11. Le logement abordable

Il ne peut y avoir ni équité ni justice dans une société où certains vivent sans abri, ou sous la menace de ce risque, tandis que d'autres ne peuvent même pas l'imaginer.

— Jordan Flaherty, organisateur communautaire et journaliste

Nous vivons dans un monde d'abondance, mais aussi de pauvreté. Nous ne pouvons plus imputer à la famine, à la guerre ou au manque de progrès technologique la pauvreté qui demeure une part inextricable de l'expérience humaine. Nous ne pouvons pas non plus imputer notre situation au seul système monétaire fondé sur la dette. Bien que l'argent achète le pouvoir, il ne peut le faire, dans l'ensemble, que dans un système économique où la richesse ne peut être facilement créée en raison de la propriété et de l'accumulation de la terre. Les êtres humains ont besoin de la terre plus encore que de l'argent ; le monopole de la terre — et non le monopole de l'argent — est le principal moteur de la pauvreté et de l'inégalité. Une fois que nous comprenons que le problème est le manque d'accès abordable à la terre, et donc à la communauté, nous comprenons pourquoi la valeur de la terre doit être partagée.

Des économistes du monde entier ont déjà posé une grande partie des fondements scientifiques de l'efficacité et de la validité des contributions foncières communautaires. Les personnes qui ne connaissent pas les contributions foncières se demandent souvent si ces contributions feront augmenter le coût du logement. Cependant, comme nous le verrons dans ce chapitre, la terre devient en réalité plus abordable, car elle ne sera plus accumulée. Et puisque les revenus issus des contributions foncières réduiront, voire élimineront, le besoin d'impôts conventionnels, les biens et services deviendront nettement plus abordables. Le résultat final est que les propriétaires sont susceptibles de réaliser des économies nettes grâce à la réduction ou à la suppression des impôts et à un coût de la vie considérablement plus bas.

Les contributions foncières communautaires ne pèsent que sur les propriétaires fonciers qui n'utilisent pas la terre de manière efficace. Les locataires ne sont pas affectés parce que les locataires paient déjà pour les avantages qu'ils reçoivent des communautés dans lesquelles ils vivent, sauf qu'ils paient leurs propriétaires plutôt que leurs communautés. En d'autres termes, puisque les locataires versent déjà des contributions foncières aux propriétaires, les contributions foncières sont déjà incluses dans les profits des propriétaires s'ils louent leurs biens ; si les propriétaires tentent de répercuter les contributions foncières communautaires sur leurs locataires, et donc de facturer aux locataires deux fois les avantages communautaires qu'ils reçoivent, ils découvriront que le marché locatif accueillera simplement le locataire auprès d'un autre propriétaire disposé à accepter un profit moindre.⁶¹

Néanmoins, les contributions foncières communautaires offrent une situation gagnant-gagnant pour tous, puisque les promoteurs immobiliers peuvent toujours tirer profit de la valeur des logements qu'ils fournissent ; ils ne pourront simplement plus tirer autant de profit de la terre. Et parce que les contributions foncières communautaires entraîneront une augmentation globale de la richesse pour la société tout en empêchant une hausse plus importante du coût de la vie, les contributions foncières communautaires sont extrêmement bénéfiques pour les locataires également.

Nos lois et pratiques actuelles ne soutiennent pas le rêve d'un logement abordable pour la personne moyenne. Pendant ce temps, les propriétaires avec des prêts hypothécaires coûteux sont accablés par leurs dettes ; notre système actuel ne leur permet pas facilement de vendre leur maison et de louer à la place. Les politiques économiques défaillantes destinées à encourager la propriété immobilière — et donc la propriété foncière — sont pourries en leur cœur parce qu'elles reposent sur l'hypothèse selon laquelle la terre doit être possédée et exploitée à des fins lucratives. En conséquence, de telles politiques nous orientent à considérer l'intérêt personnel à court terme au détriment des intérêts communs, et donc au détriment de notre propre intérêt à long terme.

Une façon pour les communautés de créer des logements abordables consiste pour les communautés locales à adopter des droits d'usage du sol. Pour réaliser une transition vers un tel modèle, soit les gouvernements locaux, soit les fiducies foncières communautaires fourniraient un financement aux acheteurs de logements, qui verseraient ensuite des contributions foncières sur leurs propriétés à perpétuité. En conséquence, les communautés seraient remboursées des biens et services qu'elles fournissent aux propriétaires, tandis que les acheteurs de biens deviendraient principalement des acheteurs de logements, et non des acheteurs de terre. De cette manière, le prix de l'immobilier peut potentiellement diminuer de 10 à 70 pour cent, selon les conditions du marché immobilier local, et tout le monde y gagne.

Prenons un exemple pratique : si une propriété se vend à 250 000 $ mais comporte une maison évaluée à 100 000 $, nous savons que la valeur foncière (ou de localisation) de la propriété est de 150 000 $. Par conséquent, l'acheteur d'une propriété de 250 000 $ paie une prime de 150 000 $ uniquement pour le privilège de vivre dans une certaine communauté. Cette prime, toutefois, ne va pas dans les poches de la communauté dans laquelle se trouve cette propriété : les propriétaires précédents ainsi que les institutions financières qui ont fourni le financement en cours de route ont empoché cette prime à la place.⁶²

Poussons notre exemple un peu plus loin : deux personnes, John et Susan, décident chacune d'acheter un condominium dans cet endroit pour 250 000 $. Par souci de simplicité, supposons que John et Susan versent tous deux un acompte de 50 000 $, soit 20 pour cent, sur la propriété. Pour payer le reste de 200 000 $, John opte pour un prêt hypothécaire sur trente ans à un taux d'intérêt de 5 pour cent, tandis que Susan opte pour un droit d'usage du sol. Sa communauté locale, afin de promouvoir le logement abordable, fournit à Susan 120 000 $ en espèces pour la valeur de localisation de la propriété ainsi qu'un prêt hypothécaire sur trente ans à un taux d'intérêt de 5 pour cent pour le reste de 80 000 $, en échange de l'octroi à Susan d'un droit d'usage du sol.⁶³

Dès que Susan achète la propriété — désormais liée à un droit d'usage du sol — le prix de vente de la propriété diminue considérablement, parce que quiconque possède cette propriété à partir de maintenant est désormais à jamais obligé de verser une contribution foncière communautaire fondée sur la valeur de localisation de cette propriété. Ainsi, tandis que le condominium de John continue d'être évalué à 250 000 $, le condominium de Susan est désormais évalué à seulement 140 000 $, une réduction de 44 pour cent !⁶⁴ Pendant ce temps, John paie un total de 1 036 $ par mois en intérêts hypothécaires et impôts fonciers au cours de la première année ; Susan, cependant, ne paie qu'un total de 731 $ par mois en intérêts hypothécaires et contributions foncières.

Examinons le flux d'argent pour les dix prochaines années. Chaque fois que la terre est achetée et vendue, trois parties prenantes se disputent automatiquement une part des revenus pouvant être tirés de la terre : la communauté, le propriétaire, et les institutions qui financent la propriété. Lorsque la terre prend de la valeur, ces augmentations sont toujours réparties entre ces trois parties prenantes, selon la façon dont la valeur de la terre est divisée.

En supposant un taux de croissance moyen de la valeur foncière de 2 pour cent par an et un taux d'intérêt général de 3 pour cent, un condominium de 250 000 $ sans droit d'usage du sol pourrait coûter 283 000 $ dans dix ans. Une propriété avec droit d'usage du sol, cependant, sera toujours évaluée à seulement 149 000 $, même après dix ans. Les avantages pour les futurs acheteurs de logements deviennent immédiatement apparents : avec des prix immobiliers à nouveau abordables, les nouveaux propriétaires peuvent affecter leur argent à d'autres usages. Pendant ce temps, les contributions foncières pour cette propriété seront passées de 400 $ par mois à environ 478 $ par mois (les contributions foncières communautaires ont généralement tendance à augmenter avec le temps à mesure qu'une ville grandit).⁶⁵

John paie un total de 897 $ par mois en intérêts hypothécaires et impôts fonciers au cours de la dixième année, tandis que Susan effectue des paiements combinés d'intérêts hypothécaires et de contributions foncières de 753 $ par mois (voir le tableau 11-1).

TABLEAU 11-1 : COMPARAISON DU COÛT MENSUEL DE LA VIE POUR LA DIXIÈME ANNÉE

Dans le cas de John, la banque s'emparera de la part du lion de la valeur foncière via les paiements d'intérêts hypothécaires. Avec les droits d'usage du sol, pendant ce temps, la communauté sera bien mieux lotie : les revenus collectés au nom de la communauté au cours de ces dix années s'élèvent à environ 53 000 $, soit plus du double des 25 000 $ que la communauté aurait autrement collectés en impôts fonciers (voir le tableau 11-2).

TABLEAU 11-2 : DÉPENSES TOTALES SUR DIX ANS

Pour que notre modèle de contribution foncière soit complet, nous devons considérer deux aspects supplémentaires dans notre discussion sur le logement abordable. Premièrement, nous devons réduire au minimum l'inégalité entre locataires et propriétaires fonciers, et deuxièmement, nous devons fournir aux sans-terre — les sans-abri — un accès garanti à la terre.

Actuellement, les propriétaires fonciers peuvent tirer profit de la terre, tandis que les locataires ne le peuvent pas. Parce que les locataires ne peuvent pas tirer profit de la terre, ils finissent généralement par être chassés par l'embourgeoisement lorsque les loyers augmentent. Malheureusement, dans notre modèle économique actuel, il y a peu de choses que les communautés peuvent faire, à part mettre en place un contrôle des loyers, pour empêcher les loyers d'augmenter ; des loyers plus élevés sont un sous-produit naturel de l'aisance accrue d'une zone donnée. Parce que cette aisance n'est empochée que par les propriétaires fonciers et les institutions financières et n'est pas partagée avec tous les résidents, le contrôle des loyers semble souvent être l'option la moins mauvaise dans la lutte contre l'embourgeoisement. Mais le contrôle des loyers s'accompagne d'une foule d'effets secondaires négatifs, notamment une pénurie de logements et des logements de moindre qualité, et ne sert pas la communauté à long terme.⁶⁶

Ce qui est nécessaire, c'est un mécanisme entièrement nouveau par lequel les loyers plus élevés sont partagés avec tous les résidents — propriétaires fonciers et locataires confondus. Une façon efficace de faire cela est l'octroi d'un revenu de base universel partiel à tous les résidents, entièrement financé par les contributions foncières communautaires. Un revenu de base universel, uniquement lorsqu'il est exclusivement issu des contributions foncières communautaires, a pour effet d'empêcher l'embourgeoisement : lorsque les locataires reçoivent un revenu de base universel, ils sont en mesure de payer les loyers plus élevés, qu'ils versent à leurs propriétaires, qui doivent à leur tour verser plus d'argent à leur communauté locale et fournir de meilleurs services à leurs locataires. La communauté, à son tour, partage ensuite ce revenu supplémentaire avec tous les membres de la communauté — et tout le monde y gagne.

Avoir son propre logement peut énormément apaiser l'esprit d'une manière que peu d'autres choses dans la vie peuvent égaler ; les sans-abri sont souvent douloureusement conscients de cette réalité parce qu'ils manquent de cette sécurité psychologique. Tandis que certaines personnes ont tendance à croire que les sans-abri sont soit paresseux, soit mentalement incapables de gagner suffisamment d'argent pour se payer un endroit où vivre, peu de gens considèrent le principe selon lequel la terre doit être partagée avec tous les êtres humains — qu'une personne contribue ou non à la société. C'est parce qu'aucun être humain n'a créé la terre ; par conséquent, aucun être humain n'a un droit justifiable de marginaliser une autre personne de la terre. De plus, nous avons tous besoin de la terre, tout comme nous avons besoin d'air pour respirer.

Puisque chacun a un droit fondamental à la terre, il est du devoir de la société de fournir un niveau minimal d'accès gratuit à la terre à tous ses membres. Elle peut le faire pour les propriétaires fonciers**,** et les locataires en leur fournissant un revenu de base universel ; les sans-abri, cependant, devraient également se voir offrir l'option d'un logement public gratuit (dont le coût peut être déduit de leur part de revenu de base universel) afin qu'ils puissent disposer d'un hébergement sans vivre dans la peur d'être expulsés. Fournir aux sans-abri un logement gratuit a également du sens sur le plan financier, puisque le coût de la fourniture d'un logement aux sans-abri tend souvent à être nettement inférieur aux coûts réels d'aide sociale et aux fardeaux sociétaux engendrés par le sans-abrisme.⁶⁷

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La terre est un droit humain universel. Considérez combien il est important pour l'esprit humain d'avoir un sol à appeler le sien ! Mais pour que chacun ait son propre sol, la valeur de la terre doit être partagée, et un logement doit être fourni à ceux qui vivent en marge.

La terre appartient au peuple, pourtant les sans-abri ne sont pas seulement sans abri — ils sont sans terre. Leur pauvreté reflète moins leur incapacité à subvenir suffisamment à leurs besoins dans un système économique prédateur, et bien davantage notre ignorance collective. Une fois que nous réalisons que chacun a un droit à la terre — et donc, à un abri — et une fois que nous réalisons comment nous marchandisons ce droit au plus offrant, il devient évident à quel point nous sommes chacun complices de la pauvreté des autres. Il appartient donc à nous tous de faire notre part pour soulager la pauvreté et créer, selon les mots de Charles Eisenstein, « le monde plus beau que nos cœurs savent possible ».