12. Процвітаючі міста
Рента — це не податок. Це плата за використання місця, визначена торгом і перемовинами ринку, і землекористувачеві байдуже, чи платить він ренту батькам міста, чи приватному власнику.
— Френк Чодоров (1887–1966)
Уявіть собі чоловіка, який щодня дуже наполегливо працює і робить цінний внесок на своєму робочому місці. Наприкінці кожного тижня, саме тоді, коли він має отримати платню на знак визнання цінності, яку він створив на користь свого роботодавця, він відмовляється від зарплати й каже роботодавцеві, що насправді щодня наприкінці робочого дня кілька годин жебракує гроші на вулиці. Саме так, каже він, він воліє заробляти собі на життя. Хоч якою дивною ми б вважали поведінку цього чоловіка, він діяв би так само, як міські уряди по всьому світу сьогодні. Міські уряди надають незамінні послуги мешканцям і тим, хто щоденно їздить на роботу — людям, які забезпечують їм зайнятість, — проте отримують неадекватну компенсацію за свої послуги, причому у спосіб, який здебільшого не пов’язаний із цінністю, яку вони створюють завдяки наданим послугам.
Щоразу, коли місто пропонує кращі послуги, як-от посилений поліцейський захист чи громадський транспорт, вартість землі в районах, на які позитивно впливає наявність цих додаткових послуг, зазвичай зростає, часто значно.68 Власники нерухомості можуть покладати собі в кишеню приріст вартості нерухомості, спричинений цими додатковими послугами, тоді як міста силкуються знайти достатні джерела доходу, щоб покрити свої зростаючі витрати. Міські уряди зазвичай повертають лише невеликі частки тих цінностей, які їхні послуги створюють для власників нерухомості; зазвичай вони намагаються зробити це через застосування податку на нерухомість. Хоча податки на нерухомість охоплюють певну частину тієї цінності, яку надають міські послуги — хоча й лише незначною мірою — вони також містять податки на вартість будівель і тому карають як наявних домовласників, так і забудовників комерційної нерухомості. Тому податок на нерухомість — це річ неоднозначна. Земельні спекулянти, забудовники та рантьє (ті, хто живе на дохід від нерухомості чи інвестицій), багато з яких заробляють гроші, не надаючи товарів чи послуг відповідної цінності, часто мають значну владу в меріях і схильні протистояти громадським земельним внескам, тож містам загалом важко було скасувати податок на нерухомість на користь чистих громадських земельних внесків.
У спробі подолати розрив між податком на нерухомість і земельними внесками деякі прогресивні міста в Сполучених Штатах та інших частинах світу вже запровадили дворівневий податок на нерухомість, також відомий як податок на нерухомість із роздільною ставкою: спочатку вони відокремлюють вартість поліпшень нерухомості від вартості землі, що лежить у її основі, потім застосовують одну податкову ставку до вартості поліпшень, а іншу — до вартості землі. Згодом, з часом, вони поступово знижують податкову ставку на вартість поліпшень і підвищують ставку на вартість землі. Цей процес дозволяє домовласникам і забудовникам комерційної нерухомості пережити поступовий перехід до системи, у якій вони дедалі більше платять за вигоди, які отримують через своє виняткове використання землі. Цей перехід з часом створює здоровіші економічні стимули як для домовласників, так і для забудовників комерційної нерухомості.
**МЕДІА 12-1: ЯК МІСТА ПЕНСИЛЬВАНІЇ ОТРИМАЛИ ДВОСТАВКОВИЙ ПОДАТОК НА НЕРУХОМІСТЬ
***Від Ріка Райбека та Волта Райбека, опубліковано в журналі Public Management Magazine, серпень 2012, т. 94, № 4.
*http://unitism.co/splitratetax
Податок на нерухомість — це одне з найближчих наближень, які ми маємо сьогодні, до громадських земельних внесків. З цієї причини ставки податку на нерухомість і рівні доступності житла — тобто рівні доступності землі — обернено корельовані: чим нижчий податок на нерухомість, тим дорожча, в середньому, нерухомість.69 Коли власники нерухомості платять нижчі податки на нерухомість, вони зрештою платять суспільству менше грошей за своє використання землі. Проблема, однак, у тому, що оскільки нижчі податки на нерухомість зазвичай підвищують ціну продажу землі, за іронією долі власники нерухомості загалом зрештою платять більше грошей за землю в цілому — не суспільству, а іншим землевласникам і фінансовим установам, які фінансують володіння нерухомістю.
ІЛЮСТРАЦІЯ 12-5: ІНДЕКС НЕДОСТУПНОСТІ
Хаос, який нижчі податки на нерухомість сіють у суспільстві, був чітко продемонстрований у штаті Каліфорнія: 1978 року виборці Каліфорнії народним голосуванням ухвалили Пропозицію 13, яка обмежила податки на нерухомість лише 1 відсотком від загальної вартості житла. Пропозиція 13 також штучно переоцінила базу податку на нерухомість до її вартості 1975 року й передбачала, що оцінена, на відміну від фактичної, база податку на нерухомість не може зростати більш ніж на 2 відсотки на рік. Крім того, Пропозиція 13 встановлювала, що база податку на нерухомість не переоцінюватиметься щороку, а лише в разі нового будівництва чи зміни власника нерухомості. Загальний намір цього законодавства полягав у тому, щоб мінімізувати податкове навантаження довгострокових домовласників, утримуючи ставки податку на нерухомість, а також оцінену вартість нерухомості штучно низькими; у цьому сенсі Пропозиція 13 досягла успіху аж занадто добре. На жаль, і як передбачуваний побічний ефект, ціни на землю в Каліфорнії злетіли до неба, оскільки земля стала головним механізмом, за допомогою якого власники нерухомості — і фінансові установи, що наживаються на іпотеці — змогли виснажувати суспільне багатство.
МЕДІА 12-2: БЕЗКОШТОВНІ ПАСАЖИРИ В ГРОМАДСЬКОМУ ТРАНСПОРТІ
Будівництво лінії Jubilee ілюструє, як громадські зусилля приносять вигоду власникам нерухомості і що з цим можна зробити. Це уривок із документального фільму Real Estate 4 Ransom, який окреслює, як економіку було вибудувано так, щоб дозволити таким величезним витокам стікатися в кишені щасливих небагатьох.
http://unitism.co/freeridersvideo
Лобісти Пропозиції 13 обіцяли виборцям Каліфорнії, що каліфорнійські державні школи, які на той час отримували значну частину фінансування з надходжень від податку на нерухомість, виграють від ухвалення цього законодавства. Це, звісно, виявилося хибною заявою; невдовзі після ухвалення Пропозиції 13 колись високо цінована освітня система Каліфорнії не лише втратила значну частину свого фінансування, але й погіршилася в якості настільки, що сьогодні вона перебуває майже на дні в Сполучених Штатах загалом за показниками успішності учнів. Школи, які колись здебільшого самостійно забезпечували собі фінансування, тепер дедалі більше залежать від фінансової допомоги штату Каліфорнія (зверніть увагу на явище просочування податкових надходжень згори донизу, згадане в Розділі 10, Місцева автономія), тоді як міста й округи по всій Каліфорнії стикаються зі значно нижчими податковими надходженнями внаслідок обмежень податку на нерухомість. А оскільки нижчі податки на нерухомість призводять до вищої вартості землі, власники нерухомості в Каліфорнії зрештою платять більше грошей за землю в цілому; це порочне коло робить Пропозицію 13 ще більш несправедливою як для каліфорнійських домовласників, так і для платників податків.
МЕДІА 12-3: ВПЛИВ ПРОПОЗИЦІЇ 13 НА ШКОЛИ
Чи винна Пропозиція 13 у тому, що Каліфорнія має майже найнижче в країні фінансування з розрахунку на одного учня? Глорія Пеннер і Джоан Фаріон із сан-дієзького KPBS обговорюють вплив, який Пропозиція 13 справила на фінансування шкільної системи Каліфорнії.
http://unitism.co/prop13impact
Існує ще низка причин, чому земельні внески необхідні для життєздатності кожного містечка, міста та мегаполісу. Розповзання міст, наприклад, — це симптом марнотратного використання простору, тобто землі. Але земля — це цінний товар, особливо в бажаних місцях. Тому важливо дати землекористувачам і забудовникам належні економічні стимули, які заохочуватимуть їх використовувати землю ефективно. Наша теперішня економічна система дозволяє людям володіти порожніми ділянками в цінних місцях. Часто такі ділянки зростають у вартості більше, ніж коштують у податках на нерухомість. У результаті власники нерухомості й забудовники не мають стимулу використовувати землю з користю — навіть попри те, що водночас вони перешкоджають іншим людям користуватися нею! Але коли використання кожного дюйма землі пов’язане з постійними витратами для землекористувачів, землекористувачі змушені використовувати землю ефективно, ось чому стягнення плати з суб’єктів за використання землі має потенціал стримувати розповзання міст.
Багато міст наразі експериментують з іншими методами стримування розповзання міст, як-от межі міського зростання, також відомі як зелені пояси. Межі міського зростання, однак, призводять до того, що ціни на міську землю злітають до неба, оскільки землю роблять ще дефіцитнішою, ніж вона вже є. Оскільки забудовників змушують використовувати весь доступний простір для забудови, у містах, ймовірно, з’являться вищі будівлі там, де цілком достатньо було б менш високих, а також ще менше відкритих просторів, як-от парки та інші зручності. Цей тиск також може спричинити перестрибування забудови через зелений пояс і створення так званих супутникових містечок, які часто функціонують радше як приміські спальні райони, ніж як незалежні громади. З іншого боку, якби ми жили у світі, де люди платять своїм громадам за своє використання землі, приміського розповзання не існувало б, бо кожен дюйм землі мав би постійну вартість. Ми б жили у світі, де було б лише кілька великих сталих міст, оточених фермами, з безліччю незайманих зелених просторів між ними.
Стягнення з людей справедливої ринкової ренти за їхнє використання землі заохочує ефективну організацію будь-якого містечка, міста та мегаполісу; водночас це утримує ціни на землю під контролем відносно багатства, яке вона генерує для тієї території, до якої вона застосовується. Громадські земельні внески ведуть до інтенсивнішого використання землі й заохочують озеленення околиць міста, оскільки наявне населення схильне групуватися ближче одне до одного. Земельні внески також мають тенденцію заохочувати відновлення занедбаних міських районів.70 Оскільки дедалі більше людей живе в містах, чи не важливо, щоб ми покращували якість життя в міських районах? Якщо ми ділимося вартістю землі, розповзання міст і бідність, з усіма їхніми витратними побічними ефектами та соціальними недоліками, більше не повинні бути автоматичними побічними продуктами міських районів. Зрештою, однак, якщо ми хочемо досягти справжньої та тривалої сталості, уся міська земля врешті-решт має належати громаді. Приватне використання землі тоді можна легко забезпечити через впровадження торговельних прав на використання землі; у такий спосіб банки більше не заробляють грошей на землі, а людям більше не доводиться вимагати доступу до землі.
МЕДІА 12-4: МОЄ ЖАДІБНЕ ПОКОЛІННЯ
У цьому відео економіст Мейсон Ґаффні, професор економіки Каліфорнійського університету в Ріверсайді, розповідає про головну причину розповзання міст і приміської дистопії. Чи може Америка повернути назад соціальні та економічні проблеми, які тепер виходять з-під контролю федерального уряду й урядів штатів? Доктор Ґаффні стверджує, що ефективні рішення мають ґрунтуватися на радикальній реформі податкової системи.