12. Cidades Prósperas
O aluguel não é um imposto. É o pagamento pelo uso de uma localização, determinado pela negociação e pela barganha do mercado, e para o usuário da terra não faz diferença se ele paga o aluguel aos administradores da cidade ou a um proprietário privado.
— Frank Chodorov (1887–1966)
Imagine um homem que trabalha muito e faz contribuições valiosas em seu local de trabalho todos os dias. Ao final de cada semana, justamente quando está prestes a ser pago em reconhecimento ao valor que criou em nome de seu empregador, ele recusa o salário e diz ao empregador que, na verdade, passou várias horas ao final de cada jornada de trabalho mendigando dinheiro nas ruas. É assim, diz ele, que prefere ganhar a vida. Por mais estranho que possamos considerar o comportamento desse homem, ele estaria agindo exatamente como os governos municipais de todo o mundo agem hoje. Os governos municipais prestam serviços indispensáveis a moradores e pessoas que se deslocam para o trabalho — as pessoas que os mantêm empregados — e, no entanto, são inadequadamente compensados por seus serviços, e de maneiras que são em grande parte alheias ao valor que criam por meio dos serviços que prestam.
Sempre que uma cidade oferece serviços melhores, como o aumento da proteção policial ou o transporte público, o valor da terra nas áreas que são positivamente afetadas pela presença desses serviços adicionais geralmente aumenta, muitas vezes de forma significativa.68 Os proprietários conseguem embolsar os ganhos no valor das propriedades causados por esses serviços adicionais, enquanto as cidades lutam para encontrar fontes de receita suficientes para cobrir suas crescentes despesas. Os governos municipais tendem a recuperar apenas pequenas parcelas dos valores que seus serviços criam para os proprietários; geralmente tentam isso aplicando um imposto sobre a propriedade. Embora os impostos sobre a propriedade capturem parte do valor que os serviços da cidade proporcionam — ainda que apenas em pequena medida —, eles também contêm impostos sobre o valor das construções e, portanto, penalizam tanto os proprietários de imóveis existentes quanto os incorporadores imobiliários comerciais. Um imposto sobre a propriedade, portanto, é uma faca de dois gumes. Especuladores de terras, incorporadores e rentistas (aqueles que vivem da renda de propriedades ou investimentos), muitos dos quais ganham dinheiro sem fornecer bens ou serviços de valor correspondente, frequentemente exercem considerável poder nas prefeituras e tendem a se opor às contribuições comunitárias sobre a terra, de modo que as cidades geralmente têm encontrado dificuldade em abolir o imposto sobre a propriedade em favor de contribuições comunitárias puras sobre a terra.
Em uma tentativa de fechar a lacuna entre o imposto sobre a propriedade e as contribuições sobre a terra, algumas cidades visionárias nos Estados Unidos e em outras partes do mundo já instituíram um imposto sobre a propriedade em dois níveis, também conhecido como imposto sobre a propriedade de taxa dividida: primeiro separam o valor das benfeitorias de uma propriedade do valor da terra subjacente, depois aplicam uma alíquota ao valor das benfeitorias e outra ao valor da terra subjacente. Então, ao longo do tempo, eles gradualmente reduzem a alíquota sobre o valor das benfeitorias e aumentam a alíquota sobre o valor da terra. Esse processo permite que proprietários de imóveis e incorporadores imobiliários comerciais experimentem uma transição gradual rumo a um sistema no qual pagam cada vez mais pelos benefícios que recebem por meio do uso exclusivo da terra. Essa transição cria, ao longo do tempo, incentivos econômicos mais saudáveis tanto para os proprietários de imóveis quanto para os incorporadores imobiliários comerciais.
**MÍDIA 12-1: COMO AS CIDADES DA PENSILVÂNIA OBTIVERAM O IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE DE DUAS ALÍQUOTAS
***De Rick Rybeck e Walt Rybeck, publicado na Public Management Magazine, agosto de 2012, vol. 94, n.º 4.
*http://unitism.co/splitratetax
O imposto sobre a propriedade é uma das aproximações mais próximas que temos hoje das contribuições comunitárias sobre a terra. Por essa razão, as alíquotas do imposto sobre a propriedade e os índices de acessibilidade à moradia — ou seja, os índices de acessibilidade à terra — estão inversamente correlacionados: quanto menor o imposto sobre a propriedade, mais cara, em média, a propriedade.69 Quando os proprietários pagam impostos sobre a propriedade mais baixos, acabam pagando menos dinheiro à sociedade pelo uso da terra. O problema, no entanto, é que, como impostos sobre a propriedade mais baixos tendem a aumentar o preço de venda da terra, ironicamente os proprietários geralmente acabam pagando mais dinheiro pela terra no total — não à sociedade, mas a outros proprietários de terras e a instituições financeiras que financiam a propriedade.
ILUSTRAÇÃO 12-5: ÍNDICE DE INACESSIBILIDADE
O estrago que impostos sobre a propriedade mais baixos causam à sociedade foi demonstrado claramente no estado da Califórnia: em 1978, os eleitores da Califórnia aprovaram, por voto popular, a Proposição 13, que limitou os impostos sobre a propriedade a apenas 1 por cento do valor total da residência. A Proposição 13 também reavaliou artificialmente a base do imposto sobre a propriedade para o valor que ela tinha em 1975 e estipulou que a base avaliada, ao contrário da real, do imposto sobre a propriedade não poderia aumentar mais do que 2 por cento ao ano. Além disso, a Proposição 13 determinou que a base do imposto sobre a propriedade não seria reavaliada anualmente, mas apenas mediante nova construção ou mudança de propriedade. O objetivo geral da legislação era minimizar a exposição tributária dos proprietários de longo prazo, mantendo as alíquotas do imposto sobre a propriedade, bem como os valores avaliados das propriedades, artificialmente baixos; nesse aspecto, a Proposição 13 teve um êxito excessivo. Infelizmente, e como efeito colateral previsível, os preços da terra na Califórnia dispararam, porque a terra se tornou um mecanismo privilegiado pelo qual os proprietários — e as instituições financeiras que lucram com hipotecas — conseguiram esgotar a riqueza social.
MÍDIA 12-2: CARONEIROS NO TRANSPORTE PÚBLICO
A construção da linha Jubilee ilustra como os esforços públicos beneficiam os proprietários de imóveis e o que pode ser feito a respeito. Este é um trecho do documentário Real Estate 4 Ransom, que mostra como a economia foi moldada para permitir que vazamentos tão enormes escorram para os bolsos de uns poucos afortunados.
http://unitism.co/freeridersvideo
Os lobistas da Proposição 13 prometeram aos eleitores da Califórnia que as escolas públicas do estado, que naquela época recebiam grande parte de seu financiamento das receitas do imposto sobre a propriedade, se beneficiariam da aprovação da legislação. Isso, é claro, revelou-se uma afirmação falsa; logo após a aprovação da Proposição 13, o outrora valorizado sistema educacional da Califórnia não apenas perdeu uma parcela significativa de seu financiamento, como também teve sua qualidade reduzida a tal ponto que hoje figura quase no fim da lista dos Estados Unidos em termos de desempenho dos alunos. As escolas, antes em grande parte autossuficientes em financiamento, agora dependem cada vez mais da assistência financeira do Estado da Califórnia (observe o fenômeno das receitas tributárias que escorrem de cima para baixo, mencionado no Capítulo 10, Autonomia Local), enquanto cidades e condados em toda a Califórnia enfrentam receitas tributárias significativamente menores em decorrência das limitações ao imposto sobre a propriedade. E, como impostos sobre a propriedade mais baixos levam a valores mais altos da terra, os proprietários da Califórnia acabam pagando mais dinheiro pela terra no total; esse círculo vicioso torna a Proposição 13 ainda mais injusta tanto para os proprietários de imóveis quanto para os contribuintes da Califórnia.
MÍDIA 12-3: O IMPACTO DA PROPOSIÇÃO 13 NAS ESCOLAS
Seria a Proposição 13 a culpada pelo financiamento por aluno da Califórnia, que está quase no fim da lista do país? Gloria Penner e Joanne Faryon, da KPBS de San Diego, discutem o impacto que a Proposição 13 teve no financiamento do sistema escolar da Califórnia.
http://unitism.co/prop13impact
Há uma série de outras razões pelas quais as contribuições sobre a terra são necessárias para a vitalidade de cada vila, cidade e área metropolitana. A expansão urbana descontrolada, por exemplo, é o sintoma de um uso desperdiçador do espaço — da terra. Mas a terra é uma mercadoria preciosa, particularmente em localizações desejadas. Portanto, é essencial dar aos usuários da terra e aos incorporadores imobiliários incentivos econômicos adequados para encorajá-los a usar a terra de forma eficiente. Nosso sistema econômico atual permite que as pessoas possuam lotes vazios em localizações valiosas. Frequentemente, esses lotes valorizam mais do que custam em impostos sobre a propriedade. O resultado é que os proprietários e os incorporadores imobiliários não são incentivados a dar bom uso à terra — ao mesmo tempo em que impedem que outras pessoas a usem! Mas quando o uso de cada centímetro de terra implica um custo contínuo para os usuários da terra, estes são forçados a usá-la de forma eficiente, razão pela qual cobrar das entidades pelo uso da terra tem o potencial de inibir a expansão urbana descontrolada.
Muitas cidades estão atualmente experimentando outros métodos para inibir a expansão urbana descontrolada, como os limites de crescimento urbano, também conhecidos como cinturões verdes. Os limites de crescimento urbano, no entanto, fazem com que os preços da terra urbana disparem, porque a terra se torna ainda mais escassa do que já é. À medida que os incorporadores são pressionados a esgotar todo o espaço disponível para desenvolvimento, as cidades tendem a ter edifícios mais altos onde edifícios menos altos teriam sido inteiramente suficientes, bem como ainda menos espaços abertos, como parques e outras comodidades. Essa pressão também pode fazer com que o desenvolvimento salte para além do cinturão verde e crie as chamadas cidades-satélite, que frequentemente funcionam mais como subúrbios-dormitório do que como comunidades independentes. Por outro lado, se vivêssemos em um mundo onde as pessoas pagassem às suas comunidades pelo uso da terra, a expansão suburbana descontrolada não existiria, porque cada centímetro de terra teria um custo contínuo. Viveríamos em um mundo onde teríamos apenas algumas cidades grandes e sustentáveis cercadas por fazendas, com muitos espaços verdes intocados entre elas.
Cobrar das pessoas um aluguel justo de mercado pelo uso da terra encoraja a organização eficiente de qualquer vila, cidade e metrópole; ao mesmo tempo, mantém os preços da terra sob controle em relação à riqueza que ela gera para a área à qual é aplicada. As contribuições comunitárias sobre a terra levam a um uso mais intensivo da terra e encorajam a expansão das áreas verdes ao redor da cidade, pois a população existente tenderá a se aglomerar mais próxima. As contribuições sobre a terra também têm a tendência de encorajar a restauração de áreas urbanas degradadas.70 Com cada vez mais pessoas vivendo nas cidades, não é importante que aprimoremos a qualidade de vida nas áreas urbanas? Se compartilharmos o valor da terra, a expansão urbana descontrolada e a pobreza, com todos os seus custosos efeitos colaterais e inconvenientes sociais, não precisam mais ser subprodutos automáticos das áreas urbanas. Em última análise, porém, se quisermos alcançar uma sustentabilidade verdadeira e duradoura, toda a terra das cidades terá eventualmente de pertencer à comunidade. O uso privado da terra pode então ser facilmente acomodado por meio da implementação de direitos de uso da terra negociáveis; dessa forma, os bancos deixam de ganhar dinheiro com a terra e as pessoas não precisam mais clamar por acesso à terra.
MÍDIA 12-4: MINHA GERAÇÃO GANANCIOSA
Neste vídeo, o economista Mason Gaffney, professor de economia na Universidade da Califórnia, Riverside, fala sobre a principal razão para a expansão urbana descontrolada e a distopia suburbana. Pode a América reverter os problemas sociais e econômicos que agora estão fora do controle dos governos federal e estaduais? O Dr. Gaffney argumenta que soluções eficazes têm de ser sustentadas por uma reforma radical do sistema tributário.