12. Kwitnące miasta
Czynsz nie jest podatkiem. To zapłata za korzystanie z lokalizacji, ustalana przez targowanie się i przekomarzanie rynku, i dla użytkownika ziemi nie ma żadnej różnicy, czy płaci czynsz ojcom miasta, czy prywatnemu właścicielowi.
— Frank Chodorov (1887–1966)
Wyobraź sobie człowieka, który pracuje bardzo ciężko i każdego dnia wnosi cenny wkład w swoim miejscu zatrudnienia. Pod koniec każdego tygodnia, tuż przed otrzymaniem wynagrodzenia za wytworzoną przez siebie wartość na rzecz pracodawcy, odmawia przyjęcia wypłaty i mówi swojemu pracodawcy, że w rzeczywistości pod koniec każdego dnia pracy spędza kilka godzin, żebrząc o pieniądze na ulicy. Tak, mówi, woli zarabiać na życie. Choć moglibyśmy uznać zachowanie tego człowieka za dziwne, postępowałby on dokładnie tak jak rządy miejskie na całym świecie w dzisiejszych czasach. Rządy miejskie zapewniają niezbędne usługi mieszkańcom i osobom dojeżdżającym do pracy — ludziom, którzy dają im zatrudnienie — a mimo to są nieodpowiednio wynagradzane za swoje usługi, w sposób w dużej mierze niezwiązany z wartością, którą tworzą poprzez świadczone usługi.
Ilekroć miasto oferuje lepsze usługi, takie jak zwiększona ochrona policyjna czy transport publiczny, wartość ziemi w obszarach pozytywnie objętych obecnością tych dodatkowych usług zazwyczaj wzrasta, często znacząco.68 Właściciele nieruchomości mogą zagarniać do własnej kieszeni przyrosty wartości nieruchomości spowodowane tymi dodatkowymi usługami, podczas gdy miasta z trudem szukają wystarczających źródeł dochodów na pokrycie rosnących wydatków. Rządy miejskie odzyskują zazwyczaj tylko niewielkie części wartości, które ich usługi tworzą dla właścicieli nieruchomości; zwykle próbują tego dokonać poprzez stosowanie podatku od nieruchomości. Choć podatki od nieruchomości przechwytują część wartości, którą zapewniają usługi miejskie — choć tylko w niewielkim stopniu — zawierają one również podatki od wartości budynków, a zatem karzą zarówno obecnych właścicieli domów, jak i komercyjnych deweloperów nieruchomości. Podatek od nieruchomości jest więc mieszanką różnych elementów. Spekulanci gruntami, deweloperzy i rentierzy (ci, którzy żyją z dochodów z nieruchomości lub inwestycji), z których wielu zarabia pieniądze, nie dostarczając towarów ani usług o odpowiadającej im wartości, często dysponują znaczną władzą w ratuszach i zwykle sprzeciwiają się wspólnotowym kontrybucjom gruntowym, dlatego miasta na ogół miały trudności ze zniesieniem podatku od nieruchomości na rzecz czystych wspólnotowych kontrybucji gruntowych.
W próbie zniwelowania różnicy między podatkiem od nieruchomości a kontrybucjami gruntowymi niektóre dalekowzroczne miasta w Stanach Zjednoczonych i innych częściach świata wprowadziły już dwustopniowy podatek od nieruchomości, znany również jako podatek o rozdzielonej stawce: najpierw oddzielają wartość ulepszeń nieruchomości od wartości leżącej u jej podstaw ziemi, a następnie stosują jedną stawkę podatkową do wartości ulepszeń, a drugą do wartości leżącej u podstaw ziemi. Następnie, z biegiem czasu, stopniowo obniżają stawkę podatkową od wartości ulepszeń i podnoszą stawkę od wartości ziemi. Proces ten pozwala właścicielom domów i komercyjnym deweloperom nieruchomości przejść stopniowo do systemu, w którym coraz bardziej płacą za korzyści, jakie otrzymują dzięki wyłącznemu użytkowaniu ziemi. To przejście z czasem tworzy zdrowsze bodźce ekonomiczne zarówno dla właścicieli domów, jak i komercyjnych deweloperów nieruchomości.
**MEDIA 12-1: JAK MIASTA W PENSYLWANII OTRZYMAŁY DWUSTOPNIOWY PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI
***Rick Rybeck i Walt Rybeck, opublikowane w Public Management Magazine, sierpień 2012, vol. 94, nr 4.
*http://unitism.co/splitratetax
Podatek od nieruchomości jest jednym z najbliższych przybliżeń wspólnotowych kontrybucji gruntowych, jakimi dziś dysponujemy. Z tego powodu stawki podatku od nieruchomości i wskaźniki dostępności cenowej mieszkań — czyli wskaźniki dostępności cenowej ziemi — są ze sobą odwrotnie skorelowane: im niższy podatek od nieruchomości, tym droższa średnio jest nieruchomość.69 Gdy właściciele nieruchomości płacą niższe podatki od nieruchomości, w efekcie płacą mniej pieniędzy społeczeństwu za korzystanie z ziemi. Problem polega jednak na tym, że ponieważ niższe podatki od nieruchomości zwykle podnoszą cenę sprzedaży ziemi, paradoksalnie właściciele nieruchomości na ogół ostatecznie płacą więcej pieniędzy za ziemię w sumie — nie społeczeństwu, lecz innym właścicielom gruntów i instytucjom finansowym, które finansują posiadanie nieruchomości.
ILUSTRACJA 12-5: WSKAŹNIK NIEDOSTĘPNOŚCI CENOWEJ
Spustoszenie, jakie niższe podatki od nieruchomości sieją w społeczeństwie, zostało wyraźnie pokazane w stanie Kalifornia: w 1978 roku wyborcy w Kalifornii uchwalili w głosowaniu powszechnym Proposition 13, która ograniczyła podatki od nieruchomości do zaledwie 1 procenta całkowitej wartości domu. Proposition 13 sztucznie przeszacowała również podstawę podatku od nieruchomości do wartości z 1975 roku i zastrzegła, że podstawa podatku od nieruchomości — szacowana, w przeciwieństwie do rzeczywistej — nie może wzrastać o więcej niż 2 procent rocznie. Co więcej, Proposition 13 nakazywała, aby podstawa podatku od nieruchomości nie była ponownie szacowana corocznie, lecz wyłącznie przy nowej budowie lub zmianie właściciela nieruchomości. Ogólnym zamierzeniem tej ustawy było zminimalizowanie obciążenia podatkowego długoletnich właścicieli domów poprzez utrzymywanie stawek podatku od nieruchomości oraz szacowanych wartości nieruchomości na sztucznie niskim poziomie; pod tym względem Proposition 13 odniosła aż nazbyt dobry skutek. Niestety, i jako przewidywalny efekt uboczny, ceny ziemi w Kalifornii poszybowały w górę, ponieważ ziemia stała się głównym mechanizmem, za pomocą którego właściciele nieruchomości — i instytucje finansowe czerpiące zyski z kredytów hipotecznych — byli w stanie wyczerpywać bogactwo społeczne.
MEDIA 12-2: PASAŻEROWIE NA GAPĘ W TRANSPORCIE PUBLICZNYM
Budowa linii Jubilee ilustruje, jak wysiłki publiczne przynoszą korzyści właścicielom nieruchomości i co można z tym zrobić. To fragment filmu dokumentalnego Real Estate 4 Ransom, który przedstawia, jak ekonomię ukształtowano tak, by umożliwić tak ogromne wycieki płynące do kieszeni nielicznych szczęśliwców.
http://unitism.co/freeridersvideo
Lobbyści na rzecz Proposition 13 obiecywali kalifornijskim wyborcom, że kalifornijskie szkoły publiczne, które w tamtym czasie otrzymywały dużą część swojego finansowania z dochodów z podatku od nieruchomości, skorzystają z uchwalenia tej ustawy. Okazało się to oczywiście fałszywym twierdzeniem; wkrótce po uchwaleniu Proposition 13 niegdyś ceniony system edukacyjny Kalifornii nie tylko stracił znaczną część finansowania, lecz także obniżył swoją jakość do tego stopnia, że dziś plasuje się niemal na samym dole w Stanach Zjednoczonych pod względem wyników uczniów. Szkoły, niegdyś w dużej mierze samowystarczalne finansowo, obecnie coraz bardziej zależą od pomocy finansowej ze strony stanu Kalifornia (zaobserwuj zjawisko skapywania dochodów podatkowych wspomniane w Rozdziale 10, Autonomia lokalna), podczas gdy miasta i hrabstwa w całej Kalifornii borykają się ze znacznie niższymi dochodami podatkowymi wynikającymi z ograniczeń podatku od nieruchomości. A ponieważ niższe podatki od nieruchomości prowadzą do wyższych wartości ziemi, kalifornijscy właściciele nieruchomości ostatecznie płacą więcej pieniędzy za ziemię w sumie; ten błędny krąg sprawia, że Proposition 13 jest jeszcze bardziej niesprawiedliwa wobec zarówno kalifornijskich właścicieli domów, jak i podatników.
MEDIA 12-3: WPŁYW PROPOSITION 13 NA SZKOŁY
Czy to Proposition 13 ponosi winę za niemal najniższe w kraju finansowanie Kalifornii w przeliczeniu na ucznia? Gloria Penner i Joanne Faryon z KPBS w San Diego omawiają wpływ, jaki Proposition 13 wywarła na finansowanie kalifornijskiego systemu szkolnego.
http://unitism.co/prop13impact
Istnieje szereg innych powodów, dla których kontrybucje gruntowe są niezbędne dla witalności każdego miasteczka, miasta i obszaru metropolitalnego. Rozlewanie się miast jest na przykład objawem marnotrawnego wykorzystania przestrzeni — ziemi. Ale ziemia jest cennym dobrem, szczególnie w pożądanych lokalizacjach. Dlatego niezbędne jest danie użytkownikom ziemi i deweloperom nieruchomości właściwych bodźców ekonomicznych, które zachęcą ich do efektywnego wykorzystania ziemi. Nasz obecny system gospodarczy pozwala ludziom posiadać puste działki w wartościowych lokalizacjach. Często takie działki zyskują na wartości więcej, niż kosztują w podatkach od nieruchomości. Skutkiem tego jest to, że właściciele nieruchomości i deweloperzy nie mają motywacji, by dobrze wykorzystać ziemię — nawet jeśli jednocześnie uniemożliwiają innym jej użytkowanie! Ale gdy korzystanie z każdego cala ziemi wiąże się z bieżącym kosztem dla użytkowników ziemi, są oni zmuszeni do efektywnego jej wykorzystywania, dlatego pobieranie od podmiotów opłat za użytkowanie ziemi ma potencjał, by hamować rozlewanie się miast.
Wiele miast eksperymentuje obecnie z innymi metodami hamowania rozlewania się miast, takimi jak granice rozwoju miejskiego, znane również jako zielone pierścienie. Granice rozwoju miejskiego powodują jednak, że ceny ziemi miejskiej szybują w górę, ponieważ ziemia staje się jeszcze bardziej rzadka, niż już jest. Gdy deweloperzy są zmuszani do wykorzystania całej dostępnej przestrzeni pod zabudowę, miasta zapewne będą miały wyższe budynki tam, gdzie niższe budynki byłyby całkowicie wystarczające, oraz jeszcze mniej przestrzeni otwartych, takich jak parki i inne udogodnienia. Ta presja może również spowodować, że zabudowa przeskoczy zielony pierścień i utworzy tak zwane miasta satelickie, które często funkcjonują bardziej jak przedmieścia dla osób dojeżdżających do pracy niż jak niezależne społeczności. Z drugiej strony, gdybyśmy żyli w świecie, w którym ludzie płaciliby swoim społecznościom za korzystanie z ziemi, podmiejskie rozlewanie się nie istniałoby, ponieważ każdy cal ziemi miałby bieżący koszt. Żylibyśmy w świecie, w którym mielibyśmy tylko kilka dużych, zrównoważonych miast otoczonych farmami, z mnóstwem nietkniętych terenów zielonych pomiędzy nimi.
Pobieranie od ludzi sprawiedliwego rynkowego czynszu za korzystanie z ziemi zachęca do efektywnej organizacji każdego miasteczka, miasta i metropolii; jednocześnie utrzymuje ceny ziemi w ryzach w stosunku do bogactwa, jakie generuje ona dla obszaru, do którego jest zastosowana. Wspólnotowe kontrybucje gruntowe prowadzą do bardziej intensywnego wykorzystania ziemi i zachęcają do zazieleniania okolic miasta, gdyż istniejąca populacja będzie miała tendencję do skupiania się bliżej siebie. Kontrybucje gruntowe mają również tendencję do zachęcania do rewitalizacji zaniedbanych obszarów miejskich.70 Skoro coraz więcej ludzi mieszka w miastach, czyż nie jest ważne, abyśmy poprawiali jakość życia na obszarach miejskich? Jeśli będziemy dzielić się wartością ziemi, rozlewanie się miast i ubóstwo, ze wszystkimi swoimi kosztownymi skutkami ubocznymi i społecznymi wadami, nie będą już musiały być automatycznymi produktami ubocznymi obszarów miejskich. Ostatecznie jednak, jeśli chcemy osiągnąć prawdziwą i trwałą zrównoważoność, cała ziemia miejska musi w końcu należeć do społeczności. Prywatne użytkowanie ziemi można wówczas łatwo uregulować poprzez wprowadzenie zbywalnych praw do użytkowania ziemi; w ten sposób banki nie zarabiają już na ziemi, a ludzie nie muszą już zabiegać o dostęp do niej.
MEDIA 12-4: MOJE CHCIWE POKOLENIE
W tym filmie ekonomista Mason Gaffney, profesor ekonomii na Uniwersytecie Kalifornijskim w Riverside, opowiada o głównym powodzie rozlewania się miast i podmiejskiej dystopii. Czy Ameryka może odwrócić problemy społeczne i gospodarcze, które wymknęły się obecnie spod kontroli rządów federalnego i stanowych? Dr Gaffney twierdzi, że skuteczne rozwiązania muszą być oparte na radykalnej reformie systemu podatkowego.