12. Kota yang Berkembang
Sewa bukanlah pajak. Ia adalah pembayaran atas penggunaan suatu lokasi, ditentukan oleh tawar-menawar di pasar, dan tak ada bedanya bagi pengguna lahan apakah ia membayar sewa kepada pengelola kota atau kepada pemilik swasta.
— Frank Chodorov (1887–1966)
Bayangkan seorang pria yang bekerja sangat keras dan memberikan kontribusi berharga di tempat kerjanya setiap hari. Pada akhir setiap minggu, tepat ketika ia hendak dibayar sebagai pengakuan atas nilai yang ia ciptakan bagi pemberi kerjanya, ia menolak gajinya dan memberi tahu pemberi kerjanya bahwa ia sebenarnya telah menghabiskan beberapa jam pada akhir setiap hari kerja untuk mengemis di jalanan. Inilah, katanya, cara yang ia sukai untuk memperoleh penghasilan. Seaneh apa pun kita menganggap perilaku pria ini, ia sebenarnya bertindak persis seperti pemerintah kota di seluruh dunia saat ini. Pemerintah kota menyediakan layanan yang sangat dibutuhkan oleh penduduk dan komuter—orang-orang yang membuat mereka tetap bekerja—namun tidak mendapat kompensasi yang memadai atas layanan mereka, dan dengan cara yang sebagian besar tidak berhubungan dengan nilai yang mereka ciptakan melalui layanan yang mereka sediakan.
Setiap kali suatu kota menawarkan layanan yang lebih baik, seperti peningkatan perlindungan polisi atau transportasi umum, nilai lahan di area yang terpengaruh secara positif oleh keberadaan layanan tambahan ini biasanya meningkat, sering kali secara signifikan.68 Pemilik properti mampu mengantongi keuntungan nilai properti yang disebabkan oleh layanan tambahan ini, sementara kota berjuang mencari sumber pendapatan yang memadai untuk menutupi pengeluaran mereka yang terus membengkak. Pemerintah kota cenderung hanya mengambil kembali sebagian kecil dari nilai yang diciptakan layanan mereka bagi pemilik properti; mereka biasanya mencoba ini dengan menerapkan pajak properti. Meskipun pajak properti menangkap sebagian nilai yang diberikan layanan kota—meski hanya sebagian kecil—pajak ini juga mencakup pajak atas nilai bangunan dan karenanya menghukum baik pemilik rumah yang ada maupun pengembang properti komersial. Oleh karena itu, pajak properti adalah hal yang bercampur aduk. Spekulan lahan, pengembang, dan rentier (mereka yang hidup dari pendapatan properti atau investasi), yang banyak di antaranya menghasilkan uang tanpa menyediakan barang atau jasa dengan nilai yang setara, sering kali memegang kekuasaan besar di balai kota dan cenderung menentang kontribusi lahan komunitas, sehingga kota umumnya merasa sulit menghapus pajak properti demi kontribusi lahan komunitas murni.
Dalam upaya menjembatani kesenjangan antara pajak properti dan kontribusi lahan, beberapa kota berpikiran maju di Amerika Serikat dan belahan dunia lain telah menerapkan pajak properti dua tingkat, yang juga dikenal sebagai pajak properti tarif terpisah: Pertama-tama mereka memisahkan nilai perbaikan suatu properti dari nilai lahan yang mendasarinya, lalu menerapkan satu tarif pajak terhadap nilai perbaikan dan tarif lain terhadap nilai lahan yang mendasarinya. Kemudian, seiring waktu, mereka secara bertahap menurunkan tarif pajak atas nilai perbaikan dan menaikkan tarif atas nilai lahan. Proses ini memungkinkan pemilik rumah dan pengembang properti komersial mengalami transisi bertahap menuju sistem di mana mereka semakin membayar manfaat yang mereka terima melalui penggunaan lahan secara eksklusif. Transisi ini menciptakan insentif ekonomi yang lebih sehat bagi pemilik rumah maupun pengembang properti komersial seiring waktu.
**MEDIA 12-1: BAGAIMANA KOTA-KOTA PENNSYLVANIA MEMPEROLEH PAJAK PROPERTI DUA-TARIF
***Dari Rick Rybeck dan Walt Rybeck, diterbitkan dalam Public Management Magazine, Agustus 2012, vol. 94, no. 4.
*http://unitism.co/splitratetax
Pajak properti adalah salah satu pendekatan terdekat yang kita miliki saat ini terhadap kontribusi lahan komunitas. Karena alasan ini, tarif pajak properti dan tingkat keterjangkauan rumah—dengan kata lain, tingkat keterjangkauan lahan—berkorelasi terbalik: Semakin rendah pajak properti, semakin mahal, rata-rata, properti tersebut.69 Ketika pemilik properti membayar pajak properti yang lebih rendah, mereka akhirnya membayar lebih sedikit uang kepada masyarakat atas penggunaan lahan mereka. Namun masalahnya, karena pajak properti yang lebih rendah cenderung meningkatkan harga jual lahan, ironisnya pemilik properti umumnya akhirnya membayar lebih banyak uang untuk lahan secara keseluruhan—bukan kepada masyarakat, melainkan kepada pemilik lahan lain dan lembaga keuangan yang membiayai kepemilikan properti.
ILUSTRASI 12-5: INDEKS KETIDAKTERJANGKAUAN
Malapetaka yang ditimbulkan oleh pajak properti yang lebih rendah terhadap masyarakat telah ditunjukkan dengan jelas di negara bagian California: Pada tahun 1978 para pemilih California meloloskan Proposition 13 melalui pemungutan suara rakyat, yang membatasi pajak properti hanya 1 persen dari total nilai rumah. Proposition 13 juga secara artifisial menilai ulang basis pajak properti menjadi senilai pada tahun 1975 dan menetapkan bahwa basis pajak properti yang dinilai, bukan yang sebenarnya, tidak boleh meningkat lebih dari 2 persen per tahun. Lebih lanjut, Proposition 13 mengamanatkan bahwa basis pajak properti tidak akan dinilai ulang setiap tahun, melainkan hanya saat ada konstruksi baru atau perubahan kepemilikan properti. Tujuan keseluruhan dari undang-undang tersebut adalah meminimalkan beban pajak bagi pemilik rumah jangka panjang dengan menjaga tarif pajak properti serta nilai properti yang dinilai tetap rendah secara artifisial; dalam hal ini, Proposition 13 berhasil dengan sangat baik. Sayangnya, dan sebagai efek samping yang dapat diperkirakan, harga lahan di California melonjak tinggi karena lahan menjadi mekanisme utama yang memungkinkan pemilik properti—dan lembaga keuangan yang meraup keuntungan dari hipotek—menguras kekayaan sosial.
MEDIA 12-2: PENUMPANG GELAP DI TRANSPORTASI UMUM
Pembangunan jalur Jubilee menggambarkan bagaimana upaya publik menguntungkan pemilik properti dan apa yang bisa dilakukan terhadapnya. Ini adalah kutipan dari film dokumenter Real Estate 4 Ransom, yang menguraikan bagaimana ekonomi telah dibentuk untuk memungkinkan kebocoran besar semacam itu mengalir ke kantong segelintir orang yang beruntung.
http://unitism.co/freeridersvideo
Para pelobi Proposition 13 menjanjikan kepada para pemilih California bahwa sekolah-sekolah negeri California, yang pada saat itu menerima sebagian besar pendanaannya dari pendapatan pajak properti, akan diuntungkan dari diloloskannya undang-undang ini. Ini, tentu saja, ternyata menjadi klaim yang keliru; tak lama setelah Proposition 13 diloloskan, sistem pendidikan California yang dulu dibanggakan tidak hanya kehilangan sebagian besar pendanaannya, tetapi juga menurun kualitasnya sedemikian rupa sehingga saat ini berada di peringkat hampir terbawah di Amerika Serikat secara keseluruhan dalam hal prestasi siswa. Sekolah-sekolah, yang dulu sebagian besar mandiri secara pendanaan, kini semakin bergantung pada bantuan keuangan dari Negara Bagian California (perhatikan fenomena pendapatan pajak yang menetes ke bawah yang disebutkan dalam Bab 10, Otonomi Lokal), sementara kota-kota dan kabupaten di seluruh California menghadapi pendapatan pajak yang jauh lebih rendah akibat pembatasan pajak properti. Dan karena pajak properti yang lebih rendah menyebabkan nilai lahan yang lebih tinggi, pemilik properti California akhirnya membayar lebih banyak uang untuk lahan secara keseluruhan; lingkaran setan ini membuat Proposition 13 menjadi semakin tidak adil baik bagi pemilik rumah maupun pembayar pajak California.
MEDIA 12-3: DAMPAK PROPOSITION 13 TERHADAP SEKOLAH
Apakah Proposition 13 yang harus disalahkan atas pendanaan per siswa California yang hampir terbawah di negara ini? Gloria Penner dan Joanne Faryon dari KPBS San Diego membahas dampak yang ditimbulkan Proposition 13 terhadap pendanaan sistem sekolah California.
http://unitism.co/prop13impact
Ada sejumlah alasan lain mengapa kontribusi lahan diperlukan bagi vitalitas setiap kota, kota besar, dan kawasan metropolitan. Perluasan kota yang tak terkendali (urban sprawl), misalnya, adalah gejala penggunaan ruang—lahan—yang boros. Tetapi lahan adalah komoditas berharga, terutama di lokasi yang diidamkan. Oleh karena itu, penting untuk memberi pengguna lahan dan pengembang properti insentif ekonomi yang tepat guna mendorong mereka menggunakan lahan secara efisien. Sistem ekonomi kita saat ini memungkinkan orang memiliki tanah kosong di lokasi yang berharga. Sering kali, tanah semacam itu meningkat nilainya lebih besar daripada biaya pajak propertinya. Akibatnya, pemilik properti dan pengembang properti tidak terdorong untuk memanfaatkan lahan dengan baik—bahkan ketika mereka mencegah orang lain menggunakannya pada saat yang sama! Tetapi ketika penggunaan setiap inci lahan menimbulkan biaya berkelanjutan bagi pengguna lahan, pengguna lahan terpaksa menggunakan lahan secara efisien, itulah sebabnya membebani entitas atas penggunaan lahan memiliki potensi untuk menghambat perluasan kota yang tak terkendali.
Banyak kota saat ini bereksperimen dengan metode lain untuk menghambat perluasan kota, seperti batas pertumbuhan kota, yang juga dikenal sebagai sabuk hijau (greenbelt). Namun, batas pertumbuhan kota menyebabkan harga lahan kota melonjak tinggi karena lahan menjadi semakin langka dari yang sudah ada. Saat para pengembang ditekan untuk menggunakan seluruh ruang yang tersedia untuk pembangunan, kota cenderung memiliki bangunan yang lebih tinggi padahal bangunan yang tidak terlalu tinggi sudah sepenuhnya memadai, serta semakin sedikit ruang terbuka seperti taman dan fasilitas lainnya. Tekanan ini juga dapat menyebabkan pembangunan melompati sabuk hijau dan menciptakan kota-kota yang disebut satelit, yang sering kali beroperasi lebih seperti pinggiran kota komuter ketimbang komunitas mandiri. Di sisi lain, jika kita hidup di dunia di mana orang membayar komunitas mereka atas penggunaan lahan, perluasan pinggiran kota tidak akan ada karena setiap inci lahan akan memiliki biaya berkelanjutan. Kita akan hidup di dunia di mana kita hanya memiliki beberapa kota besar yang berkelanjutan dikelilingi oleh ladang, dengan banyak ruang hijau yang belum tersentuh di antaranya.
Membebani orang dengan sewa pasar yang adil atas penggunaan lahan mereka mendorong pengorganisasian yang efisien dari setiap kota, kota besar, dan metropolis; pada saat yang sama, hal ini menjaga harga lahan tetap terkendali relatif terhadap kekayaan yang dihasilkannya bagi area yang diterapkannya. Kontribusi lahan komunitas mengarah pada penggunaan lahan yang lebih intensif dan mendorong penghijauan lingkungan sekitar kota, karena populasi yang ada akan cenderung berkumpul lebih dekat satu sama lain. Kontribusi lahan juga memiliki kecenderungan mendorong pemulihan kawasan kota yang terlantar.70 Dengan semakin banyaknya orang yang tinggal di kota, bukankah penting bahwa kita meningkatkan kualitas hidup di kawasan perkotaan? Jika kita berbagi nilai lahan, perluasan kota yang tak terkendali dan kemiskinan, dengan segala efek samping mahal dan kerugian sosialnya, tidak lagi perlu menjadi produk sampingan otomatis dari kawasan perkotaan. Namun, pada akhirnya, jika kita ingin mencapai keberlanjutan yang sejati dan langgeng, semua lahan kota pada akhirnya harus dimiliki oleh komunitas. Penggunaan lahan privat kemudian dapat dengan mudah diakomodasi melalui penerapan hak penggunaan lahan yang dapat diperdagangkan; dengan cara ini, bank tidak lagi menghasilkan uang dari lahan dan orang tidak lagi harus berebut akses lahan.
MEDIA 12-4: GENERASI SERAKAHKU
Dalam video ini, ekonom Mason Gaffney, profesor ekonomi di University of California, Riverside, berbicara tentang alasan utama perluasan kota yang tak terkendali dan distopia pinggiran kota. Bisakah Amerika membalikkan masalah sosial dan ekonomi yang kini berada di luar kendali pemerintah federal dan negara bagian? Dr. Gaffney berpendapat bahwa solusi yang efektif harus didukung oleh reformasi radikal terhadap sistem pajak.