12. Процветающие города
Рента — это не налог. Это плата за использование местоположения, определяемая торгом и спорами на рынке, и землепользователю безразлично, платит ли он ренту городским властям или частному собственнику.
— Фрэнк Чодоров (1887–1966)
Представьте человека, который очень усердно трудится и каждый день вносит ценный вклад на своём рабочем месте. В конце каждой недели, как раз когда ему предстоит получить плату в признание ценности, созданной им в пользу работодателя, он отказывается от своей зарплаты и говорит работодателю, что на самом деле проводил несколько часов в конце каждого рабочего дня, прося деньги на улице. Именно так, говорит он, он предпочитает зарабатывать на жизнь. Каким бы странным ни казалось нам поведение этого человека, он поступал бы в точности так же, как сегодня поступают городские власти по всему миру. Городские власти предоставляют незаменимые услуги жителям и приезжающим на работу — людям, которые обеспечивают их занятость, — однако получают за свои услуги недостаточную компенсацию, причём способами, которые в значительной мере не связаны с ценностью, создаваемой ими через предоставляемые услуги.
Всякий раз, когда город предлагает более качественные услуги, такие как усиленная полицейская охрана или общественный транспорт, стоимость земли в районах, на которые положительно влияет наличие этих дополнительных услуг, обычно возрастает, нередко значительно.68 Собственники недвижимости получают возможность класть себе в карман прирост стоимости имущества, вызванный этими дополнительными услугами, тогда как города с трудом находят достаточные источники доходов для покрытия своих растущих расходов. Городские власти, как правило, возвращают себе лишь малую часть стоимости, которую их услуги создают для собственников недвижимости; обычно они пытаются сделать это, применяя налог на имущество. Хотя налоги на имущество улавливают некоторую часть стоимости, создаваемой городскими услугами — пусть и в небольшой степени, — они также включают налоги на стоимость зданий и поэтому одинаково наказывают как существующих домовладельцев, так и застройщиков коммерческой недвижимости. Налог на имущество, таким образом, — палка о двух концах. Спекулянты землёй, застройщики и рантье (те, кто живёт на доход от собственности или инвестиций), многие из которых зарабатывают деньги, не предоставляя товаров или услуг соответствующей ценности, нередко обладают значительной властью в городских администрациях и склонны противостоять земельным взносам в пользу общества, поэтому городам в целом было трудно отменить налог на имущество в пользу чистых земельных взносов в пользу общества.
Стремясь устранить разрыв между налогом на имущество и земельными взносами, некоторые дальновидные города в Соединённых Штатах и других частях мира уже ввели двухуровневый налог на имущество, также известный как налог на имущество с раздельной ставкой: сначала они отделяют стоимость улучшений недвижимости от стоимости лежащей под ней земли, а затем применяют одну налоговую ставку к стоимости улучшений и другую — к стоимости лежащей под ней земли. Затем, со временем, они постепенно уменьшают налоговую ставку на стоимость улучшений и увеличивают ставку на стоимость земли. Этот процесс позволяет домовладельцам и застройщикам коммерческой недвижимости пережить постепенный переход к системе, в которой они всё больше платят за выгоды, получаемые ими через исключительное использование земли. Этот переход со временем создаёт более здоровые экономические стимулы как для домовладельцев, так и для застройщиков коммерческой недвижимости.
**МЕДИА 12-1: КАК ГОРОДА ПЕНСИЛЬВАНИИ ПОЛУЧИЛИ ДВУХСТАВОЧНЫЙ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО
***Рик Райбек и Уолт Райбек, опубликовано в Public Management Magazine, август 2012, том 94, № 4.
*http://unitism.co/splitratetax
Налог на имущество — одно из ближайших приближений к земельным взносам в пользу общества, которое у нас сегодня есть. По этой причине ставки налога на имущество и показатели доступности жилья — то есть показатели доступности земли — обратно коррелированы: чем ниже налог на имущество, тем дороже, в среднем, недвижимость.69 Когда собственники недвижимости платят более низкие налоги на имущество, они в итоге платят обществу меньше денег за использование земли. Однако проблема в том, что поскольку более низкие налоги на имущество, как правило, повышают продажную цену земли, по иронии судьбы собственники недвижимости в целом в итоге платят за землю больше денег — не обществу, а другим землевладельцам и финансовым учреждениям, финансирующим владение недвижимостью.
ИЛЛЮСТРАЦИЯ 12-5: ИНДЕКС НЕДОСТУПНОСТИ
Хаос, который более низкие налоги на имущество наносят обществу, был наглядно продемонстрирован в штате Калифорния: в 1978 году избиратели Калифорнии всенародным голосованием приняли Предложение 13, которое ограничило налоги на имущество всего лишь одним процентом от общей стоимости жилья. Предложение 13 также искусственно переоценило базу налога на имущество до уровня её стоимости в 1975 году и оговорило, что оценочная, в отличие от фактической, база налога на имущество не может увеличиваться более чем на 2 процента в год. Кроме того, Предложение 13 предписывало, чтобы база налога на имущество не переоценивалась ежегодно, а только при новом строительстве или смене собственника недвижимости. Общая цель законодательства состояла в минимизации налогового бремени долгосрочных домовладельцев путём искусственного занижения как ставок налога на имущество, так и оценочной стоимости недвижимости; в этом отношении Предложение 13 преуспело даже слишком хорошо. К сожалению, и как предсказуемый побочный эффект, цены на землю в Калифорнии взлетели до небес, потому что земля стала главным механизмом, посредством которого собственники недвижимости — и финансовые учреждения, наживающиеся на ипотеке, — получили возможность истощать общественное богатство.
МЕДИА 12-2: ЗАЙЦЫ В ОБЩЕСТВЕННОМ ТРАНСПОРТЕ
Строительство линии «Джубили» иллюстрирует, как общественные усилия приносят выгоду собственникам недвижимости и что с этим можно сделать. Это отрывок из документального фильма «Недвижимость в заложниках» (Real Estate 4 Ransom), который показывает, как экономика была устроена так, чтобы позволить столь огромным утечкам стекаться в карманы немногих счастливчиков.
http://unitism.co/freeridersvideo
Лоббисты Предложения 13 обещали избирателям Калифорнии, что государственные школы Калифорнии, которые в то время получали значительную часть финансирования за счёт доходов от налога на имущество, выиграют от принятия этого законодательства. Это, разумеется, оказалось ложным заявлением; вскоре после принятия Предложения 13 некогда ценимая образовательная система Калифорнии не только потеряла значительную часть финансирования, но и снизилась в качестве настолько, что сегодня по успеваемости учащихся занимает место у самого дна в общем рейтинге Соединённых Штатов. Школы, некогда в значительной степени самодостаточные в финансировании, теперь всё больше зависят от финансовой помощи штата Калифорния (наблюдайте явление «просачивающихся вниз» налоговых поступлений, упомянутое в Главе 10, Местная автономия), в то время как города и округа по всей Калифорнии сталкиваются со значительно более низкими налоговыми поступлениями из-за ограничений налога на имущество. А поскольку более низкие налоги на имущество ведут к более высокой стоимости земли, собственники недвижимости в Калифорнии в итоге платят за землю больше денег в целом; этот порочный круг делает Предложение 13 ещё более несправедливым как для домовладельцев Калифорнии, так и для налогоплательщиков.
МЕДИА 12-3: ВЛИЯНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 13 НА ШКОЛЫ
Виновато ли Предложение 13 в почти самом низком в стране финансировании Калифорнии в расчёте на одного ученика? Глория Пеннер и Джоэнн Фэрион из сан-диегского KPBS обсуждают влияние, которое Предложение 13 оказало на финансирование школьной системы Калифорнии.
http://unitism.co/prop13impact
Существует ряд других причин, почему земельные взносы необходимы для жизнеспособности каждого посёлка, города и мегаполиса. Разрастание городов, например, является симптомом расточительного использования пространства — земли. Но земля — драгоценный товар, особенно в желанных местах. Поэтому крайне важно дать землепользователям и застройщикам надлежащие экономические стимулы, чтобы побудить их использовать землю эффективно. Наша нынешняя экономическая система позволяет людям владеть пустыми участками в ценных местах. Нередко такие участки прирастают в стоимости больше, чем обходятся в налогах на имущество. В результате собственники недвижимости и застройщики не имеют стимула использовать землю с пользой — даже когда они одновременно мешают другим людям её использовать! Но когда использование каждого дюйма земли сопряжено с постоянными издержками для землепользователей, землепользователи вынуждены использовать землю эффективно, и именно поэтому взимание платы с субъектов за использование земли способно сдерживать разрастание городов.
Многие города в настоящее время экспериментируют с другими методами сдерживания разрастания, такими как границы городского роста, также известные как зелёные пояса. Однако границы городского роста заставляют городские цены на землю взлетать до небес, поскольку земля становится ещё более дефицитной, чем она уже есть. Поскольку застройщиков вынуждают использовать всё доступное пространство под застройку, города, вероятно, будут иметь более высокие здания там, где менее высокие здания были бы вполне достаточны, а также ещё меньше открытых пространств, таких как парки и другие удобства. Это давление также может привести к тому, что застройка «перепрыгнет» через зелёный пояс и создаст так называемые города-спутники, которые часто функционируют скорее как пригороды-«спальни», чем как самостоятельные сообщества. С другой стороны, если бы мы жили в мире, где люди платят своим сообществам за использование земли, пригородного разрастания не существовало бы, потому что каждый дюйм земли имел бы постоянную стоимость. Мы жили бы в мире, где было бы лишь несколько крупных, устойчивых городов, окружённых фермами, с множеством нетронутых зелёных пространств между ними.
Взимание с людей справедливой рыночной ренты за использование земли поощряет эффективную организацию любого посёлка, города и мегаполиса; в то же время оно удерживает цены на землю в узде относительно богатства, которое она создаёт для территории, к которой применяется. Земельные взносы в пользу общества ведут к более интенсивному использованию земли и поощряют озеленение окрестностей города, поскольку существующее население будет стремиться селиться ближе друг к другу. Земельные взносы также имеют тенденцию поощрять восстановление пришедших в упадок городских районов.70 При том что всё больше и больше людей живёт в городах, разве не важно, чтобы мы повышали качество жизни в городских районах? Если мы разделяем стоимость земли, разрастание городов и бедность, со всеми их дорогостоящими побочными эффектами и социальными недостатками, больше не должны быть автоматическими побочными продуктами городских территорий. Однако в конечном счёте, если мы хотим достичь подлинной и долговременной устойчивости, вся городская земля в итоге должна принадлежать сообществу. Частное использование земли тогда легко может быть обеспечено через внедрение торгуемых прав землепользования; таким образом, банки больше не зарабатывают на земле, а людям больше не приходится бороться за доступ к земле.
МЕДИА 12-4: МОЁ ЖАДНОЕ ПОКОЛЕНИЕ
В этом видео экономист Мейсон Гэффни, профессор экономики Калифорнийского университета в Риверсайде, рассказывает о главной причине разрастания городов и пригородной антиутопии. Сможет ли Америка переломить социальные и экономические проблемы, которые сейчас выходят из-под контроля федеральных властей и властей штатов? Доктор Гэффни утверждает, что эффективные решения должны опираться на радикальную реформу налоговой системы.