12. Gelişen Şehirler
Kira bir vergi değildir. Bir konumun kullanımı için yapılan ödemedir; piyasanın pazarlık ve çekişmesiyle belirlenir ve arazi kullanıcısı açısından kirayı şehir yöneticilerine ödemekle özel bir mülk sahibine ödemek arasında hiçbir fark yoktur.
— Frank Chodorov (1887–1966)
Çok sıkı çalışan ve işyerinde her gün değerli katkılar sağlayan bir adam düşünün. Her haftanın sonunda, işvereni adına yarattığı değerin karşılığı olarak tam ödemesini alacakken, maaş çekini reddediyor ve işverenine, aslında her iş gününün sonunda birkaç saatini sokakta dilenerek geçirdiğini söylüyor. Gelirini kazanmayı bu şekilde tercih ettiğini söylüyor. Bu adamın davranışını ne kadar tuhaf bulsak da, o aslında bugün dünyanın her yerindeki şehir yönetimleri gibi davranıyor. Şehir yönetimleri, kendilerini istihdam eden insanlara —yani sakinlere ve işe gidip gelenlere— vazgeçilmez hizmetler sunar; ancak bu hizmetler için yetersiz biçimde ve büyük ölçüde sundukları hizmetler aracılığıyla yarattıkları değerle ilgisiz şekillerde ödüllendirilirler.
Bir şehir, artırılmış polis koruması veya toplu taşıma gibi daha iyi hizmetler sunduğunda, bu ek hizmetlerin varlığından olumlu etkilenen bölgelerdeki arazinin değeri genellikle, çoğu zaman önemli ölçüde, artar.68 Mülk sahipleri bu eklenen hizmetlerin neden olduğu mülk değeri kazançlarını cebe indirebilirken, şehirler artan giderlerini karşılamak için yeterli gelir kaynakları bulmakta zorlanır. Şehir yönetimleri, hizmetlerinin mülk sahipleri için yarattığı değerin yalnızca küçük bir kısmını geri almaya eğilimlidir; bunu genellikle bir emlak vergisi uygulayarak yapmaya çalışırlar. Emlak vergileri, şehir hizmetlerinin sağladığı değerin bir kısmını —yalnızca küçük bir ölçüde de olsa— yakalarken, aynı zamanda bina değerleri üzerindeki vergileri de içerir ve bu nedenle hem mevcut ev sahiplerini hem de ticari gayrimenkul geliştiricilerini cezalandırır. Dolayısıyla emlak vergisi karışık bir torbadır. Arazi spekülatörleri, geliştiriciler ve rantiyeler (mülk veya yatırım gelirinden geçinenler) —birçoğu karşılığında eşdeğer değerde mal veya hizmet sunmadan para kazanır— belediye binalarında çoğu zaman hatırı sayılır bir güce sahiptir ve topluma arazi katkılarına karşı çıkma eğilimindedir; bu nedenle şehirler, emlak vergisini kaldırıp yerine saf topluma arazi katkılarını getirmekte genellikle zorlanmıştır.
Emlak vergisi ile arazi katkıları arasındaki uçurumu kapatma çabasıyla, Amerika Birleşik Devletleri’nde ve dünyanın diğer bölgelerindeki bazı ileri görüşlü şehirler, ikili oranlı emlak vergisi olarak da bilinen iki kademeli bir emlak vergisini halihazırda uygulamaya koymuştur: Önce bir mülkün üzerindeki iyileştirmelerin değerini, mülkün altında yatan arazinin değerinden ayırırlar, ardından iyileştirmelerin değerine bir vergi oranı, altta yatan arazinin değerine de başka bir oran uygularlar. Sonra zaman içinde, iyileştirmelerin değeri üzerindeki vergi oranını kademeli olarak düşürür ve arazi değeri üzerindeki oranı artırırlar. Bu süreç, ev sahiplerinin ve ticari gayrimenkul geliştiricilerinin, araziyi münhasıran kullanmaları yoluyla elde ettikleri faydalar karşılığında giderek daha fazla ödeme yaptıkları bir sisteme doğru kademeli bir geçiş yaşamalarını sağlar. Bu geçiş, zaman içinde hem ev sahipleri hem de ticari gayrimenkul geliştiricileri için daha sağlıklı ekonomik teşvikler yaratır.
**MEDYA 12-1: PENNSYLVANIA ŞEHİRLERİ İKİ ORANLI EMLAK VERGİSİNİ NASIL EDİNDİ
***Rick Rybeck ve Walt Rybeck’ten, Public Management Magazine’de yayımlandı, Ağustos 2012, cilt 94, sayı 4.
*http://unitism.co/splitratetax
Emlak vergisi, bugün topluma arazi katkılarına sahip olduğumuz en yakın yaklaşımlardan biridir. Bu nedenle, emlak vergisi oranları ile ev satın alınabilirliği oranları —yani arazi satın alınabilirliği oranları— ters orantılıdır: Emlak vergisi ne kadar düşükse, mülk ortalama olarak o kadar pahalıdır.69 Mülk sahipleri daha düşük emlak vergisi ödediklerinde, arazi kullanımları karşılığında topluma daha az para öderler. Ancak sorun şudur ki, düşük emlak vergileri arazinin satış fiyatını artırma eğiliminde olduğundan, ironik bir şekilde mülk sahipleri genel olarak arazi için daha fazla para öderler —topluma değil, ama diğer arazi sahiplerine ve mülk sahipliğini finanse eden finans kuruluşlarına.
ŞEKİL 12-5: ERİŞİLEMEZLİK ENDEKSİ
Düşük emlak vergilerinin toplumda yol açtığı yıkım, California eyaletinde açıkça gösterilmiştir: 1978’de California seçmenleri, halk oylamasıyla emlak vergilerini toplam ev değerinin yalnızca yüzde 1’iyle sınırlayan Proposition 13’ü kabul etti. Proposition 13 ayrıca emlak vergisi tabanını yapay olarak 1975’teki değerine geri çekti ve gerçek değil takdir edilen emlak vergisi tabanının yılda yüzde 2’den fazla artamayacağını şart koştu. Dahası, Proposition 13, emlak vergisi tabanının yıllık olarak değil, yalnızca yeni inşaat veya mülk sahipliğinin değişmesi durumunda yeniden değerlendirilmesini zorunlu kıldı. Yasanın genel amacı, hem emlak vergisi oranlarını hem de takdir edilen mülk değerlerini yapay olarak düşük tutarak uzun vadeli ev sahiplerinin vergi maruziyetini en aza indirmekti; bu bakımdan Proposition 13 fazlasıyla başarılı oldu. Ne yazık ki ve öngörülebilir bir yan etki olarak, California’da arazi fiyatları fırladı; çünkü arazi, mülk sahiplerinin —ve ipoteklerden vurgun yapan finans kuruluşlarının— toplumsal serveti tüketmesinin başlıca mekanizması haline geldi.
MEDYA 12-2: TOPLU TAŞIMADAKİ BEDAVACILAR
Jubilee hattının inşası, kamusal çabaların mülk sahiplerine nasıl fayda sağladığını ve bu konuda neler yapılabileceğini gösteriyor. Bu, ekonominin bu denli muazzam kayıpların şanslı bir azınlığın cebine akmasına izin verecek şekilde nasıl şekillendirildiğini özetleyen Real Estate 4 Ransom belgeselinden bir alıntıdır.
http://unitism.co/freeridersvideo
Proposition 13 lobicileri, California seçmenlerine, o dönemde finansmanının çoğunu emlak vergisi gelirlerinden alan California kamu okullarının yasanın geçmesinden fayda göreceğini vaat etti. Bu, elbette, sahte bir iddia olarak ortaya çıktı; Proposition 13’ün geçmesinden kısa süre sonra, California’nın bir zamanlar el üstünde tutulan eğitim sistemi yalnızca finansmanının önemli bir kısmını kaybetmekle kalmadı, aynı zamanda kalitesi öyle bir düştü ki bugün öğrenci performansı açısından Amerika Birleşik Devletleri genelinde en altlarda yer alıyor. Bir zamanlar finansman için büyük ölçüde kendi kendine yeten okullar, şimdi giderek California Eyaleti’nin mali yardımına bağımlı hale geliyor (Bölüm 10, Yerel Özerklik’te bahsedilen yukarıdan aşağı sızan vergi gelirleri olgusuna bakın), öte yandan California genelindeki şehirler ve ilçeler, emlak vergisi sınırlamalarından kaynaklanan önemli ölçüde daha düşük vergi gelirleriyle karşı karşıya. Ve düşük emlak vergileri daha yüksek arazi değerlerine yol açtığından, California mülk sahipleri genel olarak arazi için daha fazla para ödüyor; bu kısır döngü, Proposition 13’ü hem California ev sahipleri hem de vergi mükellefleri için daha da adaletsiz kılıyor.
MEDYA 12-3: PROPOSITION 13’ÜN OKULLAR ÜZERİNDEKİ ETKİSİ
California’nın ülkedeki en alt sıralardaki öğrenci başına finansmanından Proposition 13 mi sorumlu? San Diego’nun KPBS’sinden Gloria Penner ve Joanne Faryon, Proposition 13’ün California’nın okul sistemi finansmanı üzerindeki etkisini tartışıyor.
http://unitism.co/prop13impact
Arazi katkılarının her kasaba, şehir ve metropol alanının canlılığı için gerekli olmasının bir dizi başka nedeni daha vardır. Örneğin kentsel yayılma, alanın —arazinin— savurgan kullanımının bir belirtisidir. Ancak arazi, özellikle rağbet gören konumlarda, değerli bir metadır. Bu nedenle, arazi kullanıcılarına ve gayrimenkul geliştiricilerine, araziyi verimli kullanmaları için onları teşvik edecek uygun ekonomik teşvikler vermek esastır. Mevcut ekonomik sistemimiz, insanların değerli konumlarda boş arsalara sahip olmasına izin veriyor. Çoğu zaman bu tür arsalar, emlak vergisi olarak maliyetlerinden daha fazla değer kazanıyor. Sonuç olarak, mülk sahipleri ve gayrimenkul geliştiricileri, araziyi iyi kullanmaya teşvik edilmiyor —üstelik aynı zamanda başka insanların onu kullanmasını da engellerken! Ancak arazinin her santiminin kullanımı, arazi kullanıcılarına sürekli bir maliyet getirdiğinde, arazi kullanıcıları araziyi verimli kullanmaya mecbur kalır; işte bu yüzden kuruluşları arazi kullanımı için ücretlendirmek, kentsel yayılmayı engelleme potansiyeline sahiptir.
Pek çok şehir şu anda, yeşil kuşaklar olarak da bilinen kentsel büyüme sınırları gibi, kentsel yayılmayı engellemek için başka yöntemler deniyor. Ancak kentsel büyüme sınırları, araziyi zaten olduğundan daha da kıt hale getirdiği için kentsel arazi fiyatlarının fırlamasına neden olur. Geliştiriciler mevcut tüm alanı geliştirmeye kullanmaya zorlandıkça, şehirlerin daha az yüksek binaların tamamen yeterli olacağı yerlerde daha yüksek binalara, ayrıca parklar ve diğer olanaklar gibi daha az açık alana sahip olması muhtemeldir. Bu baskı ayrıca gelişimin yeşil kuşağın üzerinden atlamasına ve çoğu zaman bağımsız topluluklardan ziyade banliyö yerleşimleri gibi işleyen sözde uydu kasabalar yaratmasına neden olabilir. Öte yandan, insanların arazi kullanımları karşılığında topluluklarına ödeme yaptığı bir dünyada yaşasaydık, arazinin her santiminin sürekli bir maliyeti olacağından banliyö yayılması var olmazdı. Aralarında bol miktarda el değmemiş yeşil alan bulunan çiftliklerle çevrili yalnızca birkaç büyük, sürdürülebilir şehre sahip olacağımız bir dünyada yaşardık.
İnsanları arazi kullanımları için adil bir piyasa kirası ödemeye yönlendirmek, herhangi bir kasaba, şehir ve metropolün verimli örgütlenmesini teşvik eder; aynı zamanda, uygulandığı bölge için ürettiği servete kıyasla arazi fiyatlarını kontrol altında tutar. Topluma arazi katkıları, arazinin daha yoğun kullanımına yol açar ve bir şehrin çevresinin yeşillendirilmesini teşvik eder, çünkü mevcut nüfus birbirine daha yakın kümelenme eğiliminde olur. Arazi katkıları ayrıca harap olmuş kentsel alanların restore edilmesini teşvik etme eğilimindedir.70 Giderek daha fazla insan şehirlerde yaşarken, kentsel alanlardaki yaşam kalitesini artırmamız önemli değil mi? Arazinin değerini paylaşırsak, kentsel yayılma ve yoksulluk, tüm maliyetli yan etkileri ve toplumsal sakıncalarıyla birlikte, artık kentsel alanların otomatik yan ürünleri olmak zorunda kalmaz. Nihayetinde, ancak, gerçek ve kalıcı sürdürülebilirliği elde etmek istiyorsak, tüm şehir arazisi sonunda topluluğa ait olmalıdır. Özel arazi kullanımı, ardından devredilebilir arazi kullanım haklarının uygulanmasıyla kolayca karşılanabilir; bu şekilde bankalar artık araziden para kazanmaz ve insanlar artık araziye erişim için yaygara koparmak zorunda kalmaz.
MEDYA 12-4: AÇGÖZLÜ NESLİM
Bu videoda, California Üniversitesi Riverside’da ekonomi profesörü olan ekonomist Mason Gaffney, kentsel yayılma ve banliyö distopyasının başlıca nedeninden söz ediyor. Amerika, artık federal ve eyalet hükümetlerinin kontrolünün ötesinde olan toplumsal ve ekonomik sorunları tersine çevirebilir mi? Dr. Gaffney, etkili çözümlerin vergi sisteminin radikal bir reformuyla desteklenmesi gerektiğini savunuyor.