11. 可负担的住房

在一个有些人无家可归、或生活在无家可归阴影之下，而另一些人甚至无法想象这种处境的社会里，不可能存在公平或正义。

—— 乔丹·弗莱厄蒂（Jordan Flaherty），社区组织者、记者

我们生活在一个富足却又同时贫困的世界。我们不能再把仍是人类经验中难以分割一部分的贫困归咎于饥荒、战争或技术进步的缺乏。我们也不能仅仅把当前的状况归咎于以债务为基础的货币体系。尽管金钱能买到权力，但总体而言，它只能在这样一种经济体系中做到这一点——在这种体系中，由于土地的所有权和囤积，财富无法轻易被创造。人类对土地的需要甚至超过对金钱的需要；对土地的垄断——而非对金钱的垄断——才是贫困与不平等的首要驱动因素。 一旦我们明白，问题在于缺乏 对土地的可负担接触，进而 对社区的接触，我们就明白了为什么土地的价值必须被共享。

全世界的经济学家已经为社区土地贡献的有效性和正当性奠定了大量科学基础。不熟悉土地贡献的人常常疑惑这些贡献是否会抬高住房成本。然而，正如我们将在本章看到的，土地实际上会变得更可负担，因为土地将不再被囤积。而且，由于土地贡献带来的收入将减少甚至消除对传统税收的需要，商品和服务将变得显著更可负担。最终结果是，由于税收的减少或消除以及生活成本的大幅降低，房主很可能获得净储蓄。

社区土地贡献只对那些没有把土地用于高效用途的业主造成负担。租户则不受影响，因为租户 已经 在为他们从所居住社区获得的好处付费，只不过他们是把钱付给房东而不是社区。换句话说，由于租户已经在向业主缴纳土地贡献，如果业主把房产出租，土地贡献就已经包含在房东的利润里了；如果业主试图把社区土地贡献转嫁给租户，从而就租户获得的社区好处向租户 收取两次 费用，他们会发现，房产租赁市场只会让那位愿意接受更少利润的另一位业主来接纳这名租户。⁶¹

尽管如此，社区土地贡献为所有人提供了一个双赢局面，因为房地产开发商仍可从他们提供的住房价值中获益；他们只是再也无法从土地中获取那么多利润了。而且，由于社区土地贡献将带来社会整体财富的增加，同时防止生活成本的更大幅度上涨，社区土地贡献对租户也极为有益。

我们当前的法律和惯例并不支持普通人拥有可负担住房的梦想。与此同时，背负昂贵抵押贷款的房主被其负债所拖累；我们当前的体系并不容易让他们卖掉房子转而租房。旨在鼓励住房自有——进而鼓励土地拥有——的有缺陷的经济政策，其核心是腐朽的，因为它们建立在土地应当被拥有并从中牟利的假设之上。结果，这类政策驱使我们以牺牲共同利益为代价去考虑短期私利，因而也以牺牲我们自身的长期利益为代价。

社区创造可负担住房的一种方式，是让地方社区采用土地使用权。要实现向这种模式的过渡，要么由地方政府、要么由社区土地信托向购房者提供融资，购房者随后将永久地对其房产做出土地贡献。这样一来，社区会就其向房主提供的商品和服务获得补偿，而房产购买者将主要成为 房屋 购买者，而非 土地 购买者。如此，房地产价格有可能下降10%到70%不等，具体取决于当地房地产市场的状况，而且人人受益。

让我们用一个实际例子：如果一处房产以250,000美元出售，但其上有一栋估值100,000美元的房屋，我们就知道该房产的土地（或位置）价值为150,000美元。因此，一处250,000美元房产的购房者支付了150,000美元的溢价，仅仅是为了能住在某个特定社区的特权。然而，那笔溢价并没有流入该房产所在社区的口袋：先前的业主以及一路提供融资的金融机构反而把这笔溢价收入了囊中。⁶²

让我们把例子再推进一点：两个人，约翰和苏珊，各自决定在那个地点以250,000美元购买一套公寓。为简单起见，假设约翰和苏珊都为该房产支付50,000美元、即20%的首付。为了支付剩余的200,000美元，约翰选择了一笔为期三十年、利率为5%的抵押贷款，而苏珊则选择了土地使用权。她所在的地方社区为了促进可负担住房，向苏珊提供120,000美元现金作为该房产的位置价值，并为剩余的80,000美元提供一笔为期三十年、利率为5%的抵押贷款，以换取向苏珊发放一项土地使用权。⁶³

苏珊一买下这处房产——如今与一项土地使用权绑定——该房产的售价就大幅下降，因为从此往后，无论谁拥有这处房产，都将永远有义务根据这处房产的位置价值做出社区土地贡献。因此，当约翰的公寓继续标价250,000美元时，苏珊的公寓如今仅标价140,000美元，*下降了44%！**⁶⁴ 与此同时，约翰在第一年里每月支付的抵押贷款利息和房产税合计为1,036美元；然而苏珊每月仅支付抵押贷款利息和土地贡献合计731美元。

让我们看看接下来十年的资金流动。每当土地被买卖时，三个利益相关方会自动争夺可从土地获得的收益中的一份：社区、业主，以及 为房产所有权提供融资的机构。当土地增值时，这些增值总是在这三个利益相关方之间分配，具体取决于土地的价值如何被划分。

假设土地价值年均增长率为2%，一般利率为3%，一套没有土地使用权的250,000美元公寓在十年后可能价值283,000美元。然而，一处带有土地使用权的房产即便在十年后仍只标价149,000美元。对未来购房者的好处立即显现：随着房地产价格再次变得可负担，新房主可以把钱用在其他用途上。与此同时，这处房产的土地贡献将从每月400美元增至约每月478美元（社区土地贡献通常会随着城市越发壮大而随时间增长）。⁶⁵

约翰在第十年里每月支付的抵押贷款利息和房产税合计为897美元，而苏珊的抵押贷款利息和土地贡献合计每月支付753美元（见表11-1）。

表11-1：第十年每月生活成本比较

在约翰的情形里，银行将通过抵押贷款利息支付拿走土地价值的最大份额。而采用土地使用权时，社区的境况将好得多：那十年间代表社区收取的收入约为53,000美元，是25,000美元的两倍多——而25,000美元是社区在其他情况下本可通过房产税收取的金额（见表11-2）。

表11-2：十年间的总支出

为了让我们的土地贡献模型完整，我们必须在可负担住房的讨论中再考虑两个方面。第一，我们必须尽量缩小租户与土地所有者之间的不平等；第二，我们必须为无地者——无家可归者——提供有保障的土地接触。

目前，业主可以从土地获利，而租户不能。由于租户无法从土地获利，他们通常在租金上涨时被绅士化挤出。不幸的是，在我们当前的经济模式中，除了实施租金管制，社区几乎没有什么办法能阻止租金上涨；更高的租金是某一地区富裕程度提高的自然副产品。由于这种富裕只被业主和金融机构收入囊中，而不与所有居民分享，租金管制往往看起来是对抗绅士化中最不坏的选择。但租金管制带来一大堆负面副作用，包括住房短缺和住房质量下降，从长远看并不能服务于社区。⁶⁶

需要的是一种全新的机制，借此让更高的租金与所有居民——业主和租户一样——共享。做到这一点的一种有效方式，是向所有居民发放部分 全民基本收入，其资金完全来自社区土地贡献。只有当全民基本收入完全来源于社区土地贡献时，它才有防止绅士化的效果：当租户领取全民基本收入时，他们就能负担得起更高的租金，把租金付给房东，房东则必须向其地方社区支付更多钱并向租户提供更好的服务。社区反过来再把这笔增加的收入与所有社区成员分享——人人受益。

拥有属于自己的家，能以生活中少有其他事物能做到的方式极大地安抚人心；无家可归者往往痛切地意识到这一现实，因为他们缺乏那种心理上的安全感。虽然有些人倾向于认为无家可归者要么懒惰，要么在精神上无能力赚到足够的钱来负担一个住所，但很少有人考虑这样一个原则：土地必须与所有人类共享——无论一个人是否对社会有所贡献。这是因为没有任何人类创造了土地；因此没有任何人类拥有正当的权利将另一个人从土地上边缘化。此外，我们所有人都需要土地，就像我们需要空气呼吸一样。

既然每个人都有获得土地的基本权利，那么社会就有责任向其所有成员提供一个免费接触土地的最低标准。它可以通过向业主和租户提供全民基本收入来做到这一点；然而，无家可归者还应被给予免费公共住房的选择（其成本可从他们的全民基本收入份额中扣除），这样他们就能拥有住所，而不必生活在被驱逐的恐惧之中。从财务角度看，为无家可归者提供免费住房也是说得通的，因为为无家可归者提供住房的成本往往显著低于无家可归现象所造成的实际福利成本和社会负担。⁶⁷

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土地是一项普遍的人权。想想拥有一片可称为自己的土地对人的心灵有多么重要！但要让每个人都拥有属于自己的土地，土地的价值就必须被共享，住房也必须提供给那些生活在边缘的人。

土地属于人民，然而无家可归者不仅是无家可归——他们是无地可居。他们的贫困与其说是反映了他们在一个掠夺性经济体系中无法充分养活自己，不如说更多地反映了我们集体的无知。一旦我们意识到每个人都有获得土地的权利——因而也有获得居所的权利——一旦我们意识到我们是如何将这一权利商品化、卖给出价最高者，我们就会清楚地看到，我们每个人是如何共谋造就了彼此的贫困。因此，减轻贫困并创造——用查尔斯·艾森斯坦（Charles Eisenstein）的话来说——“我们内心知道有可能实现的那个更美好的世界”，取决于我们所有人各尽其责。