11. Доступное жильё

Не может быть справедливости в обществе, где одни живут в бездомности или под угрозой оказаться на улице, тогда как другие не могут даже представить себе такое.

— Джордан Флаэрти, общественный организатор и журналист

Мы живём в мире изобилия и одновременно нищеты. Мы больше не можем винить голод, войну или отсутствие технического прогресса в той бедности, которая остаётся неотъемлемой частью человеческого опыта. Не можем мы винить и одну лишь основанную на долге денежную систему в нашем положении дел. Хотя деньги покупают власть, они могут делать это, по большому счёту, лишь в экономической системе, в которой богатство нелегко создать из-за владения землёй и её накопления. Людям земля нужна даже больше, чем деньги; именно монополия на землю — а не монополия на деньги — является главной движущей силой бедности и неравенства. Как только мы понимаем, что проблема заключается в отсутствии доступного доступа к земле, а значит, и к сообществу, мы понимаем, почему ценность земли должна быть общей.

Экономисты по всему миру уже заложили значительную научную базу для эффективности и обоснованности общинных земельных взносов. Люди, незнакомые с земельными взносами, часто задаются вопросом, не повысят ли эти взносы стоимость жилья. Однако, как мы увидим в этой главе, земля на самом деле становится более доступной, потому что её больше не будут накапливать. А поскольку доходы от земельных взносов уменьшат или даже устранят необходимость в обычных налогах, товары и услуги станут значительно дешевле. В итоге домовладельцы, скорее всего, получат чистую экономию благодаря уменьшенным или устранённым налогам и значительно более низкой стоимости жизни.

Общинные земельные взносы обременяют только тех собственников, которые не используют землю эффективно. Арендаторов это не затрагивает, потому что арендаторы уже платят за блага, которые они получают от сообществ, в которых живут, разве что платят они своим арендодателям, а не своим сообществам. Иными словами, поскольку арендаторы уже платят земельные взносы собственникам, эти земельные взносы уже включены в прибыль арендодателей, если те сдают свою недвижимость; если собственники попытаются переложить общинные земельные взносы на своих арендаторов и тем самым взять с арендаторов дважды за получаемые ими общинные блага, они обнаружат, что рынок аренды просто предоставит арендатору другого собственника, готового согласиться на меньшую прибыль.⁶¹

Тем не менее общинные земельные взносы обеспечивают выигрыш для всех, поскольку застройщики по-прежнему могут получать выгоду от ценности предоставляемого ими жилья; просто они больше не смогут так много наживаться на земле. А поскольку общинные земельные взносы приведут к общему росту богатства общества, одновременно предотвращая ещё больший рост стоимости жизни, они чрезвычайно выгодны и для арендаторов.

Наши нынешние законы и практики не поддерживают мечту о доступном жилье для среднего человека. Между тем домовладельцы с дорогими ипотечными кредитами обременены своими обязательствами; наша нынешняя система не позволяет им легко продать свои дома и перейти на аренду. Порочные экономические меры, призванные поощрять домовладение — а значит, и владение землёй, — гнилы в своей основе, потому что построены на предположении, что землёй следует владеть и извлекать из неё прибыль. В результате такие меры настраивают нас на краткосрочный личный интерес в ущерб общим интересам, а значит, и в ущерб нашему собственному долгосрочному личному интересу.

Один из способов, которым сообщества могут создать доступное жильё, — это введение местными сообществами прав на пользование землёй. Чтобы осуществить переход к такой модели, либо местные органы власти, либо общинные земельные тресты предоставляли бы финансирование покупателям жилья, которые затем делали бы земельные взносы на свою недвижимость бессрочно. В результате сообщества получали бы возмещение за товары и услуги, которые они предоставляют домовладельцам, а покупатели недвижимости становились бы прежде всего покупателями дома, а не покупателями земли. Таким образом, цена на недвижимость потенциально может снизиться на величину от 10 до 70 процентов в зависимости от условий местного рынка недвижимости, и все выигрывают.

Возьмём практический пример: если недвижимость продаётся за 250 000 долларов, но на ней стоит дом, оценённый в 100 000 долларов, мы знаем, что земельная (или местоположенческая) ценность этой недвижимости составляет 150 000 долларов. Соответственно, покупатель недвижимости стоимостью 250 000 долларов платит надбавку в 150 000 долларов только за привилегию жить в определённом сообществе. Однако эта надбавка не поступает в карманы сообщества, в котором расположена эта недвижимость: вместо этого её прикарманивают прежние владельцы, а также финансовые учреждения, предоставлявшие финансирование на этом пути.⁶²

Продолжим наш пример: два человека, Джон и Сьюзан, каждый решают купить кондоминиум в этом месте за 250 000 долларов. Для простоты предположим, что и Джон, и Сьюзан вносят первоначальный взнос в размере 50 000 долларов, или 20 процентов, за недвижимость. Чтобы оплатить оставшиеся 200 000 долларов, Джон выбирает тридцатилетнюю ипотеку под 5 процентов годовых, а Сьюзан выбирает право на пользование землёй. Её местное сообщество, чтобы способствовать доступности жилья, предоставляет Сьюзан 120 000 долларов наличными за местоположенческую ценность недвижимости, а также тридцатилетнюю ипотеку под 5 процентов годовых на оставшиеся 80 000 долларов в обмен на выдачу Сьюзан права на пользование землёй.⁶³

Как только Сьюзан покупает недвижимость — теперь привязанную к праву на пользование землёй, — продажная цена недвижимости значительно снижается, поскольку тот, кто владеет этой недвижимостью с этого момента, навсегда обязан делать общинный земельный взнос, основанный на местоположенческой ценности этой недвижимости. Так что, пока кондоминиум Джона по-прежнему оценивается в 250 000 долларов, кондоминиум Сьюзан теперь оценивается всего в 140 000 долларов, *снижение на 44 процента!**⁶⁴ Между тем Джон платит в общей сложности 1036 долларов в месяц в виде процентов по ипотеке и налогов на недвижимость в течение первого года; Сьюзан же платит всего 731 доллар в месяц в виде процентов по ипотеке и земельных взносов.

Давайте посмотрим на движение денег в течение следующих десяти лет. Всякий раз, когда земля покупается и продаётся, три заинтересованные стороны автоматически борются за долю дохода, который можно получить от земли: сообщество, собственник недвижимости и учреждения, финансирующие владение недвижимостью. Когда земля растёт в цене, этот рост всегда распределяется между этими тремя сторонами в зависимости от того, как делится ценность земли.

Если предположить средний темп роста ценности земли в 2 процента в год и общую процентную ставку в 3 процента, кондоминиум за 250 000 долларов без права на пользование землёй мог бы стоить через десять лет 283 000 долларов. А недвижимость с правом на пользование землёй через десять лет по-прежнему будет оцениваться всего в 149 000 долларов. Преимущества для будущих покупателей жилья сразу же становятся очевидными: при том что цены на недвижимость снова доступны, новые домовладельцы могут направить свои деньги на другие цели. Между тем земельные взносы за эту недвижимость вырастут с 400 долларов в месяц примерно до 478 долларов в месяц (общинные земельные взносы, как правило, со временем растут по мере роста города).⁶⁵

Джон платит в общей сложности 897 долларов в месяц в виде процентов по ипотеке и налогов на недвижимость в течение десятого года, тогда как Сьюзан вносит совокупные платежи по процентам ипотеки и земельным взносам в размере 753 долларов в месяц (см. Таблицу 11-1).

ТАБЛИЦА 11-1: СРАВНЕНИЕ ЕЖЕМЕСЯЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЗНИ ЗА ДЕСЯТЫЙ ГОД

В случае Джона банк заберёт львиную долю земельной ценности через платежи по процентам ипотеки. А при правах на пользование землёй сообщество окажется в гораздо лучшем положении: доход, собранный в пользу сообщества за эти десять лет, составляет около 53 000 долларов, что более чем вдвое превышает 25 000 долларов, которые сообщество в противном случае собрало бы в виде налогов на недвижимость (см. Таблицу 11-2).

ТАБЛИЦА 11-2: ОБЩИЕ РАСХОДЫ ЗА ДЕСЯТЬ ЛЕТ

Чтобы наша модель земельных взносов была полной, нам нужно рассмотреть ещё два аспекта в нашем обсуждении доступного жилья. Во-первых, мы должны минимизировать неравенство между арендаторами и землевладельцами, а во-вторых, мы должны обеспечить безземельным — бездомным — гарантированный доступ к земле.

В настоящее время собственники могут наживаться на земле, а арендаторы — нет. Поскольку арендаторы не могут получать прибыль от земли, обычно они оказываются вытеснены вследствие джентрификации, когда арендная плата растёт. К сожалению, в нашей нынешней экономической модели сообщества мало что могут сделать, кроме введения контроля за арендной платой, чтобы предотвратить её рост; более высокая арендная плата — это естественный побочный продукт возросшего благосостояния данного района. Поскольку это благосостояние прикарманивают только собственники и финансовые учреждения, а не делят его со всеми жителями, контроль за арендной платой часто кажется наименее плохим вариантом в борьбе с джентрификацией. Но контроль за арендной платой сопряжён с множеством негативных побочных эффектов, включая нехватку жилья и снижение его качества, и в долгосрочной перспективе не служит интересам сообщества.⁶⁶

Что требуется, так это совершенно новый механизм, посредством которого более высокая арендная плата делилась бы со всеми жителями — как с собственниками, так и с арендаторами. Один из эффективных способов сделать это — выплата частичного безусловного базового дохода всем жителям, полностью финансируемого за счёт общинных земельных взносов. Безусловный базовый доход — только когда он целиком получен из общинных земельных взносов — обладает эффектом предотвращения джентрификации: когда арендаторы получают безусловный базовый доход, они могут позволить себе более высокую арендную плату, которую платят своим арендодателям, а те, в свою очередь, должны платить больше денег своему местному сообществу и предоставлять более качественные услуги своим арендаторам. Сообщество же затем делит этот дополнительный доход со всеми своими членами — и все выигрывают.

Наличие собственного дома может необычайно успокоить разум так, как мало что другое в жизни; бездомные часто болезненно осознают эту реальность, потому что им не хватает этой психологической безопасности. В то время как некоторые люди склонны полагать, что бездомные либо ленивы, либо умственно неспособны заработать достаточно денег, чтобы позволить себе жильё, мало кто задумывается о принципе, что земля должна делиться со всеми людьми — независимо от того, вносит ли человек вклад в общество или нет. Это потому, что ни один человек не создавал землю; следовательно, ни один человек не имеет оправданного права маргинализировать другого человека от земли. Более того, всем нам нужна земля, точно так же, как нам нужен воздух, чтобы дышать.

Поскольку у каждого есть базовое право на землю, долг общества — обеспечить минимальный стандарт бесплатного доступа к земле всем его членам. Оно может сделать это для собственников**,** и арендаторов, предоставив им безусловный базовый доход; бездомным же следует также дать возможность бесплатного общественного жилья (стоимость которого может быть вычтена из их доли безусловного базового дохода), чтобы у них было жильё без страха быть выселенными. Предоставлять бездомным бесплатное жильё также имеет смысл с финансовой точки зрения, поскольку стоимость предоставления жилья бездомным зачастую оказывается значительно ниже фактических расходов на социальное обеспечение и общественного бремени, которые создаёт бездомность.⁶⁷

Источник фото

Земля — это всеобщее право человека. Подумайте, как важно для человеческого разума иметь землю, которую он может назвать своей! Но для того, чтобы каждый имел свою собственную землю, ценность земли должна делиться, а жильё должно предоставляться тем, кто живёт на обочине.

Земля принадлежит людям, однако бездомные не просто бездомны — они безземельны. Их бедность — это в меньшей степени отражение их неспособности в достаточной мере обеспечить себя в хищнической экономической системе и в гораздо большей степени отражение нашего коллективного невежества. Как только мы осознаем, что у каждого есть право на землю — а значит, и на кров, — и как только мы осознаем, как мы превращаем это право в товар для того, кто предложит наивысшую цену, становится очевидно, насколько каждый из нас причастен к бедности другого. Поэтому от всех нас зависит, сделаем ли мы свой вклад в облегчение бедности и создание, по словам Чарльза Айзенштайна, «более прекрасного мира, который, как знают наши сердца, возможен».