11. किफायती आवास

ऐसे समाज में कोई निष्पक्षता या न्याय नहीं हो सकता जहाँ कुछ लोग बेघरी में, या उस जोखिम की छाया में जीते हों, जबकि अन्य उसकी कल्पना तक नहीं कर सकते।

— जॉर्डन फ्लैहर्टी, सामुदायिक संगठनकर्ता और पत्रकार

हम प्रचुरता की दुनिया में रहते हैं फिर भी साथ-साथ गरीबी की भी। हम अब उस गरीबी के लिए अकाल, युद्ध, या तकनीकी प्रगति की कमी को दोष नहीं दे सकते जो मानवीय अनुभव का एक अविभाज्य हिस्सा बनी हुई है। न ही हम अपनी स्थिति के लिए अकेले ऋण-आधारित मौद्रिक व्यवस्था को दोष दे सकते हैं। हालाँकि पैसा शक्ति खरीदता है, यह अधिकांशतः केवल ऐसी आर्थिक व्यवस्था में ही ऐसा कर सकता है जिसमें भूमि के स्वामित्व और संचय के कारण संपत्ति आसानी से नहीं बनाई जा सकती। मनुष्यों को पैसे से भी अधिक भूमि की आवश्यकता होती है; भूमि का एकाधिकार—न कि पैसे का एकाधिकार—गरीबी और असमानता का प्राथमिक कारण है। एक बार जब हम समझ लेते हैं कि मुद्दा भूमि तक किफायती पहुँच की कमी है, और इसलिए समुदाय तक पहुँच की, तो हम समझ जाते हैं कि भूमि के मूल्य को साझा क्यों करना होगा।

दुनिया भर के अर्थशास्त्री पहले ही सामुदायिक भूमि अंशदान की प्रभावशीलता और वैधता के लिए अधिकांश वैज्ञानिक आधार तैयार कर चुके हैं। भूमि अंशदान से अपरिचित लोग अक्सर सोचते हैं कि क्या ये अंशदान आवास की लागत बढ़ा देंगे। हालाँकि, जैसा कि हम इस अध्याय में देखेंगे, भूमि वास्तव में अधिक किफायती हो जाती है क्योंकि भूमि का अब संचय नहीं होगा। और चूँकि भूमि अंशदान से प्राप्त राजस्व पारंपरिक करों की आवश्यकता को कम कर देगा या समाप्त भी कर देगा, वस्तुएँ और सेवाएँ काफी अधिक किफायती हो जाएँगी। अंतिम परिणाम यह है कि घर के मालिकों को कम या समाप्त किए गए करों और काफी कम जीवन-यापन की लागत के कारण शुद्ध बचत होने की संभावना है।

सामुदायिक भूमि अंशदान केवल उन संपत्ति मालिकों पर बोझ डालता है जो भूमि का कुशल उपयोग नहीं करते। किरायेदार अप्रभावित रहते हैं क्योंकि किरायेदार पहले से ही उन लाभों के लिए भुगतान करते हैं जो उन्हें उन समुदायों से मिलते हैं जिनमें वे रहते हैं, सिवाय इसके कि वे अपने समुदायों के बजाय अपने मकान मालिकों को भुगतान कर रहे होते हैं। दूसरे शब्दों में, चूँकि किरायेदार पहले से ही संपत्ति मालिकों को भूमि अंशदान देते हैं, यदि वे अपनी संपत्ति किराए पर देते हैं तो भूमि अंशदान पहले से ही मकान मालिकों के मुनाफे में शामिल होता है; यदि संपत्ति मालिक सामुदायिक भूमि अंशदान को अपने किरायेदारों पर डालने की कोशिश करते हैं, और इस तरह किरायेदारों से उन सामुदायिक लाभों के लिए दो बार शुल्क लेते हैं जो किरायेदारों को मिलते हैं, तो उन्हें पता चलेगा कि संपत्ति किराये का बाज़ार बस किरायेदार को किसी अन्य संपत्ति मालिक के पास भेज देगा जो कम मुनाफा स्वीकार करने को तैयार है।⁶¹

फिर भी, सामुदायिक भूमि अंशदान सभी के लिए एक जीत-जीत प्रदान करता है, क्योंकि रियल-एस्टेट डेवलपर अभी भी उनके द्वारा प्रदान किए जाने वाले आवास के मूल्य से लाभ कमा सकते हैं; वे बस अब भूमि से उतना मुनाफा नहीं कमा पाएँगे। और चूँकि सामुदायिक भूमि अंशदान समाज के लिए समग्र संपत्ति में वृद्धि लाएगा जबकि जीवन-यापन की लागत में अधिक वृद्धि को रोकेगा, सामुदायिक भूमि अंशदान किरायेदारों के लिए भी अत्यंत लाभकारी है।

हमारे वर्तमान कानून और प्रथाएँ औसत व्यक्ति के लिए किफायती आवास के सपने का समर्थन नहीं करते। इस बीच, महँगे बंधक (मॉर्गेज) वाले घर के मालिक अपनी देनदारियों से बोझिल रहते हैं; हमारी वर्तमान व्यवस्था उन्हें आसानी से अपने घर बेचने और इसके बजाय किराए पर रहने की अनुमति नहीं देती। घर के स्वामित्व—और इस तरह भूमि के स्वामित्व—को प्रोत्साहित करने के लिए बनाई गई दोषपूर्ण आर्थिक नीतियाँ अपनी जड़ में सड़ी हुई हैं क्योंकि वे इस धारणा पर बनी हैं कि भूमि का स्वामित्व रखा जाना चाहिए और उससे मुनाफा कमाया जाना चाहिए। परिणामस्वरूप, ऐसी नीतियाँ हमें साझा हितों की कीमत पर अल्पकालिक स्वार्थ पर विचार करने के लिए तैयार करती हैं, और इसलिए हमारे अपने दीर्घकालिक स्वार्थ की कीमत पर।

समुदायों के लिए किफायती आवास बनाने का एक तरीका यह है कि स्थानीय समुदाय भूमि-उपयोग अधिकार अपनाएँ। ऐसे मॉडल की ओर संक्रमण को पूरा करने के लिए, या तो स्थानीय सरकारें या सामुदायिक भूमि न्यास घर खरीदारों को वित्तपोषण प्रदान करेंगे, जो फिर अपनी संपत्तियों पर स्थायी रूप से भूमि अंशदान देंगे। परिणामस्वरूप, समुदायों को उन वस्तुओं और सेवाओं के लिए प्रतिपूर्ति मिलेगी जो वे घर के मालिकों को प्रदान करते हैं, जबकि संपत्ति खरीदार मुख्यतः घर खरीदार बन जाएँगे, भूमि खरीदार नहीं। इस तरह, स्थानीय रियल-एस्टेट बाज़ार की परिस्थितियों के आधार पर, रियल एस्टेट की कीमत संभावित रूप से 10 से 70 प्रतिशत तक कहीं भी घट सकती है, और सभी की जीत होती है।

आइए एक व्यावहारिक उदाहरण लें: यदि कोई संपत्ति $250,000 में बिकती है लेकिन उस पर एक घर है जिसका मूल्य $100,000 है, तो हम जानते हैं कि संपत्ति की भूमि (या स्थान) का मूल्य $150,000 है। तदनुसार, $250,000 की संपत्ति का एक घर खरीदार केवल एक निश्चित समुदाय में रहने के विशेषाधिकार के लिए $150,000 का प्रीमियम चुकाता है। हालाँकि, वह प्रीमियम उस समुदाय की जेब में नहीं जाता जिसमें यह संपत्ति स्थित है: इसके बजाय पिछले मालिकों के साथ-साथ उन वित्तीय संस्थानों ने जो रास्ते भर वित्तपोषण प्रदान करते रहे, इस प्रीमियम को जेब में डाल लिया।⁶²

आइए अपने उदाहरण को थोड़ा और आगे बढ़ाएँ: दो लोग, जॉन और सूज़न, प्रत्येक उस स्थान पर $250,000 में एक कॉन्डोमिनियम खरीदने का निर्णय लेते हैं। सरलता के लिए, मान लें कि जॉन और सूज़न दोनों संपत्ति के लिए $50,000, यानी 20 प्रतिशत, का अग्रिम भुगतान करते हैं। शेष $200,000 का भुगतान करने के लिए, जॉन 5 प्रतिशत की ब्याज दर पर तीस साल के बंधक का विकल्प चुनता है, जबकि सूज़न भूमि-उपयोग अधिकार का विकल्प चुनती है। उसका स्थानीय समुदाय, किफायती आवास को बढ़ावा देने के लिए, सूज़न को संपत्ति के स्थान मूल्य के लिए $120,000 नकद प्रदान करता है, साथ ही शेष $80,000 के लिए 5 प्रतिशत की ब्याज दर पर तीस साल का बंधक, सूज़न को भूमि-उपयोग अधिकार जारी करने के बदले में।⁶³

जैसे ही सूज़न संपत्ति खरीदती है—जो अब एक भूमि-उपयोग अधिकार से बंधी है—संपत्ति की बिक्री कीमत काफी कम हो जाती है, क्योंकि अब से इस संपत्ति का जो भी मालिक होगा वह हमेशा के लिए इस संपत्ति के स्थान मूल्य के आधार पर एक सामुदायिक भूमि अंशदान देने के लिए बाध्य है। इसलिए जहाँ जॉन का कॉन्डोमिनियम $250,000 पर मूल्यांकित बना रहता है, वहीं सूज़न के कॉन्डोमिनियम का मूल्य अब केवल $140,000 है, 44 प्रतिशत की कमी!⁶⁴ इस बीच, जॉन पहले वर्ष के दौरान बंधक ब्याज और संपत्ति कर में प्रति माह कुल $1,036 का भुगतान करता है; हालाँकि, सूज़न बंधक ब्याज और भूमि अंशदान में प्रति माह केवल कुल $731 का भुगतान करती है।

आइए अगले दस वर्षों के लिए धन प्रवाह पर एक नज़र डालें। जब भी भूमि खरीदी और बेची जाती है, तीन हितधारक स्वतः ही भूमि से मिलने वाले राजस्व में हिस्से के लिए प्रतिस्पर्धा करते हैं: समुदाय, संपत्ति मालिक, और वे संस्थान जो संपत्ति के स्वामित्व का वित्तपोषण करते हैं। जब भूमि का मूल्य बढ़ता है, तो ये वृद्धियाँ हमेशा उन तीन हितधारकों के बीच वितरित होती हैं, इस आधार पर कि भूमि का मूल्य कैसे विभाजित किया जाता है।

प्रति वर्ष औसत भूमि-मूल्य वृद्धि दर 2 प्रतिशत और सामान्य ब्याज दर 3 प्रतिशत मानते हुए, बिना भूमि-उपयोग अधिकार वाले $250,000 के कॉन्डोमिनियम की लागत दस वर्षों में $283,000 हो सकती है। हालाँकि, एक भूमि-उपयोग अधिकार वाली संपत्ति का मूल्य दस वर्षों के बाद भी केवल $149,000 ही रहेगा। भविष्य के घर खरीदारों के लिए फायदे तुरंत स्पष्ट हो जाते हैं: रियल-एस्टेट की कीमतें एक बार फिर किफायती होने के साथ, नए घर के मालिक इसके बजाय अपने पैसे को अन्य उपयोगों में लगा सकते हैं। इस बीच, इस संपत्ति के लिए भूमि अंशदान प्रति माह $400 से बढ़कर लगभग $478 प्रति माह हो गया होगा (सामुदायिक भूमि अंशदान आम तौर पर समय के साथ बढ़ता है जितना अधिक कोई शहर बढ़ता है)।⁶⁵

जॉन दसवें वर्ष के दौरान बंधक ब्याज और संपत्ति कर में प्रति माह कुल $897 का भुगतान करता है, जबकि सूज़न प्रति माह $753 का संयुक्त बंधक ब्याज और भूमि अंशदान भुगतान करती है (तालिका 11-1 देखें)।

तालिका 11-1: दसवें वर्ष के लिए जीवन-यापन की मासिक लागत की तुलना

जॉन के मामले में बैंक बंधक ब्याज भुगतान के माध्यम से भूमि मूल्य का सबसे बड़ा हिस्सा ले लेगा। इस बीच, भूमि-उपयोग अधिकारों के साथ, समुदाय की स्थिति कहीं बेहतर होगी: उन दस वर्षों के दौरान समुदाय की ओर से एकत्र किया गया राजस्व लगभग $53,000 हो जाता है, जो $25,000 से दोगुने से भी अधिक है, जो समुदाय अन्यथा संपत्ति कर में एकत्र करता (तालिका 11-2 देखें)।

तालिका 11-2: दस वर्षों के दौरान कुल व्यय

हमारे भूमि-अंशदान मॉडल को पूर्ण बनाने के लिए, हमें अपनी किफायती-आवास चर्चा में दो और पहलुओं पर विचार करना होगा। पहला, हमें किरायेदारों और भूमि मालिकों के बीच असमानता को कम करना होगा, और दूसरा, हमें भूमिहीनों—बेघरों—को भूमि तक गारंटीशुदा पहुँच प्रदान करनी होगी।

वर्तमान में, संपत्ति मालिक भूमि से लाभ कमा सकते हैं जबकि किरायेदार नहीं। चूँकि किरायेदार भूमि से लाभ नहीं कमा पाते, वे आमतौर पर किराया बढ़ने पर जेंट्रिफिकेशन के कारण बाहर हो जाते हैं। दुर्भाग्य से, हमारे वर्तमान आर्थिक मॉडल में किराये में वृद्धि को रोकने के लिए किराया नियंत्रण लागू करने के अलावा समुदाय बहुत कुछ नहीं कर सकते; ऊँचे किराए किसी दिए गए क्षेत्र के लिए बढ़ी हुई समृद्धि का एक स्वाभाविक उपोत्पाद हैं। चूँकि यह समृद्धि केवल संपत्ति मालिकों और वित्तीय संस्थानों की जेब में जाती है और सभी निवासियों के साथ साझा नहीं की जाती, किराया नियंत्रण अक्सर जेंट्रिफिकेशन के खिलाफ लड़ाई में सबसे कम बुरा विकल्प प्रतीत होता है। लेकिन किराया नियंत्रण के साथ कई नकारात्मक दुष्प्रभाव आते हैं, जिनमें आवास की कमी और निम्न-गुणवत्ता वाला आवास शामिल है, और यह लंबे समय में समुदाय की सेवा नहीं करता।⁶⁶

जो आवश्यक है वह एक पूरी तरह से नया तंत्र है जिसके द्वारा ऊँचे किराए सभी निवासियों—संपत्ति मालिकों और किरायेदारों दोनों—के साथ साझा किए जाते हैं। ऐसा करने का एक प्रभावी तरीका सभी निवासियों को एक आंशिक सार्वभौमिक मूल आय जारी करना है, जो पूरी तरह से सामुदायिक भूमि अंशदान से वित्तपोषित हो। एक सार्वभौमिक मूल आय, केवल तभी जब यह विशेष रूप से सामुदायिक भूमि अंशदान से प्राप्त हो, जेंट्रिफिकेशन को रोकने का प्रभाव रखती है: जब किरायेदारों को सार्वभौमिक मूल आय मिलती है, तो वे ऊँचे किराए वहन करने में सक्षम होते हैं, जिसे वे अपने मकान मालिकों को चुकाते हैं, जिन्हें बदले में अपने स्थानीय समुदाय को अधिक पैसा देना होता है और अपने किरायेदारों को बेहतर सेवाएँ प्रदान करनी होती हैं। समुदाय, बदले में, फिर उस अतिरिक्त राजस्व को सभी समुदाय सदस्यों के साथ साझा करता है—और सभी की जीत होती है।

अपना खुद का घर होना किसी के मन को बहुत हद तक शांत कर सकता है, जैसा कि जीवन में कुछ ही अन्य चीज़ें कर सकती हैं; बेघर लोग अक्सर इस वास्तविकता से दर्दनाक रूप से परिचित होते हैं क्योंकि उनके पास वह मनोवैज्ञानिक सुरक्षा नहीं होती। जबकि कुछ लोग यह मानते हैं कि बेघर लोग या तो आलसी हैं या रहने की जगह वहन करने के लिए पर्याप्त पैसा कमाने में मानसिक रूप से असमर्थ हैं, बहुत कम लोग इस सिद्धांत पर विचार करते हैं कि भूमि को सभी मनुष्यों के साथ साझा किया जाना चाहिए—चाहे कोई व्यक्ति समाज में योगदान दे या न दे। ऐसा इसलिए है क्योंकि किसी मनुष्य ने भूमि नहीं बनाई; इसलिए किसी मनुष्य का दूसरे व्यक्ति को भूमि से हाशिए पर धकेलने का कोई न्यायसंगत अधिकार नहीं है। इसके अलावा, हम सभी को भूमि की आवश्यकता है, ठीक वैसे ही जैसे हमें साँस लेने के लिए हवा की आवश्यकता होती है।

चूँकि सभी को भूमि का एक बुनियादी अधिकार है, यह समाज का कर्तव्य है कि वह अपने सभी सदस्यों को मुफ्त भूमि पहुँच का एक न्यूनतम मानक प्रदान करे। यह संपत्ति मालिकों**,** और किरायेदारों के लिए उन्हें एक सार्वभौमिक मूल आय प्रदान करके ऐसा कर सकता है; हालाँकि, बेघरों को मुफ्त सार्वजनिक आवास का विकल्प भी दिया जाना चाहिए (जिसकी लागत उनके सार्वभौमिक मूल आय हिस्से से काटी जा सकती है) ताकि उन्हें बेदखल होने के डर के बिना रहने की जगह मिल सके। बेघरों को मुफ्त आवास प्रदान करना वित्तीय आधार पर भी समझदारी भरा है, क्योंकि बेघरों के लिए आवास प्रदान करने की लागत अक्सर बेघरी से उत्पन्न वास्तविक कल्याण लागत और सामाजिक बोझ से काफी कम होती है।⁶⁷

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भूमि एक सार्वभौमिक मानव अधिकार है। ज़रा सोचिए कि मानव मन के लिए अपनी कही जा सकने वाली एक ज़मीन होना कितना महत्वपूर्ण है! लेकिन सभी के पास अपनी खुद की ज़मीन होने के लिए, भूमि के मूल्य को साझा करना होगा, और हाशिए पर रहने वालों को आवास प्रदान करना होगा।

भूमि लोगों की है, फिर भी बेघर लोग केवल बेघर ही नहीं हैं—वे भूमिहीन हैं। उनकी गरीबी एक शिकारी आर्थिक व्यवस्था में अपने लिए पर्याप्त रूप से व्यवस्था करने में उनकी असमर्थता का प्रतिबिंब कम है, और हमारी सामूहिक अज्ञानता का प्रतिबिंब कहीं अधिक है। एक बार जब हम यह महसूस कर लेते हैं कि सभी को भूमि का अधिकार है—और इसलिए, आश्रय का—और एक बार जब हम महसूस कर लेते हैं कि हम इस अधिकार को सबसे ऊँची बोली लगाने वाले को कैसे वस्तु बना देते हैं, तो यह स्पष्ट हो जाता है कि हम में से प्रत्येक एक-दूसरे की गरीबी में कैसे सहभागी हैं। इसलिए यह हम सभी पर निर्भर है कि हम गरीबी को कम करने और चार्ल्स आइज़ेंस्टीन के शब्दों में, “वह अधिक सुंदर दुनिया जिसे हमारे दिल जानते हैं कि संभव है,” बनाने में अपना योगदान दें।