12. Blühende Städte
Pacht ist keine Steuer. Sie ist die Zahlung für die Nutzung eines Standorts, bestimmt durch das Feilschen und Handeln des Marktes, und es macht für den Landnutzer keinen Unterschied, ob er die Pacht an die Stadtväter oder an einen privaten Eigentümer zahlt.
— Frank Chodorov (1887–1966)
Stellen Sie sich einen Mann vor, der sehr hart arbeitet und an seinem Arbeitsplatz jeden Tag wertvolle Beiträge leistet. Am Ende jeder Woche, gerade als er für den Wert, den er im Namen seines Arbeitgebers geschaffen hat, bezahlt werden soll, lehnt er seinen Gehaltsscheck ab und teilt seinem Arbeitgeber mit, dass er tatsächlich am Ende jedes Arbeitstages mehrere Stunden damit verbracht habe, auf der Straße um Geld zu betteln. Auf diese Weise, sagt er, ziehe er es vor, ein Einkommen zu erzielen. So seltsam wir das Verhalten dieses Mannes auch finden mögen, er würde sich genau wie die Stadtverwaltungen auf der ganzen Welt heute verhalten. Stadtverwaltungen erbringen unverzichtbare Leistungen für Einwohner und Pendler – die Menschen, die ihnen Beschäftigung verschaffen –, werden jedoch für ihre Leistungen unzureichend entlohnt, und zwar auf eine Weise, die weitgehend nichts mit dem Wert zu tun hat, den sie durch die von ihnen erbrachten Leistungen schaffen.
Wann immer eine Stadt bessere Leistungen anbietet, wie etwa verstärkten Polizeischutz oder öffentliche Verkehrsmittel, steigt der Wert des Landes in den Gebieten, die positiv vom Vorhandensein dieser zusätzlichen Leistungen betroffen sind, in der Regel an, oft erheblich.68 Grundstückseigentümer können die durch diese zusätzlichen Leistungen verursachten Wertsteigerungen einstecken, während Städte Mühe haben, ausreichende Einnahmequellen zur Deckung ihrer steigenden Ausgaben zu finden. Stadtverwaltungen schöpfen tendenziell nur kleine Teile der Werte ab, die ihre Leistungen für die Grundstückseigentümer schaffen; sie versuchen dies in der Regel durch die Erhebung einer Grundsteuer. Während Grundsteuern einen Teil des Wertes erfassen, den städtische Leistungen erbringen – wenn auch nur in geringem Umfang –, enthalten sie auch Steuern auf Gebäudewerte und benachteiligen damit sowohl bestehende Eigenheimbesitzer als auch gewerbliche Immobilienentwickler. Eine Grundsteuer ist daher ein gemischter Segen. Landspekulanten, Entwickler und Rentiers (jene, die von Einkünften aus Eigentum oder Investitionen leben), von denen viele Geld verdienen, ohne Güter oder Dienstleistungen von entsprechendem Wert zu erbringen, üben in den Rathäusern oft beträchtliche Macht aus und neigen dazu, sich gegen kommunale Landbeiträge zu stellen, sodass es Städten im Allgemeinen schwergefallen ist, die Grundsteuer zugunsten reiner kommunaler Landbeiträge abzuschaffen.
In dem Bestreben, die Kluft zwischen der Grundsteuer und Landbeiträgen zu überbrücken, haben einige vorausschauende Städte in den Vereinigten Staaten und anderen Teilen der Welt bereits eine zweistufige Grundsteuer eingeführt, auch bekannt als gespaltene Grundsteuer (split-rate property tax): Sie trennen zunächst den Wert der Verbesserungen eines Grundstücks vom Wert des darunterliegenden Bodens, dann wenden sie einen Steuersatz auf den Wert der Verbesserungen und einen anderen auf den Wert des darunterliegenden Bodens an. Mit der Zeit senken sie dann allmählich den Steuersatz auf den Wert der Verbesserungen und erhöhen den Satz auf den Wert des Bodens. Dieser Prozess ermöglicht es Eigenheimbesitzern und gewerblichen Immobilienentwicklern, einen allmählichen Übergang zu einem System zu erleben, in dem sie zunehmend für die Vorteile zahlen, die sie durch ihre ausschließliche Nutzung von Land erhalten. Dieser Übergang schafft mit der Zeit gesündere wirtschaftliche Anreize sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für gewerbliche Immobilienentwickler.
**MEDIA 12-1: WIE DIE STÄDTE PENNSYLVANIAS ZUR ZWEISÄTZIGEN GRUNDSTEUER KAMEN
***Von Rick Rybeck und Walt Rybeck, veröffentlicht im Public Management Magazine, August 2012, Bd. 94, Nr. 4.
*http://unitism.co/splitratetax
Die Grundsteuer ist eine der engsten Annäherungen, die wir heute an kommunale Landbeiträge haben. Aus diesem Grund sind Grundsteuersätze und Erschwinglichkeitsraten von Wohnraum – das heißt Boden-Erschwinglichkeitsraten – umgekehrt korreliert: Je niedriger die Grundsteuer, desto teurer ist im Durchschnitt die Immobilie.69 Wenn Grundstückseigentümer niedrigere Grundsteuern zahlen, zahlen sie der Gesellschaft am Ende weniger Geld für ihre Nutzung von Land. Das Problem ist jedoch, dass Grundstückseigentümer, da niedrigere Grundsteuern tendenziell den Verkaufspreis von Land erhöhen, ironischerweise im Allgemeinen insgesamt mehr Geld für Land zahlen – nicht an die Gesellschaft, sondern an andere Grundeigentümer und Finanzinstitute, die den Grundstückserwerb finanzieren.
ABBILDUNG 12-5: UNERSCHWINGLICHKEITSINDEX
Das Chaos, das niedrigere Grundsteuern in der Gesellschaft anrichten, wurde im Bundesstaat Kalifornien deutlich aufgezeigt: 1978 verabschiedeten die kalifornischen Wähler durch Volksabstimmung die Proposition 13, die die Grundsteuern auf nur 1 Prozent des gesamten Hauswertes begrenzte. Proposition 13 bewertete zudem die Grundsteuerbasis künstlich auf den Wert von 1975 zurück und legte fest, dass die veranschlagte – im Gegensatz zur tatsächlichen – Grundsteuerbasis um nicht mehr als 2 Prozent pro Jahr steigen durfte. Darüber hinaus schrieb Proposition 13 vor, dass die Grundsteuerbasis nicht jährlich neu bewertet würde, sondern nur bei Neubau oder Eigentumswechsel. Die Gesamtabsicht der Gesetzgebung bestand darin, die Steuerbelastung von langjährigen Eigenheimbesitzern zu minimieren, indem die Grundsteuersätze sowie die veranschlagten Immobilienwerte künstlich niedrig gehalten wurden; in dieser Hinsicht gelang Proposition 13 nur allzu gut. Leider sind als vorhersehbarer Nebeneffekt die Bodenpreise in Kalifornien in die Höhe geschnellt, weil Land zu einem Hauptmechanismus wurde, durch den Grundstückseigentümer – und Finanzinstitute, die von Hypotheken profitieren – in der Lage waren, den gesellschaftlichen Wohlstand zu erschöpfen.
MEDIA 12-2: TRITTBRETTFAHRER IM ÖFFENTLICHEN NAHVERKEHR
Der Bau der Jubilee-Linie veranschaulicht, wie öffentliche Anstrengungen den Grundstückseigentümern zugutekommen und was man dagegen tun kann. Dies ist ein Auszug aus dem Dokumentarfilm Real Estate 4 Ransom, der darlegt, wie die Wirtschaft so geformt wurde, dass solch enorme Abflüsse in die Taschen einiger weniger Glücklicher fließen können.
http://unitism.co/freeridersvideo
Lobbyisten für Proposition 13 versprachen den kalifornischen Wählern, dass die kalifornischen öffentlichen Schulen, die zu jener Zeit einen Großteil ihrer Finanzierung aus Grundsteuereinnahmen erhielten, von der Verabschiedung der Gesetzgebung profitieren würden. Dies erwies sich natürlich als falsche Behauptung; bald nach der Verabschiedung von Proposition 13 verlor Kaliforniens einst hochgeschätztes Bildungssystem nicht nur einen erheblichen Teil seiner Finanzierung, sondern verschlechterte sich auch in seiner Qualität in einem solchen Maße, dass es heute in den gesamten Vereinigten Staaten in Bezug auf die Schülerleistungen nahezu am Ende steht. Schulen, die sich einst weitgehend selbst finanzierten, sind nun zunehmend auf finanzielle Unterstützung des Bundesstaates Kalifornien angewiesen (beobachten Sie das Phänomen der durchsickernden Steuereinnahmen, das in Kapitel 10, Lokale Autonomie erwähnt wird), während Städte und Bezirke in ganz Kalifornien mit erheblich geringeren Steuereinnahmen konfrontiert sind, die aus den Grundsteuerbeschränkungen resultieren. Und weil niedrigere Grundsteuern zu höheren Bodenwerten führen, zahlen kalifornische Grundstückseigentümer insgesamt mehr Geld für Land; dieser Teufelskreis macht Proposition 13 sowohl für kalifornische Eigenheimbesitzer als auch für Steuerzahler noch ungerechter.
MEDIA 12-3: DIE AUSWIRKUNGEN VON PROPOSITION 13 AUF DIE SCHULEN
Ist Proposition 13 schuld an Kaliforniens nahezu niedrigster Pro-Schüler-Finanzierung im Land? Gloria Penner und Joanne Faryon vom Sender KPBS in San Diego erörtern die Auswirkungen, die Proposition 13 auf die Finanzierung des kalifornischen Schulsystems hatte.
http://unitism.co/prop13impact
Es gibt eine Reihe weiterer Gründe, warum Landbeiträge für die Vitalität jeder Kleinstadt, jeder Stadt und jedes Ballungsraums notwendig sind. Zersiedelung beispielsweise ist das Symptom einer verschwenderischen Nutzung von Raum – von Land. Doch Land ist ein kostbares Gut, besonders an begehrten Standorten. Daher ist es unerlässlich, Landnutzern und Immobilienentwicklern angemessene wirtschaftliche Anreize zu bieten, um sie zu ermutigen, Land effizient zu nutzen. Unser derzeitiges Wirtschaftssystem erlaubt es Menschen, leere Grundstücke an wertvollen Standorten zu besitzen. Oft steigen solche Grundstücke stärker im Wert, als sie an Grundsteuern kosten. Das Ergebnis ist, dass Grundstückseigentümer und Immobilienentwickler keinen Anreiz haben, Land sinnvoll zu nutzen – während sie gleichzeitig andere Menschen daran hindern, es zu nutzen! Wenn aber die Nutzung jedes Zentimeters Land den Landnutzern fortlaufende Kosten verursacht, sind die Landnutzer gezwungen, Land effizient zu nutzen, weshalb die Belastung von Akteuren für die Landnutzung das Potenzial hat, Zersiedelung zu hemmen.
Viele Städte experimentieren derzeit mit anderen Methoden, um Zersiedelung zu hemmen, wie etwa Stadtwachstumsgrenzen, auch bekannt als Grüngürtel. Stadtwachstumsgrenzen führen jedoch dazu, dass die städtischen Bodenpreise in die Höhe schnellen, weil Land noch knapper gemacht wird, als es ohnehin schon ist. Da Entwickler unter Druck geraten, den gesamten verfügbaren Raum für die Bebauung aufzubrauchen, werden Städte wahrscheinlich höhere Gebäude haben, wo weniger hohe Gebäude völlig ausreichend gewesen wären, sowie noch weniger Freiflächen wie Parks und andere Annehmlichkeiten. Dieser Druck kann auch dazu führen, dass die Bebauung über den Grüngürtel hinwegspringt und sogenannte Satelliten-Städte schafft, die oft eher wie Pendler-Vororte als unabhängige Gemeinschaften funktionieren. Andererseits, wenn wir in einer Welt lebten, in der Menschen ihren Gemeinschaften für ihre Nutzung von Land zahlten, würde die Zersiedelung der Vororte nicht existieren, weil jeder Zentimeter Land fortlaufende Kosten hätte. Wir würden in einer Welt leben, in der wir nur einige wenige große, nachhaltige Städte hätten, umgeben von Bauernhöfen, mit reichlich unberührten Grünflächen dazwischen.
Menschen eine faire marktübliche Pacht für ihre Nutzung von Land in Rechnung zu stellen, fördert die effiziente Organisation jeder Kleinstadt, jeder Stadt und jeder Metropole; gleichzeitig hält es die Bodenpreise in Schach im Verhältnis zum Wohlstand, den es für das Gebiet erzeugt, auf das es angewendet wird. Kommunale Landbeiträge führen zu einer intensiveren Nutzung von Land und fördern die Begrünung der Umgebung einer Stadt, da die vorhandene Bevölkerung dazu neigt, sich enger zusammenzuballen. Landbeiträge haben auch die Tendenz, die Sanierung verfallener städtischer Gebiete zu fördern.70 Da immer mehr Menschen in Städten leben, ist es nicht wichtig, dass wir die Lebensqualität in städtischen Gebieten verbessern? Wenn wir den Wert des Landes teilen, müssen Zersiedelung und Armut, mit all ihren kostspieligen Nebeneffekten und sozialen Nachteilen, nicht länger automatische Nebenprodukte städtischer Gebiete sein. Letztlich muss jedoch, wenn wir echte und dauerhafte Nachhaltigkeit erreichen wollen, alles städtische Land schließlich der Gemeinschaft gehören. Die private Landnutzung kann dann leicht durch die Einführung handelbarer Landnutzungsrechte ermöglicht werden; auf diese Weise verdienen Banken kein Geld mehr mit Land und Menschen müssen nicht länger um den Zugang zu Land kämpfen.
MEDIA 12-4: MEINE GIERIGE GENERATION
In diesem Video spricht der Ökonom Mason Gaffney, Professor für Volkswirtschaftslehre an der University of California, Riverside, über die Hauptursache für Zersiedelung und vorstädtische Dystopie. Kann Amerika die sozialen und wirtschaftlichen Probleme umkehren, die nun außerhalb der Kontrolle der Bundes- und Bundesstaatsregierungen liegen? Dr. Gaffney argumentiert, dass wirksame Lösungen durch eine radikale Reform des Steuersystems untermauert werden müssen.