12. Città prospere
La rendita non è una tassa. È il pagamento per l’uso di una localizzazione, determinato dalla contrattazione e dal mercanteggiare del mercato, e per l’utilizzatore del suolo non fa alcuna differenza se paga la rendita ai padri della città o a un proprietario privato.
— Frank Chodorov (1887–1966)
Immaginiamo un uomo che lavora molto duramente e dà ogni giorno contributi preziosi sul proprio luogo di lavoro. Alla fine di ogni settimana, proprio quando sta per essere pagato in riconoscimento del valore che ha creato per conto del suo datore di lavoro, rifiuta lo stipendio e dice al datore di lavoro che, in realtà, ha trascorso diverse ore alla fine di ogni giornata lavorativa a chiedere l’elemosina per strada. Questo, dice, è il modo in cui preferisce guadagnarsi da vivere. Per quanto strano possa sembrarci il comportamento di quest’uomo, egli agirebbe proprio come i governi cittadini di tutto il mondo oggi. I governi cittadini forniscono servizi indispensabili ai residenti e ai pendolari—le persone che li tengono occupati—eppure sono compensati in modo inadeguato per i loro servizi, e in modi che sono in gran parte slegati dal valore che creano attraverso i servizi che forniscono.
Ogni volta che una città offre servizi migliori, come una maggiore protezione di polizia o un trasporto pubblico, il valore del suolo nelle aree positivamente influenzate dalla presenza di questi servizi aggiuntivi solitamente aumenta, spesso in modo significativo.68 I proprietari immobiliari possono intascare gli incrementi di valore della proprietà causati da questi servizi aggiuntivi, mentre le città faticano a trovare fonti di entrate sufficienti per coprire le loro spese crescenti. I governi cittadini tendono a recuperare solo piccole porzioni dei valori che i loro servizi creano per i proprietari immobiliari; di solito tentano di farlo applicando un’imposta sulla proprietà. Sebbene le imposte sulla proprietà catturino una parte del valore che i servizi cittadini forniscono—anche se solo in misura ridotta—esse contengono anche tasse sul valore degli edifici e quindi penalizzano sia i proprietari di case esistenti sia gli sviluppatori immobiliari commerciali. Un’imposta sulla proprietà, perciò, è un insieme misto. Gli speculatori fondiari, gli sviluppatori e i rentiers (coloro che vivono di redditi da proprietà o investimenti), molti dei quali guadagnano denaro senza fornire beni o servizi di valore corrispondente, esercitano spesso un potere considerevole nei municipi e tendono a opporsi ai contributi fondiari alla comunità, cosicché le città hanno generalmente trovato difficile abolire l’imposta sulla proprietà in favore di puri contributi fondiari alla comunità.
Nel tentativo di colmare il divario tra l’imposta sulla proprietà e i contributi fondiari, alcune città lungimiranti negli Stati Uniti e in altre parti del mondo hanno già istituito un’imposta sulla proprietà a due livelli, nota anche come imposta sulla proprietà a tasso differenziato: separano innanzitutto il valore delle migliorie di una proprietà dal valore del suolo sottostante, poi applicano un’aliquota fiscale al valore delle migliorie e un’altra al valore del suolo sottostante. Quindi, nel tempo, riducono gradualmente l’aliquota fiscale sul valore delle migliorie e aumentano l’aliquota sul valore del suolo. Questo processo consente ai proprietari di case e agli sviluppatori immobiliari commerciali di sperimentare una transizione graduale verso un sistema in cui pagano sempre più per i benefici che ricevono attraverso il loro uso esclusivo del suolo. Questa transizione crea, col tempo, incentivi economici più sani sia per i proprietari di case sia per gli sviluppatori immobiliari commerciali.
**MEDIA 12-1: COME LE CITTÀ DELLA PENNSYLVANIA HANNO OTTENUTO L’IMPOSTA SULLA PROPRIETÀ A DUE ALIQUOTE
***Di Rick Rybeck e Walt Rybeck, pubblicato su Public Management Magazine, agosto 2012, vol. 94, n. 4.
*http://unitism.co/splitratetax
L’imposta sulla proprietà è una delle approssimazioni più vicine che abbiamo oggi ai contributi fondiari alla comunità. Per questo motivo, le aliquote dell’imposta sulla proprietà e i tassi di accessibilità delle abitazioni—vale a dire i tassi di accessibilità del suolo—sono inversamente correlati: più bassa è l’imposta sulla proprietà, più costosa, in media, è la proprietà.69 Quando i proprietari immobiliari pagano imposte sulla proprietà più basse, finiscono per pagare meno denaro alla società per il loro uso del suolo. Il problema, tuttavia, è che poiché imposte sulla proprietà più basse tendono ad aumentare il prezzo di vendita del suolo, ironicamente i proprietari immobiliari finiscono generalmente per pagare più denaro per il suolo nel complesso—non alla società, ma ad altri proprietari fondiari e a istituzioni finanziarie che finanziano la proprietà immobiliare.
ILLUSTRAZIONE 12-5: INDICE DI INACCESSIBILITÀ
Il caos che imposte sulla proprietà più basse provocano sulla società è stato dimostrato chiaramente nello Stato della California: nel 1978 gli elettori della California approvarono con voto popolare la Proposition 13, che limitava le imposte sulla proprietà a solo l’1 percento del valore totale dell’abitazione. La Proposition 13 rivalutò inoltre artificialmente la base imponibile della proprietà a quanto valeva nel 1975 e stabilì che la base imponibile accertata, in contrapposizione a quella effettiva, non potesse aumentare di oltre il 2 percento all’anno. Inoltre, la Proposition 13 stabiliva che la base imponibile della proprietà non sarebbe stata rivalutata annualmente, ma solo in caso di nuova costruzione o cambio di proprietà. L’intento complessivo della legge era ridurre al minimo l’esposizione fiscale dei proprietari di case di lungo termine mantenendo le aliquote dell’imposta sulla proprietà e i valori accertati degli immobili artificialmente bassi; sotto questo aspetto, la Proposition 13 ebbe fin troppo successo. Sfortunatamente, e come effetto collaterale prevedibile, i prezzi del suolo in California sono saliti alle stelle perché il suolo è diventato un meccanismo primario attraverso il quale i proprietari immobiliari—e le istituzioni finanziarie che traggono profitto dai mutui—hanno potuto prosciugare la ricchezza sociale.
MEDIA 12-2: VIAGGIATORI ABUSIVI SUL TRASPORTO PUBBLICO
La costruzione della Jubilee line illustra come gli sforzi pubblici avvantaggino i proprietari immobiliari e cosa si possa fare al riguardo. Questo è un estratto dal documentario Real Estate 4 Ransom, che delinea come l’economia sia stata plasmata per consentire a fughe così enormi di confluire nelle tasche di pochi fortunati.
http://unitism.co/freeridersvideo
I lobbisti a favore della Proposition 13 promisero agli elettori della California che le scuole pubbliche della California, che a quel tempo ricevevano gran parte del loro finanziamento dalle entrate dell’imposta sulla proprietà, avrebbero beneficiato dell’approvazione della legge. Questo, naturalmente, si rivelò una falsa affermazione; poco dopo l’approvazione della Proposition 13, il sistema educativo un tempo fiore all’occhiello della California non solo perse una parte significativa del suo finanziamento, ma diminuì di qualità a tal punto che oggi si colloca quasi all’ultimo posto negli Stati Uniti in termini di rendimento degli studenti. Le scuole, un tempo in gran parte autosufficienti per il finanziamento, dipendono ora sempre più dall’assistenza finanziaria dello Stato della California (si osservi il fenomeno delle entrate fiscali a cascata menzionato nel Capitolo 10, Autonomia locale), mentre città e contee in tutta la California si trovano ad affrontare entrate fiscali significativamente inferiori a causa delle limitazioni sull’imposta sulla proprietà. E poiché imposte sulla proprietà più basse portano a valori del suolo più alti, i proprietari immobiliari della California finiscono per pagare più denaro per il suolo nel complesso; questo circolo vizioso rende la Proposition 13 ancora più iniqua sia per i proprietari di case della California sia per i contribuenti.
MEDIA 12-3: L’IMPATTO DELLA PROPOSITION 13 SULLE SCUOLE
È la Proposition 13 la responsabile del finanziamento per alunno quasi all’ultimo posto del paese in California? Gloria Penner e Joanne Faryon di KPBS di San Diego discutono dell’impatto che la Proposition 13 ha avuto sul finanziamento del sistema scolastico della California.
http://unitism.co/prop13impact
Esistono numerose altre ragioni per cui i contributi fondiari sono necessari alla vitalità di ogni paese, città e area metropolitana. La dispersione urbana, ad esempio, è il sintomo di un uso dispendioso dello spazio—del suolo. Ma il suolo è un bene prezioso, soprattutto nelle localizzazioni ambite. Pertanto, è essenziale dare agli utilizzatori del suolo e agli sviluppatori immobiliari adeguati incentivi economici per incoraggiarli a usare il suolo in modo efficiente. Il nostro attuale sistema economico consente alle persone di possedere lotti vuoti in localizzazioni di valore. Spesso tali lotti si apprezzano di valore più di quanto costino in imposte sulla proprietà. Il risultato è che i proprietari immobiliari e gli sviluppatori immobiliari non sono incentivati a mettere il suolo a buon uso—anche mentre impediscono ad altre persone di usarlo nello stesso tempo! Ma quando l’uso di ogni centimetro di suolo comporta un costo continuo per gli utilizzatori del suolo, questi sono costretti a usarlo in modo efficiente, motivo per cui far pagare alle entità l’uso del suolo ha il potenziale di inibire la dispersione urbana.
Molte città stanno attualmente sperimentando altri metodi per inibire la dispersione urbana, come i confini di crescita urbana, noti anche come cinture verdi. I confini di crescita urbana, tuttavia, fanno schizzare alle stelle i prezzi del suolo urbano perché il suolo viene reso ancora più scarso di quanto già sia. Poiché gli sviluppatori sono spinti a utilizzare tutto lo spazio disponibile per lo sviluppo, è probabile che le città abbiano edifici più alti dove edifici meno alti sarebbero stati del tutto sufficienti, nonché ancora meno spazi aperti come parchi e altre amenità. Questa pressione può anche far sì che lo sviluppo scavalchi la cintura verde e crei le cosiddette città satellite, che spesso funzionano più come sobborghi pendolari che come comunità indipendenti. D’altra parte, se vivessimo in un mondo in cui le persone pagano le loro comunità per l’uso del suolo, la dispersione suburbana non esisterebbe perché ogni centimetro di suolo avrebbe un costo continuo. Vivremmo in un mondo in cui avremmo solo alcune grandi città sostenibili circondate da fattorie, con abbondanti spazi verdi incontaminati nel mezzo.
Far pagare alle persone un’equa rendita di mercato per l’uso del suolo incoraggia l’organizzazione efficiente di qualsiasi paese, città e metropoli; allo stesso tempo, mantiene sotto controllo i prezzi del suolo in relazione alla ricchezza che esso genera per l’area a cui è applicato. I contributi fondiari alla comunità portano a un uso più intensivo del suolo e incoraggiano la rinaturalizzazione dei dintorni di una città, poiché la popolazione esistente tenderà a raggrupparsi più strettamente. I contributi fondiari hanno anche la tendenza a incoraggiare il recupero delle aree urbane degradate.70 Con sempre più persone che vivono nelle città, non è importante che miglioriamo la qualità della vita nelle aree urbane? Se condividiamo il valore del suolo, la dispersione urbana e la povertà, con tutti i loro costosi effetti collaterali e svantaggi sociali, non devono più essere sottoprodotti automatici delle aree urbane. In definitiva, tuttavia, se vogliamo raggiungere una vera e duratura sostenibilità, tutto il suolo cittadino deve alla fine essere posseduto dalla comunità. L’uso privato del suolo può quindi essere facilmente accolto attraverso l’implementazione di diritti d’uso del suolo trasferibili; in questo modo, le banche non guadagnano più denaro dal suolo e le persone non devono più reclamare l’accesso al suolo.
MEDIA 12-4: LA MIA GENERAZIONE AVIDA
In questo video, l’economista Mason Gaffney, professore di economia all’Università della California, Riverside, parla della ragione principale della dispersione urbana e della distopia suburbana. L’America può invertire la rotta dei problemi sociali ed economici che ora sono al di là del controllo dei governi federali e statali? Il dottor Gaffney sostiene che soluzioni efficaci debbano essere sostenute da una riforma radicale del sistema fiscale.