11. Доступне житло

Не може бути справедливості чи рівності в суспільстві, де одні живуть у безпритульності або під тінню цього ризику, тоді як інші навіть не можуть собі цього уявити.

— Джордан Флаерті, громадський активіст і журналіст

Ми живемо у світі достатку й водночас бідності. Ми більше не можемо звинувачувати голод, війну чи брак технологічного прогресу в бідності, яка залишається невіддільною частиною людського досвіду. Не можемо ми звинувачувати й одну лише боргову грошову систему в нашому становищі. Хоча гроші купують владу, вони здебільшого можуть це робити лише в економічній системі, де багатство не може легко створюватися через володіння землею та її накопичення. Людям потрібна земля навіть більше, ніж гроші; саме монополія на землю, а не монополія на гроші, є головною причиною бідності та нерівності. Щойно ми зрозуміємо, що проблема полягає в браку доступного доступу до землі, а отже до спільноти, ми зрозуміємо, чому цінність землі має бути спільною.

Економісти в усьому світі вже значною мірою заклали наукове підґрунтя для ефективності та обґрунтованості громадських земельних внесків. Люди, незнайомі із земельними внесками, часто запитують, чи не підвищать ці внески вартість житла. Однак, як ми побачимо в цьому розділі, земля насправді стає доступнішою, бо її більше не накопичуватимуть. А оскільки надходження від земельних внесків зменшать або навіть усунуть потребу у звичайних податках, товари й послуги стануть значно доступнішими. Кінцевий результат полягає в тому, що домовласники, ймовірно, отримають чисту економію завдяки зменшеним або усунутим податкам та значно нижчій вартості життя.

Громадські земельні внески обтяжують лише тих власників нерухомості, які не використовують землю ефективно. Орендарів це не зачіпає, бо орендарі вже платять за вигоди, які отримують від спільнот, у яких живуть, лише вони платять своїм орендодавцям, а не своїм спільнотам. Інакше кажучи, оскільки орендарі вже сплачують земельні внески власникам нерухомості, ці внески вже включені до прибутків орендодавців, якщо вони здають свою нерухомість в оренду; якщо власники нерухомості спробують перекласти громадські земельні внески на своїх орендарів і таким чином стягнути з орендарів двічі за громадські вигоди, які ті отримують, вони побачать, що ринок оренди нерухомості просто запропонує орендареві іншого власника нерухомості, готового погодитися на менший прибуток.⁶¹

Тим не менш, громадські земельні внески забезпечують виграш для всіх, оскільки забудовники нерухомості все ще можуть отримувати вигоду з цінності житла, яке вони надають; вони просто більше не зможуть так багато заробляти на землі. А оскільки громадські земельні внески приведуть до загального зростання багатства суспільства, водночас запобігаючи більшому зростанню вартості життя, громадські земельні внески надзвичайно вигідні й для орендарів.

Наші нинішні закони та практики не підтримують мрію про доступне житло для пересічної людини. Тим часом домовласники з дорогими іпотеками обтяжені своїми зобов’язаннями; наша нинішня система не дозволяє їм легко продати свої будинки та перейти на оренду. Хибна економічна політика, покликана заохочувати домоволодіння — а отже й землеволодіння — гнила в самій своїй основі, бо вона побудована на припущенні, що землею слід володіти й отримувати з неї прибуток. У результаті така політика спонукає нас зважати на короткострокову вигоду на шкоду спільним інтересам, а отже й на шкоду нашій власній довгостроковій вигоді.

Один зі способів, у який спільноти можуть створити доступне житло, — це запровадження місцевими спільнотами прав землекористування. Щоб здійснити перехід до такої моделі, або місцеві органи влади, або громадські земельні трасти надавали б фінансування покупцям житла, які потім сплачували б земельні внески зі своєї нерухомості безстроково. У результаті спільноти отримували б відшкодування за товари й послуги, які вони надають домовласникам, тоді як покупці нерухомості переважно ставали б покупцями житла, а не землі. У такий спосіб ціна нерухомості потенційно може знизитися будь-де від 10 до 70 відсотків, залежно від умов місцевого ринку нерухомості, і всі виграють.

Скористаймося практичним прикладом: якщо нерухомість продається за 250 000 доларів, але на ній стоїть будинок, оцінений у 100 000 доларів, ми знаємо, що цінність землі (або розташування) цієї нерухомості становить 150 000 доларів. Відповідно, покупець нерухомості за 250 000 доларів сплачує надбавку в 150 000 доларів лише за привілей жити в певній спільноті. Однак ця надбавка не надходить до кишень спільноти, у якій розташована ця нерухомість: попередні власники, а також фінансові установи, що надавали фінансування на цьому шляху, поклали цю надбавку до своїх кишень.⁶²

Розгляньмо наш приклад трохи далі: двоє людей, Джон і Сьюзен, кожен вирішує купити квартиру в цій місцевості за 250 000 доларів. Для простоти припустімо, що і Джон, і Сьюзен вносять початковий платіж у 50 000 доларів, або 20 відсотків, за нерухомість. Щоб сплатити решту 200 000 доларів, Джон обирає тридцятирічну іпотеку зі ставкою 5 відсотків, тоді як Сьюзен обирає право землекористування. Її місцева спільнота, щоб сприяти доступному житлу, надає Сьюзен 120 000 доларів готівкою за цінність розташування нерухомості, а також тридцятирічну іпотеку зі ставкою 5 відсотків на решту 80 000 доларів в обмін на надання Сьюзен права землекористування.⁶³

Щойно Сьюзен купує нерухомість — тепер прив’язану до права землекористування — продажна ціна нерухомості значно знижується, бо хто б не володів цією нерухомістю відтепер, він навіки зобов’язаний робити громадський земельний внесок на основі цінності розташування цієї нерухомості. Тож тоді як квартира Джона і далі коштує 250 000 доларів, квартира Сьюзен тепер коштує лише 140 000 доларів, *зниження на 44 відсотки!**⁶⁴ Тим часом Джон сплачує загалом 1 036 доларів на місяць у вигляді іпотечних відсотків і податків на нерухомість упродовж першого року; Сьюзен, однак, сплачує загалом лише 731 долар на місяць у вигляді іпотечних відсотків і земельних внесків.

Погляньмо на рух грошей за наступні десять років. Щоразу, коли землю купують і продають, три зацікавлені сторони автоматично змагаються за частку від доходу, який можна отримати із землі: спільнота, власник нерухомості та установи, що фінансують володіння нерухомістю. Коли земля зростає в ціні, ці прирости завжди розподіляються між цими трьома сторонами, залежно від того, як поділяється цінність землі.

Якщо припустити середній темп зростання цінності землі 2 відсотки на рік і загальну відсоткову ставку 3 відсотки, квартира за 250 000 доларів без права землекористування за десять років може коштувати 283 000 доларів. Однак нерухомість із правом землекористування навіть через десять років все одно коштуватиме лише 149 000 доларів. Переваги для майбутніх покупців житла одразу стають очевидними: оскільки ціни на нерухомість знову доступні, нові домовласники можуть спрямувати свої гроші на інші цілі. Тим часом земельні внески за цю нерухомість зростуть із 400 доларів на місяць приблизно до 478 доларів на місяць (громадські земельні внески зазвичай мають тенденцію зростати з часом у міру того, як місто розростається).⁶⁵

Джон сплачує загалом 897 доларів на місяць у вигляді іпотечних відсотків і податків на нерухомість упродовж десятого року, тоді як Сьюзен робить сукупні платежі з іпотечних відсотків і земельних внесків у розмірі 753 долари на місяць (див. Таблицю 11-1).

ТАБЛИЦЯ 11-1: ПОРІВНЯННЯ ЩОМІСЯЧНОЇ ВАРТОСТІ ЖИТТЯ ЗА ДЕСЯТИЙ РІК

У випадку Джона банк забере левову частку цінності землі через платежі за іпотечними відсотками. Тим часом із правами землекористування спільнота буде в значно кращому становищі: дохід, зібраний на користь спільноти за ці десять років, становить близько 53 000 доларів, що вдвічі більше за 25 000 доларів, які спільнота інакше зібрала б у вигляді податків на нерухомість (див. Таблицю 11-2).

ТАБЛИЦЯ 11-2: ЗАГАЛЬНІ ВИТРАТИ ЗА ДЕСЯТЬ РОКІВ

Щоб наша модель земельних внесків була повною, ми маємо розглянути ще два аспекти в нашому обговоренні доступного житла. По-перше, ми маємо мінімізувати нерівність між орендарями та землевласниками, а по-друге, ми маємо забезпечити безземельним — безпритульним — гарантований доступ до землі.

Нині власники нерухомості можуть отримувати прибуток із землі, тоді як орендарі — ні. Оскільки орендарі не можуть отримувати прибуток із землі, вони зазвичай зрештою витісняються джентрифікацією, коли орендна плата зростає. На жаль, у нашій нинішній економічній моделі спільноти мало що можуть зробити, окрім запровадження контролю над орендною платою, щоб запобігти її зростанню; вища орендна плата є природним побічним продуктом зростання заможності певної місцевості. Оскільки ця заможність опиняється лише в кишенях власників нерухомості та фінансових установ, а не поділяється з усіма мешканцями, контроль над орендною платою часто видається найменш поганим варіантом у боротьбі з джентрифікацією. Але контроль над орендною платою має безліч негативних побічних ефектів, включно з нестачею житла та житлом нижчої якості, і в довгостроковій перспективі не служить спільноті.⁶⁶

Потрібен цілком новий механізм, за допомогою якого вища орендна плата поділяється з усіма мешканцями — як власниками нерухомості, так і орендарями. Один із дієвих способів зробити це — через виплату часткового Універсального базового доходу всім мешканцям, що повністю фінансується з громадських земельних внесків. Універсальний базовий дохід, лише коли він виключно походить від громадських земельних внесків, має ефект запобігання джентрифікації: коли орендарі отримують Універсальний базовий дохід, вони можуть собі дозволити вищу орендну плату, яку вони сплачують своїм орендодавцям, а ті своєю чергою мають платити більше грошей своїй місцевій спільноті та надавати кращі послуги своїм орендарям. Спільнота своєю чергою потім ділиться цим додатковим доходом з усіма членами спільноти — і всі виграють.

Мати власне житло може надзвичайно заспокоїти розум у спосіб, на який мало що в житті здатне; безпритульні часто болісно усвідомлюють цю реальність, бо їм бракує цієї психологічної безпеки. Хоча дехто схильний вважати, що безпритульні або ліниві, або психічно неспроможні заробити достатньо грошей, щоб дозволити собі житло, мало хто враховує принцип, що землю слід поділяти з усіма людьми — незалежно від того, чи робить людина внесок у суспільство, чи ні. Це тому, що жодна людина не створила землю; отже, жодна людина не має виправданого права відсторонювати іншу людину від землі. Крім того, усім нам потрібна земля, так само як нам потрібне повітря, щоб дихати.

Оскільки кожен має основоположне право на землю, обов’язок суспільства — забезпечити мінімальний стандарт безплатного доступу до землі всім своїм членам. Воно може зробити це для власників нерухомості**,** та орендарів, надаючи їм Універсальний базовий дохід; безпритульним, однак, слід також надати можливість безплатного соціального житла (вартість якого можна вирахувати з їхньої частки Універсального базового доходу), щоб вони могли мати помешкання, не живучи у страху перед виселенням. Надавати безпритульним безплатне житло має сенс і з фінансового погляду, оскільки вартість забезпечення житлом безпритульних часто виявляється значно меншою за фактичні витрати на соціальне забезпечення та суспільні тягарі, які створюються безпритульністю.⁶⁷

Авторство фото

Земля — це універсальне право людини. Подумайте, наскільки важливо для людського розуму мати землю, яку можна назвати своєю! Але щоб кожен мав власну землю, цінність землі має бути спільною, а житло має надаватися тим, хто живе на узбіччі.

Земля належить народу, проте безпритульні не лише безпритульні — вони безземельні. Їхня бідність меншою мірою відображає їхню нездатність достатньо забезпечити себе в хижацькій економічній системі, а значно більшою — наше колективне невігластво. Щойно ми усвідомимо, що кожен має право на землю — а отже й на прихисток — і щойно ми усвідомимо, як ми перетворюємо це право на товар для того, хто пропонує найвищу ціну, стає очевидним, наскільки кожен із нас причетний до бідності інших. Тому від усіх нас залежить зробити свою частку в полегшенні бідності та створенні, за словами Чарльза Айзенштайна, «прекраснішого світу, який, як знають наші серця, можливий».