12. समृद्ध शहर
लगान कोई कर नहीं है। यह किसी स्थान के उपयोग के लिए भुगतान है, जो बाज़ार की मोल-तोल और सौदेबाज़ी से तय होता है, और भूमि-उपयोगकर्ता के लिए इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि वह लगान शहर के संचालकों को देता है या किसी निजी मालिक को।
— फ़्रैंक चोडोरोव (1887–1966)
कल्पना कीजिए एक ऐसे व्यक्ति की जो बहुत मेहनत करता है और अपने कार्यस्थल पर हर दिन मूल्यवान योगदान देता है। हर सप्ताह के अंत में, जब उसे अपने नियोक्ता के लिए सृजित मूल्य की मान्यता में भुगतान मिलने वाला होता है, तब वह अपना वेतन ठुकरा देता है और अपने नियोक्ता से कहता है कि वह दरअसल हर कार्यदिवस के अंत में कई घंटे सड़क पर भीख माँगने में बिताता रहा है। वह कहता है कि आय कमाने का यही तरीका उसे पसंद है। इस व्यक्ति का व्यवहार हमें चाहे कितना भी अजीब लगे, वह आज दुनिया भर की शहर सरकारों जैसा ही व्यवहार कर रहा होगा। शहर सरकारें निवासियों और यात्रियों—उन लोगों को जो उन्हें रोज़गार में रखते हैं—अनिवार्य सेवाएँ प्रदान करती हैं, फिर भी अपनी सेवाओं के लिए उन्हें अपर्याप्त मुआवज़ा मिलता है, और वह भी ऐसे तरीकों से जो काफ़ी हद तक उनकी प्रदान की गई सेवाओं से सृजित मूल्य से असंबंधित होते हैं।
जब भी कोई शहर बेहतर सेवाएँ प्रदान करता है, जैसे बढ़ी हुई पुलिस सुरक्षा या सार्वजनिक परिवहन, तो जिन क्षेत्रों पर इन अतिरिक्त सेवाओं की मौजूदगी का सकारात्मक प्रभाव पड़ता है, वहाँ भूमि का मूल्य आमतौर पर बढ़ जाता है, अक्सर काफ़ी ज़्यादा।68 संपत्ति के मालिक इन अतिरिक्त सेवाओं के कारण हुए संपत्ति-मूल्य लाभ को अपनी जेब में डाल लेते हैं, जबकि शहर अपने बढ़ते खर्चों को पूरा करने के लिए पर्याप्त राजस्व स्रोत खोजने के लिए संघर्ष करते हैं। शहर सरकारें आमतौर पर उन मूल्यों के केवल छोटे हिस्से को वापस पाती हैं जो उनकी सेवाएँ संपत्ति-मालिकों के लिए सृजित करती हैं; वे आमतौर पर संपत्ति कर लगाकर ऐसा करने का प्रयास करती हैं। हालाँकि संपत्ति कर शहरी सेवाओं द्वारा प्रदान किए गए कुछ मूल्य को पकड़ लेते हैं—हालाँकि केवल छोटी सीमा तक—वे इमारत के मूल्यों पर भी कर लगाते हैं और इसलिए मौजूदा घर-मालिकों तथा वाणिज्यिक रियल-एस्टेट डेवलपर्स दोनों को समान रूप से दंडित करते हैं। इसलिए संपत्ति कर एक मिला-जुला मामला है। भूमि सट्टेबाज़, डेवलपर्स, और किरायाजीवी (वे जो संपत्ति या निवेश से होने वाली आय पर जीते हैं), जिनमें से कई संबंधित मूल्य की वस्तुएँ या सेवाएँ प्रदान किए बिना पैसा कमाते हैं, अक्सर नगर परिषदों में काफ़ी शक्ति रखते हैं और समुदाय भूमि अंशदान का विरोध करते हैं, इसलिए शहरों को आमतौर पर शुद्ध समुदाय भूमि अंशदान के पक्ष में संपत्ति कर को समाप्त करना कठिन लगा है।
संपत्ति कर और भूमि अंशदान के बीच की खाई को पाटने के प्रयास में, संयुक्त राज्य अमेरिका और दुनिया के अन्य हिस्सों के कुछ दूरदर्शी शहरों ने पहले से ही एक दो-स्तरीय संपत्ति कर लागू कर दिया है, जिसे विभाजित-दर संपत्ति कर भी कहा जाता है: वे पहले किसी संपत्ति के सुधारों के मूल्य को संपत्ति की अंतर्निहित भूमि के मूल्य से अलग करते हैं, फिर वे सुधारों के मूल्य पर एक कर दर और अंतर्निहित भूमि के मूल्य पर एक अलग कर दर लागू करते हैं। फिर, समय के साथ, वे धीरे-धीरे सुधारों के मूल्य पर कर दर को घटाते हैं और भूमि के मूल्य पर दर को बढ़ाते हैं। यह प्रक्रिया घर-मालिकों और वाणिज्यिक रियल-एस्टेट डेवलपर्स को एक ऐसी व्यवस्था की ओर क्रमिक संक्रमण का अनुभव करने देती है जिसमें वे भूमि के अपने विशेष उपयोग के माध्यम से प्राप्त होने वाले लाभों के लिए उत्तरोत्तर भुगतान करते हैं। यह संक्रमण समय के साथ घर-मालिकों और वाणिज्यिक रियल-एस्टेट डेवलपर्स दोनों के लिए स्वस्थ आर्थिक प्रोत्साहन पैदा करता है।
**मीडिया 12-1: पेन्सिल्वेनिया के शहरों को दो-दर वाला संपत्ति कर कैसे मिला
***रिक राइबेक और वॉल्ट राइबेक द्वारा, पब्लिक मैनेजमेंट मैगज़ीन में प्रकाशित, अगस्त 2012, खंड 94, अंक 4।
*http://unitism.co/splitratetax
संपत्ति कर समुदाय भूमि अंशदान के सबसे निकटतम अनुमानों में से एक है जो आज हमारे पास है। इसी कारण से, संपत्ति कर दरें और घर-वहनीयता दरें—यानी भूमि-वहनीयता दरें—विपरीत रूप से सहसंबंधित हैं: संपत्ति कर जितना कम, संपत्ति औसतन उतनी ही महँगी।69 जब संपत्ति-मालिक कम संपत्ति कर देते हैं, तो वे अंततः भूमि के अपने उपयोग के लिए समाज को कम पैसा देते हैं। समस्या यह है, हालाँकि, चूँकि कम संपत्ति कर भूमि की बिक्री कीमत बढ़ाते हैं, इसलिए विडंबना यह है कि संपत्ति-मालिक आमतौर पर अंततः भूमि के लिए कुल मिलाकर अधिक पैसा देते हैं—समाज को नहीं, बल्कि अन्य भूस्वामियों और संपत्ति-स्वामित्व को वित्तपोषित करने वाली वित्तीय संस्थाओं को।
चित्रण 12-5: अवहनीयता सूचकांक
कम संपत्ति कर समाज पर जो तबाही मचाते हैं, वह कैलिफ़ोर्निया राज्य में स्पष्ट रूप से दिखाई गई है: 1978 में कैलिफ़ोर्निया के मतदाताओं ने लोकमत द्वारा प्रस्ताव 13 पारित किया, जिसने संपत्ति कर को कुल घर मूल्य के केवल 1 प्रतिशत तक सीमित कर दिया। प्रस्ताव 13 ने संपत्ति कर आधार को कृत्रिम रूप से 1975 के उसके मूल्य के अनुसार पुनर्मूल्यांकित भी किया और यह निर्धारित किया कि वास्तविक के बजाय निर्धारित संपत्ति कर आधार प्रति वर्ष 2 प्रतिशत से अधिक नहीं बढ़ सकता। इसके अलावा, प्रस्ताव 13 ने अनिवार्य किया कि संपत्ति कर आधार का वार्षिक पुनर्निर्धारण नहीं होगा, बल्कि केवल नए निर्माण या संपत्ति स्वामित्व में परिवर्तन पर होगा। इस कानून का समग्र उद्देश्य संपत्ति कर दरों के साथ-साथ निर्धारित संपत्ति मूल्यों को कृत्रिम रूप से कम रखकर दीर्घकालिक घर-मालिकों के कर बोझ को कम करना था; इस संबंध में, प्रस्ताव 13 कुछ ज़्यादा ही सफल रहा। दुर्भाग्यवश, और एक अनुमेय दुष्प्रभाव के रूप में, कैलिफ़ोर्निया में भूमि की कीमतें आसमान छूने लगीं क्योंकि भूमि एक प्रमुख तंत्र बन गई जिसके द्वारा संपत्ति-मालिक—और बंधक से मुनाफ़ाखोरी करने वाली वित्तीय संस्थाएँ—सामाजिक धन को खाली करने में सक्षम हुईं।
मीडिया 12-2: सार्वजनिक परिवहन पर मुफ़्तखोर
जुबली लाइन का निर्माण यह दर्शाता है कि सार्वजनिक प्रयास संपत्ति-मालिकों को कैसे लाभ पहुँचाते हैं और इसके बारे में क्या किया जा सकता है। यह डॉक्यूमेंट्री Real Estate 4 Ransom का एक अंश है, जो रेखांकित करता है कि अर्थशास्त्र को इस तरह से कैसे गढ़ा गया है कि इतनी विशाल लीकेज कुछ भाग्यशाली लोगों की जेब में बह सके।
http://unitism.co/freeridersvideo
प्रस्ताव 13 के पैरोकारों ने कैलिफ़ोर्निया के मतदाताओं से वादा किया कि कैलिफ़ोर्निया के सार्वजनिक स्कूलों को, जो उस समय अपनी अधिकांश फ़ंडिंग संपत्ति कर राजस्व से प्राप्त करते थे, इस कानून के पारित होने से लाभ होगा। यह, बेशक, एक झूठा दावा निकला; प्रस्ताव 13 के पारित होने के तुरंत बाद, कैलिफ़ोर्निया की कभी बेशकीमती मानी जाने वाली शिक्षा प्रणाली ने न केवल अपनी फ़ंडिंग का एक महत्वपूर्ण हिस्सा खो दिया, बल्कि गुणवत्ता में इतनी गिरावट आई कि आज छात्र प्रदर्शन के मामले में यह संयुक्त राज्य अमेरिका में कुल मिलाकर सबसे नीचे के पास मापी जाती है। स्कूल, जो कभी फ़ंडिंग के लिए काफ़ी हद तक आत्मनिर्भर थे, अब उत्तरोत्तर कैलिफ़ोर्निया राज्य से वित्तीय सहायता पर निर्भर हैं (अध्याय 10, स्थानीय स्वायत्तता में उल्लिखित ट्रिकल-डाउन कर राजस्व की घटना का अवलोकन करें), जबकि पूरे कैलिफ़ोर्निया के शहरों और काउंटियों को संपत्ति कर सीमाओं के परिणामस्वरूप काफ़ी कम कर राजस्व का सामना करना पड़ता है। और चूँकि कम संपत्ति कर उच्च भूमि मूल्यों की ओर ले जाते हैं, कैलिफ़ोर्निया के संपत्ति-मालिक अंततः भूमि के लिए कुल मिलाकर अधिक पैसा देते हैं; यह दुष्चक्र प्रस्ताव 13 को कैलिफ़ोर्निया के घर-मालिकों और करदाताओं दोनों के लिए और भी अनुचित बना देता है।
मीडिया 12-3: स्कूलों पर प्रस्ताव 13 का प्रभाव
क्या देश में कैलिफ़ोर्निया की लगभग सबसे निचली प्रति-छात्र फ़ंडिंग के लिए प्रस्ताव 13 दोषी है? सैन डिएगो के KPBS की ग्लोरिया पेनर और जोऐन फ़ारयॉन कैलिफ़ोर्निया की स्कूल प्रणाली की फ़ंडिंग पर प्रस्ताव 13 के प्रभाव पर चर्चा करती हैं।
http://unitism.co/prop13impact
ऐसे कई अन्य कारण हैं जिनके चलते हर कस्बे, शहर, और महानगरीय क्षेत्र की जीवंतता के लिए भूमि अंशदान आवश्यक है। उदाहरण के लिए, शहरी फैलाव, स्थान—यानी भूमि—के अपव्ययी उपयोग का लक्षण है। लेकिन भूमि एक बहुमूल्य वस्तु है, विशेष रूप से वांछित स्थानों में। इसलिए, भूमि-उपयोगकर्ताओं और रियल-एस्टेट डेवलपर्स को भूमि का कुशलतापूर्वक उपयोग करने के लिए प्रोत्साहित करने वाले उचित आर्थिक प्रोत्साहन देना आवश्यक है। हमारी वर्तमान आर्थिक प्रणाली लोगों को मूल्यवान स्थानों में खाली भूखंडों के स्वामित्व की अनुमति देती है। अक्सर, ऐसे भूखंड संपत्ति कर में जितना खर्च होते हैं उससे अधिक मूल्य में बढ़ जाते हैं। परिणाम यह है कि संपत्ति-मालिकों और रियल-एस्टेट डेवलपर्स को भूमि का अच्छा उपयोग करने के लिए प्रोत्साहित नहीं किया जाता—जबकि वे एक ही समय में अन्य लोगों को इसका उपयोग करने से रोकते हैं! लेकिन जब भूमि के हर इंच का उपयोग भूमि-उपयोगकर्ताओं के लिए एक निरंतर लागत पर आता है, तो भूमि-उपयोगकर्ता भूमि का कुशलतापूर्वक उपयोग करने के लिए मजबूर हो जाते हैं, यही कारण है कि भूमि उपयोग के लिए संस्थाओं से शुल्क लेने में शहरी फैलाव को रोकने की क्षमता है।
कई शहर वर्तमान में शहरी फैलाव को रोकने के लिए अन्य तरीकों के साथ प्रयोग कर रहे हैं, जैसे शहरी-विकास सीमाएँ, जिन्हें ग्रीनबेल्ट भी कहा जाता है। शहरी-विकास सीमाएँ, हालाँकि, शहरी भूमि की कीमतों को आसमान छूने का कारण बनती हैं क्योंकि भूमि पहले से ही दुर्लभ होने की तुलना में और भी दुर्लभ हो जाती है। जैसे-जैसे डेवलपर्स पर विकास के लिए सभी उपलब्ध स्थान का उपयोग करने का दबाव बनता है, शहरों में संभवतः ऐसी ऊँची इमारतें होंगी जहाँ कम ऊँची इमारतें पूरी तरह से पर्याप्त होतीं, साथ ही पार्कों और अन्य सुविधाओं जैसे खुले स्थान और भी कम होंगे। यह दबाव विकास को ग्रीनबेल्ट के ऊपर से कूदने और तथाकथित उपग्रह कस्बों के निर्माण का कारण भी बन सकता है, जो अक्सर स्वतंत्र समुदायों के बजाय कम्यूटर उपनगरों की तरह अधिक काम करते हैं। दूसरी ओर, यदि हम ऐसी दुनिया में रहते जहाँ लोग भूमि के अपने उपयोग के लिए अपने समुदायों को भुगतान करते, तो उपनगरीय फैलाव अस्तित्व में ही नहीं होता क्योंकि भूमि के हर इंच की एक निरंतर लागत होती। हम ऐसी दुनिया में रहते जहाँ हमारे पास केवल कुछ बड़े, टिकाऊ शहर होते जो खेतों से घिरे होते, बीच-बीच में भरपूर अछूते हरे स्थानों के साथ।
लोगों से भूमि के उनके उपयोग के लिए उचित बाज़ार लगान वसूलना किसी भी कस्बे, शहर, और महानगर के कुशल संगठन को प्रोत्साहित करता है; साथ ही, यह जिस क्षेत्र पर लागू होती है उसके लिए सृजित धन के सापेक्ष भूमि की कीमतों को नियंत्रण में रखता है। समुदाय भूमि अंशदान भूमि के अधिक गहन उपयोग की ओर ले जाते हैं और किसी शहर के परिवेश को हरा-भरा बनाने को प्रोत्साहित करते हैं, क्योंकि मौजूदा आबादी एक-दूसरे के अधिक करीब इकट्ठा होने की प्रवृत्ति रखेगी। भूमि अंशदान में जीर्ण-शीर्ण शहरी क्षेत्रों की बहाली को प्रोत्साहित करने की प्रवृत्ति भी होती है।70 अधिकाधिक लोगों के शहरों में रहने के साथ, क्या यह महत्वपूर्ण नहीं है कि हम शहरी क्षेत्रों में जीवन की गुणवत्ता को बढ़ाएँ? यदि हम भूमि के मूल्य को साझा करें, तो शहरी फैलाव और गरीबी, उनके सभी महँगे दुष्प्रभावों और सामाजिक हानियों के साथ, अब शहरी क्षेत्रों के स्वतः उपोत्पाद होने की आवश्यकता नहीं रहती। अंततः, हालाँकि, यदि हम सच्ची और स्थायी टिकाऊपन हासिल करना चाहते हैं, तो सारी शहरी भूमि का स्वामित्व अंततः समुदाय के पास होना चाहिए। निजी भूमि उपयोग को फिर व्यापार योग्य भूमि-उपयोग अधिकारों के कार्यान्वयन के माध्यम से आसानी से समायोजित किया जा सकता है; इस तरह, बैंक अब भूमि से पैसा नहीं कमाते और लोगों को अब भूमि तक पहुँच के लिए शोर नहीं मचाना पड़ता।
मीडिया 12-4: मेरी लालची पीढ़ी
इस वीडियो में, कैलिफ़ोर्निया विश्वविद्यालय, रिवरसाइड में अर्थशास्त्र के प्रोफ़ेसर अर्थशास्त्री मेसन गैफ़नी, शहरी फैलाव और उपनगरीय डिस्टोपिया के प्रमुख कारण के बारे में बात करते हैं। क्या अमेरिका उन सामाजिक और आर्थिक समस्याओं को पलट सकता है जो अब संघीय और राज्य सरकारों के नियंत्रण से परे हैं? डॉ. गैफ़नी का तर्क है कि प्रभावी समाधानों को कर प्रणाली के एक आमूल सुधार से आधारित होना होगा।