11. Uygun Fiyatlı Konut

Kimilerinin evsizlik içinde ya da o riskin gölgesinde yaşadığı, kimilerininse bunu hayal bile edemediği bir toplumda adalet ya da hakkaniyet olamaz.

— Jordan Flaherty, Toplum Örgütleyicisi ve Gazeteci

Bolluk içinde ama aynı zamanda yoksulluk içinde bir dünyada yaşıyoruz. İnsan deneyiminin ayrılmaz bir parçası olmaya devam eden yoksulluğun suçunu artık kıtlığa, savaşa ya da teknolojik ilerleme eksikliğine yükleyemeyiz. Bu hâlimizin suçunu yalnızca borca dayalı bir parasal sisteme de atamayız. Para güç satın alsa da, bunu büyük ölçüde ancak toprağın sahiplenilmesi ve istiflenmesi yüzünden servetin kolayca yaratılamadığı bir ekonomik sistemde yapabilir. İnsanlar paradan bile çok toprağa ihtiyaç duyar; yoksulluğun ve eşitsizliğin başlıca itici gücü paranın tekeli değil, toprağın tekelidir. Sorunun toprağa uygun fiyatlı erişimin ve dolayısıyla topluluğa erişimin eksikliği olduğunu kavradığımızda, toprağın değerinin neden paylaşılması gerektiğini de anlarız.

Dünya çapında ekonomistler, topluluk toprak katkılarının etkililiği ve geçerliliği için bilimsel zeminin büyük bölümünü çoktan hazırlamıştır. Toprak katkılarına yabancı olan insanlar çoğu zaman bu katkıların konut maliyetini artırıp artırmayacağını merak eder. Ancak bu bölümde göreceğimiz gibi, toprak artık istiflenmeyeceği için aslında daha uygun fiyatlı hâle gelir. Ve toprak katkılarından elde edilen gelirler geleneksel vergilere olan ihtiyacı azaltacağı, hatta ortadan kaldıracağı için, mal ve hizmetler de önemli ölçüde daha uygun fiyatlı hâle gelir. Sonuç olarak, ev sahiplerinin azalan ya da ortadan kalkan vergiler ve hatırı sayılır ölçüde düşen yaşam maliyetleri sayesinde net tasarruf elde etmeleri olasıdır.

Topluluk toprak katkıları yalnızca toprağı verimli biçimde kullanmayan mülk sahiplerine yük olur. Kiracılar bundan etkilenmez, çünkü kiracılar yaşadıkları topluluklardan aldıkları faydalar için zaten ödeme yapmaktadır; ancak bu ödemeyi topluluklarına değil, ev sahiplerine yapmaktadırlar. Başka bir deyişle, kiracılar zaten mülk sahiplerine toprak katkıları ödediği için, mülklerini kiraya veren ev sahiplerinin kârına toprak katkıları çoktan dahil edilmiştir; eğer mülk sahipleri topluluk toprak katkılarını kiracılarına aktarmaya kalkışır ve böylece kiracılardan, aldıkları topluluk faydaları için iki kere ücret almaya çalışırsa, mülk kira piyasasının kiracıyı, daha az kâra razı olacak başka bir mülk sahibiyle basitçe buluşturacağını göreceklerdir.⁶¹

Yine de, topluluk toprak katkıları herkes için bir kazan-kazan durumu sağlar, çünkü emlak geliştiricileri sağladıkları konutun değerinden hâlâ kazanç elde edebilir; sadece artık topraktan o kadar kâr edemeyeceklerdir. Ve topluluk toprak katkıları, yaşam maliyetinde daha büyük bir artışı önlerken toplum için genel bir servet artışına yol açacağından, kiracılar için de son derece faydalıdır.

Mevcut yasalarımız ve uygulamalarımız, ortalama bir insan için uygun fiyatlı konut hayalini desteklemiyor. Bu arada, pahalı ipotekleri olan ev sahipleri yükümlülüklerinin altında eziliyor; mevcut sistemimiz onların evlerini satıp bunun yerine kiracı olmalarına kolayca izin vermiyor. Ev sahipliğini—ve dolayısıyla toprak sahipliğini—teşvik etmeyi amaçlayan kusurlu ekonomik politikalar özünde çürüktür, çünkü toprağın sahiplenilmesi ve ondan kâr edilmesi gerektiği varsayımı üzerine kuruludur. Sonuç olarak, bu tür politikalar bizi ortak çıkarlar pahasına, dolayısıyla kendi uzun vadeli çıkarlarımız pahasına kısa vadeli kişisel çıkarları düşünmeye yöneltir.

Toplulukların uygun fiyatlı konut yaratmasının bir yolu, yerel toplulukların toprak kullanım haklarını benimsemesidir. Böyle bir modele geçişi gerçekleştirmek için, ya yerel yönetimler ya da topluluk toprak fonları konut alıcılarına finansman sağlar; bu alıcılar da mülkleri üzerinde kalıcı olarak toprak katkıları yaparlar. Sonuç olarak, topluluklar ev sahiplerine sağladıkları mal ve hizmetler için karşılığını alırken, mülk alıcıları öncelikle toprak alıcısı değil, ev alıcısı hâline gelir. Bu sayede emlak fiyatı, yerel emlak piyasasının koşullarına bağlı olarak yüzde 10 ile 70 arasında herhangi bir oranda düşebilir ve herkes kazanır.

Pratik bir örnek kullanalım: Bir mülk 250.000 dolara satılıyor ama üzerinde 100.000 dolar değer biçilen bir ev varsa, mülkün toprak (ya da konum) değerinin 150.000 dolar olduğunu biliriz. Buna göre, 250.000 dolarlık bir mülkün alıcısı, yalnızca belirli bir toplulukta yaşama ayrıcalığı için 150.000 dolarlık bir prim öder. Ancak bu prim, bu mülkün bulunduğu topluluğun cebine akmaz: Bunun yerine bu primi önceki sahipler ve süreç boyunca finansman sağlayan finansal kurumlar cebe atmıştır.⁶²

Örneğimizi biraz daha ileri götürelim: John ve Susan adlı iki kişi, o konumda 250.000 dolara birer apartman dairesi almaya karar veriyor. Basitlik adına, hem John'un hem de Susan'ın mülk için 50.000 dolar, yani yüzde 20 peşinat ödediğini varsayalım. Kalan 200.000 doları ödemek için John, yüzde 5 faiz oranıyla otuz yıllık bir ipoteği tercih ediyor; Susan ise bir toprak kullanım hakkını tercih ediyor. Yerel topluluğu, uygun fiyatlı konutu teşvik etmek amacıyla, Susan'a mülkün konum değeri için 120.000 dolar nakit ile kalan 80.000 dolar için yüzde 5 faiz oranlı otuz yıllık bir ipotek sağlar ve karşılığında Susan'a bir toprak kullanım hakkı verir.⁶³

Susan mülkü satın alır almaz—artık bir toprak kullanım hakkına bağlı olan—mülkün satış fiyatı önemli ölçüde düşer, çünkü bu mülkü bundan böyle kim sahiplenirse, sonsuza dek bu mülkün konum değerine dayalı bir topluluk toprak katkısı yapmakla yükümlü olur. Yani John'un dairesi 250.000 dolar olarak fiyatlandırılmaya devam ederken, Susan'ın dairesi artık yalnızca 140.000 dolar, yani yüzde 44 daha az olarak fiyatlandırılır!⁶⁴ Bu arada John, ilk yıl boyunca ipotek faizi ve emlak vergisi olarak ayda toplam 1.036 dolar öder; Susan ise ipotek faizi ve toprak katkıları olarak ayda yalnızca toplam 731 dolar öder.

Önümüzdeki on yılın para akışına bir göz atalım. Toprak ne zaman alınıp satılırsa, topraktan elde edilebilecek gelirden bir pay kapmak için otomatik olarak üç paydaş yarışır: topluluk, mülk sahibi ve mülk sahipliğini finanse eden kurumlar. Toprak değer kazandığında, bu artışlar her zaman bu üç paydaş arasında, toprağın değerinin nasıl bölündüğüne bağlı olarak dağıtılır.

Yıllık ortalama yüzde 2'lik bir toprak değeri büyüme oranı ve yüzde 3'lük bir genel faiz oranı varsayarsak, toprak kullanım hakkı olmayan 250.000 dolarlık bir daire on yıl içinde 283.000 dolara mal olabilir. Bir toprak kullanım hakkı mülkü ise on yıl sonra bile hâlâ yalnızca 149.000 dolar olarak fiyatlandırılacaktır. Gelecekteki konut alıcılarına sağlanan avantajlar hemen ortaya çıkar: Emlak fiyatları bir kez daha uygun hâle geldiğinde, yeni ev sahipleri paralarını bunun yerine başka amaçlar için kullanabilir. Bu arada, bu mülk için toprak katkıları ayda 400 dolardan ayda yaklaşık 478 dolara çıkmış olacaktır (topluluk toprak katkıları, bir şehir büyüdükçe genellikle zaman içinde artma eğilimindedir).⁶⁵

John, onuncu yıl boyunca ipotek faizi ve emlak vergisi olarak ayda toplam 897 dolar öderken, Susan ipotek faizi ve toprak katkısı ödemelerini birlikte ayda 753 dolar olarak yapar (bkz. Tablo 11-1).

TABLO 11-1: ONUNCU YIL İÇİN AYLIK YAŞAM MALİYETİ KARŞILAŞTIRMASI

John'un durumunda banka, ipotek faizi ödemeleri yoluyla toprak değerinin aslan payını alacaktır. Toprak kullanım haklarıyla ise topluluk çok daha iyi durumda olacaktır: O on yıl boyunca topluluk adına toplanan gelir yaklaşık 53.000 dolara ulaşır; bu, topluluğun aksi takdirde emlak vergisi olarak toplayacağı 25.000 doların iki katından fazladır (bkz. Tablo 11-2).

TABLO 11-2: ON YIL BOYUNCA TOPLAM GİDERLER

Toprak katkısı modelimizin tamamlanması için, uygun fiyatlı konut tartışmamızda iki hususu daha dikkate almamız gerekir. İlk olarak, kiracılar ile toprak sahipleri arasındaki eşitsizliği en aza indirmeliyiz; ikinci olarak ise topraksızlara—evsizlere—toprağa garantili erişim sağlamalıyız.

Şu anda mülk sahipleri topraktan kâr edebilirken kiracılar edemiyor. Kiracılar topraktan kâr edemediği için, kiralar arttığında genellikle soylulaştırma yoluyla yerlerinden olurlar. Ne yazık ki, mevcut ekonomik modelimizde toplulukların kiraların artmasını önlemek için kira denetimi uygulamak dışında yapabileceği pek bir şey yoktur; daha yüksek kiralar, belirli bir bölge için artan refahın doğal bir yan ürünüdür. Bu refah yalnızca mülk sahiplerinin ve finansal kurumların cebine girip tüm sakinlerle paylaşılmadığı için, kira denetimi çoğu zaman soylulaştırmaya karşı mücadelede en az kötü seçenek gibi görünür. Ancak kira denetimi, konut kıtlığı ve daha düşük kaliteli konut da dahil olmak üzere bir dizi olumsuz yan etkiyle gelir ve uzun vadede topluluğa hizmet etmez.⁶⁶

Gerekli olan, daha yüksek kiraların tüm sakinlerle—hem mülk sahipleri hem de kiracılarla—paylaşıldığı tamamen yeni bir mekanizmadır. Bunu yapmanın etkili bir yolu, tamamen topluluk toprak katkılarından finanse edilen kısmi bir Evrensel Temel Gelir'i tüm sakinlere dağıtmaktır. Bir Evrensel Temel Gelir, yalnızca münhasıran topluluk toprak katkılarından elde edildiğinde, soylulaştırmayı önleyici bir etkiye sahiptir: Kiracılar bir Evrensel Temel Gelir aldıklarında, ev sahiplerine ödedikleri daha yüksek kiraları karşılayabilirler; ev sahipleri de bunun karşılığında yerel topluluklarına daha fazla para ödemek ve kiracılarına daha iyi hizmetler sunmak zorunda kalır. Topluluk da, bu ek geliri tüm topluluk üyeleriyle paylaşır—ve herkes kazanır.

Kendi evine sahip olmak, hayatta çok az şeyin sağlayabileceği bir şekilde insanın zihnini muazzam ölçüde rahatlatabilir; evsizler bu psikolojik güvenlikten yoksun oldukları için bu gerçeğin çoğu zaman acı bir şekilde farkındadır. Bazı insanlar evsizlerin ya tembel ya da bir yer kiralayacak kadar para kazanamayacak kadar zihinsel olarak yetersiz olduğuna inanma eğiliminde olsa da, çok az kişi toprağın—bir kişinin topluma katkıda bulunup bulunmadığına bakılmaksızın—tüm insanlarla paylaşılması gerektiği ilkesini düşünür. Bunun nedeni, hiçbir insanın toprağı yapmamış olmasıdır; dolayısıyla hiçbir insanın başka bir kişiyi topraktan dışlamaya haklı bir hakkı yoktur. Üstelik hepimizin toprağa, tıpkı nefes almak için havaya ihtiyaç duyduğumuz gibi ihtiyacı vardır.

Herkesin toprağa temel bir hakkı olduğu için, tüm üyelerine asgari bir düzeyde ücretsiz toprak erişimi sağlamak toplumun görevidir. Bunu mülk sahipleri**,** ve kiracılar için onlara bir Evrensel Temel Gelir sağlayarak yapabilir; ancak evsizlere de, tahliye edilme korkusuyla yaşamadan barınma imkânı bulabilmeleri için ücretsiz kamu konutu seçeneği sunulmalıdır (bunun maliyeti Evrensel Temel Gelir paylarından düşülebilir). Evsizlere ücretsiz konut sağlamak finansal açıdan da mantıklıdır, çünkü evsizlere konut sağlamanın maliyeti çoğu zaman evsizliğin yarattığı gerçek refah maliyetlerinden ve toplumsal yüklerden önemli ölçüde daha az olma eğilimindedir.⁶⁷

Fotoğraf kaynağı

Toprak evrensel bir insan hakkıdır. İnsan zihninin kendine ait diyebileceği bir zemine sahip olmasının ne kadar önemli olduğunu bir düşünün! Ama herkesin kendi zeminine sahip olabilmesi için, toprağın değerinin paylaşılması ve kıyıda köşede yaşayanlara konut sağlanması gerekir.

Toprak halka aittir, ama evsizler yalnızca evsiz değildir—onlar topraksızdır. Yoksullukları, yağmacı bir ekonomik sistemde kendilerine yeterince bakamamalarının bir yansıması olmaktan çok, ortak cehaletimizin bir yansımasıdır. Herkesin toprağa—ve dolayısıyla barınmaya—hakkı olduğunu fark ettiğimizde ve bu hakkı en yüksek teklifi verene nasıl metalaştırdığımızı kavradığımızda, her birimizin birbirimizin yoksulluğuna nasıl ortak olduğumuz açıkça ortaya çıkar. Bu nedenle, yoksulluğu hafifletmek ve Charles Eisenstein'ın deyişiyle "kalplerimizin mümkün olduğunu bildiği o daha güzel dünyayı" yaratmak için üzerimize düşeni yapmak hepimize bağlıdır.