجمالاً؛ وهذه الحلقة المفرغة تجعل المقترح رقم 13 أكثر إجحافاً بحق أصحاب المنازل ودافعي الضرائب في كاليفورنيا على حدٍّ سواء.
وسائط 12-3: تأثير المقترح رقم 13 على المدارس
هل المقترح رقم 13 هو المسؤول عن وجود كاليفورنيا قرب القاع في تمويل الطالب الواحد في البلاد؟ تناقش غلوريا بينر وجوان فاريون من قناة KPBS في سان دييغو التأثير الذي أحدثه المقترح رقم 13 على تمويل نظام المدارس في كاليفورنيا.
http://unitism.co/prop13impact
ثمة عددٌ من الأسباب الأخرى التي تجعل المساهمات على الأراضي ضرورية لحيوية كل بلدة ومدينة ومنطقة حضرية. فالتمدّد العمراني، على سبيل المثال، هو عَرَضٌ لاستخدامٍ مُهدِر للحيّز — للأرض. لكن الأرض سلعةٌ ثمينة، ولا سيما في المواقع المرغوبة. ولذلك من الضروري منح مستخدمي الأرض ومطوّري العقارات حوافز اقتصادية مناسبة لتشجيعهم على استخدام الأرض بكفاءة. ونظامنا الاقتصادي الحالي يسمح للناس بامتلاك قطع أراضٍ خالية في مواقع قيّمة. وغالباً ما ترتفع قيمة هذه القطع أكثر مما تكلّفه من ضرائب على الممتلكات. والنتيجة أن أصحاب الممتلكات ومطوّري العقارات لا يجدون حافزاً لاستخدام الأرض استخداماً جيداً — حتى وهم يمنعون الآخرين من استخدامها في الوقت نفسه! لكن عندما يأتي استخدام كل بوصةٍ من الأرض بتكلفةٍ مستمرة على مستخدمي الأرض، يُجبَر مستخدمو الأرض على استخدامها بكفاءة، ولهذا فإن فرض رسوم على الكيانات مقابل استخدام الأرض ينطوي على إمكانية كبح التمدّد العمراني.
تجرّب كثيرٌ من المدن حالياً أساليب أخرى لكبح التمدّد العمراني، مثل حدود النمو الحضري، المعروفة أيضاً بالأحزمة الخضراء. لكن حدود النمو الحضري تتسبب في ارتفاع أسعار الأراضي الحضرية ارتفاعاً صاروخياً لأن الأرض تصبح أكثر ندرةً مما هي عليه أصلاً. وإذ يُضغَط على المطوّرين لاستغلال كل الحيّز المتاح للتطوير، يُرجَّح أن تكون لدى المدن مبانٍ أعلى حيث كانت مبانٍ أقل علوّاً ستكفي تماماً، فضلاً عن مساحاتٍ مفتوحةٍ أقل كالحدائق والمرافق الأخرى. ويمكن أن يتسبب هذا الضغط أيضاً في قفز التطوير فوق الحزام الأخضر وإنشاء ما يُسمّى بالبلدات التابعة، التي غالباً ما تعمل أشبه بضواحٍ سكنية للمسافرين إلى أعمالهم لا كمجتمعاتٍ مستقلة. ومن جهةٍ أخرى، لو كنا نعيش في عالمٍ يدفع فيه الناس لمجتمعاتهم مقابل استخدامهم للأرض، لما وُجد التمدّد الضاحوي لأن كل بوصةٍ من الأرض ستكون لها تكلفةٌ مستمرة. سنعيش في عالمٍ لا تكون لدينا فيه سوى عدة مدنٍ كبيرة ومستدامة تحيط بها المزارع، وبينها مساحاتٌ خضراء وفيرة لم تُمسّ.
إن فرض ريع سوقٍ عادل على الناس مقابل استخدامهم للأرض يشجّع على التنظيم الكفء لأي بلدة ومدينة وحاضرة؛ وفي الوقت نفسه يبقي أسعار الأراضي تحت السيطرة نسبةً إلى الثروة التي تولّدها للمنطقة التي يُطبَّق عليها. وتؤدي المساهمات المجتمعية على الأراضي إلى استخدامٍ أكثف للأرض وتشجّع على تخضير محيط المدينة، إذ يميل السكان الحاليون إلى التجمّع على نحوٍ أقرب بعضهم من بعض. كما تنحو المساهمات على الأراضي إلى تشجيع ترميم المناطق الحضرية المتدهورة.70 ومع تزايد أعداد الناس الذين يعيشون في المدن، أليس من المهم أن نعزّز نوعية الحياة في المناطق الحضرية؟ فإذا تقاسمنا قيمة الأرض، فلن يكون التمدّد العمراني والفقر، بكل ما لهما من آثارٍ جانبية مكلفة ومساوئ اجتماعية، نواتج ثانوية تلقائية للمناطق الحضرية بعد الآن. لكن في نهاية المطاف، إذا أردنا تحقيق استدامةٍ حقيقية ودائمة، فلا بد أن يمتلك المجتمع في النهاية جميع أراضي المدينة. ويمكن عندئذٍ استيعاب استخدام الأراضي الخاص بسهولة من خلال تطبيق حقوق استخدامٍ للأراضي قابلة للتداول؛ وبهذه الطريقة، لن تجني البنوك المال من الأرض بعد الآن ولن يضطر الناس إلى المطالبة بصخبٍ بالحصول على الأرض.
وسائط 12-4: جيلي الجشِع
في هذا الفيديو، يتحدث الاقتصادي ميسون غافني، أستاذ الاقتصاد في جامعة كاليفورنيا في ريفرسايد، عن السبب الرئيسي للتمدّد العمراني والديستوبيا الضاحوية. هل تستطيع أمريكا عكس مسار المشكلات الاجتماعية والاقتصادية التي باتت الآن خارج سيطرة الحكومتين الفيدرالية وحكومات الولايات؟ يرى الدكتور غافني أن الحلول الفعّالة لا بد أن ترتكز على إصلاحٍ جذري للنظام الضريبي.