4. 社会的衰落

而那些大地主，他们必将在动荡中失去土地，那些通晓历史、有眼可读历史的大地主，他们知道这一伟大事实：当财产积聚于太少的人手中时，它便会被夺走。还有那相伴的事实：当大多数人忍饥受冻时，他们就会用武力夺取他们所需要的东西。

—— 约翰·斯坦贝克，《愤怒的葡萄》

尽管我们当前形式的资本主义无疑创造了丰富的物质财富，但它也要为我们今天所面临的诸多社会问题负责。我们也许会疑惑，从土地中获利的能力是如何助长社会失能的，但一旦我们意识到财富存在的丰裕程度，以及社区财富被私人化以谋取私利的程度，我们也就会认识到大多数社会实际上是何等的腐败。许多社会问题之所以存在，是由于我们的制度错配了财富，而非源于某种无法改变的人类境况。

为了考察诸多社会问题的成因，必须审视土地价值是如何通过我们当前的财产所有权模式被私人化的。土地在我们的社会中备受重视：每天都有大量金钱在房地产交易中易手。土地的价值会随时间变化——有时上涨，有时下跌——然而历史已经表明，随着社会日益繁荣，土地价值往往会先于通货膨胀而上升。

是社区，而非财产所有者，使土地具有价值。“可是等等，”你也许会说，“如果我在一块土地上盖一座房子，之后我就能以更高的价钱卖出去。一处地产的价值肯定取决于我对它做了什么。”的确，一处地产的价值会发生变化：一处带房子的地产，比附近一处大小相仿却没有房子的地产更有价值。然而，只要周围社区的财富保持不变，这些改良物就不会以任何显著的方式影响它们所坐落的生土地的价值。¹³

区分生土地的价值与土地改良物的价值至关重要。每当我们做出这一根本性的区分时，我们就把自然界中独立存在的某物——土地——与人类所创造之物区分开来：土地的改良物，例如建筑物。为了帮助我们更好地理解土地价值在本质上是社会性的，让我们设想沙漠中一块荒芜的土地，它远离文明，以至于对任何人都毫无用处。那块荒地可以免费占有，因为没有人会想到要把它用于任何用途；因此它的售价将是 0 美元。即便有数以亿计的美元被投入到那块土地上去建造一座摩天大楼，这座摩天大楼对任何人都毫无用处。只要这栋建筑孤零零地矗立，周围没有任何地产或人口——没有任何社区福利或便利设施——就没有人会想到要以超过其物质改良物价值的任何金额去购买这处地产。这就是为什么——而这一洞见至关重要——土地价值属于创造它们的社区：土地价值是由社会产生的。

具有讽刺意味的是，虽然像建筑物这样的改良物并不影响其所坐落土地的内在价值，但它们确实有能力间接影响周围的地产。它们通过将某一地点业已存在的需求凝聚起来，从而使周围土地价值上升，这很像一块冰凉的玻璃板把看不见的水蒸气凝聚成水滴。例如，一栋医院建筑为医生和护士提供了在某个区域执业的场所，这提升了居住在该区域的人们的生活质量，进而又为那个特定地点创造了更多的需求。因此，建筑物及其他基础设施可以间接导致周边地区的土地价值上升。

至此，我们已发现关于房地产的三个真理：

1. 一处地产的价值可分为其改良物的价值（资本）与其所在区域的价值（土地）
2. 对一处地产所做的改良会增加该地产的总价值，但通常不会改变其所在土地的价值。相反，土地价值是由社会产生的，并属于创造它们的社区
3. 建筑物能够间接使周边土地更有价值

如果我们以 250,000 美元购买了一处带房子的地产，并在购买时确定建筑物本身值 100,000 美元，那么我们就知道土地本身的售价——即生土地，假设没有对它做过任何改良——值 150,000 美元。如果一年后我们以 270,000 美元卖出这处地产，而没有对它做任何额外的改良，假设我们的建筑物没有损坏、也没有发生任何货币通胀，那么我们这 8% 即 20,000 美元的利润，完全归因于对这块土地所在地点需求的提高。需求之所以增加，可能是由于增加了人口，或是由于周边地区出现了更有价值的服务或基础设施。这份利润并非来自我们可能为社会创造的任何额外价值。

在这个例子中，我们这 8% 即 20,000 美元的利润，完全源于这块位于这个特定地点的特定土地价格上涨了 13%，如今的价格是 170,000 美元而非 150,000 美元。售价之所以上涨，仅仅是因为它周围的社区作为一个整体变得更富裕了。因此，当我们把这笔出售所得的利润收入囊中时，我们是在为自己并未创造的财富获取经济回报；此外，我们获得这份回报是以损害所有其他人为代价的，因为对于住在附近的每个人来说，生活和工作的成本都变得显著更高了。既然土地的价值由其周边环境决定，那么我们作为一个社会，几个世纪以来一直允许财产所有者私人地攫取大量由社会产生的财富！这种获利实际上是对社会持续不断的盗窃，它导致了越来越大的财富不平等，而代价由那些无法从土地获利的人承担。

由于人们只能从其商品和服务中获得报酬，或从社会中榨取地租，那么当按比例有更多收入被用于支付被垄断的土地地租时，可用于支付商品和服务的收入就更少了。¹⁴ 从本质上讲，每当财产所有者从上涨的土地价值中收取地租时，留给工资和资本投资的财政资源就更少了，而这种动态能够有效地把社会送上通往社会衰落和财富不平等的快车道。随着社会在不断发展中日益富裕，财产所有者吸纳了社会财富中越来越大的份额，留下越来越少的资源用以支付商品和服务。¹⁵ 这一原理有助于解释为什么在一个物质丰裕的社会里，工资往往趋于最低水平：为什么快餐店的雇员不得不靠两份最低工资的工作维持生计，而他们的雇主——那些连锁品牌本身，而非加盟商——却通过其房地产投资信托基金赚取数百万美元？¹⁶ 为什么那些靠在黄金地段出租房屋赚钱的房地产开发商，年复一年地能够获得高额回报，而中产阶级的房主和工薪族却不得不为偿还房贷而苦苦挣扎？

插图 4-1：土地价值与工资对比

家庭收入数据：美国人口普查局，2010 年。

由于我们没有把土地与资本区分开来，因此从土地价值上涨中获得的私人收益通常被算作资本利得，这就是为什么只有间接证据能将财富不平等与来自土地的收入关联起来。¹⁷ 只要越来越多的人在某些地点竞争土地，只要个人和公司被允许从由此造成的底层土地价值上涨中获利，那些使财富不平等永久化的力量就会愈发强大。鉴于我们当前的财产所有权制度，我们在人口密度更大的地方看到更大的财富不平等，这是合乎情理的，因为在更密集的地区，土地价值占据了财政资源中更大的百分比，并且只流入那些拥有土地的人手中。¹⁸ 与此同时，随着土地变得更加昂贵，工资却不会在各个层面上按比例增长。

插图 4-2：1991 年至 2006 年美国纳税申报者之间收入不平等的变化：工资、资本收入与税收的作用

插图 4-3：美国各州及华盛顿特区按基尼系数划分的人口密度

正如伟大的罗马哲学家国王马可·奥勒留在近两千年前所写的：“贫穷是犯罪之母。”每当一个社会被越来越多地推向越来越大的财富不平等时，每个人都会受到负面影响。根据发表在《经济学与统计学评论》上的一项研究发现，社会中的暴力犯罪与财富不平等有着很强的相关性，而财产犯罪——并非暴力犯罪——则与贫困和警察活动有着很强的相关性。¹⁹ 换言之，贫困可能迫使人们偷窃或破坏财产，而财富不平等则更有可能促使人们以暴力发泄。这种模式背后的心理学并不难理解：尽管人们可能因绝望而倾向于偷窃，但如果他们面对的是高度的不平等——这种不平等至少在潜意识层面唤起一种不公正感——他们就更有可能因愤怒和挫败而诉诸暴力。这些发现之所以重要，是因为它们向我们表明，只要存在相当大的财富不平等——以及由此暗含的、我们从土地获利的能力——暴力犯罪就很可能始终是我们人类经验中不变的一部分。

个人通过从土地获利来从社会中攫取财富的能力，也会随着时间的推移导致文化退化和社会凝聚力的丧失。当人们汇聚到某个地点周围——无论是一个不断成长的城镇、城市还是大都会——对土地的需求就会增加。土地的价格必然会因此上升。一般而言，随着土地价值的上升，资本回报率往往会相对下降，这会使企业主不愿投资于资本品和私营企业。精明的投资者关心他们的投资回报，如果土地能比资本提供更好的投资回报，资源就会从那些能够创造就业、产生财富、活跃社会的事业中流走，转而流入土地投机。随着人们越来越多地从社会中攫取财富，社会将无法妥善地驾驭文化和创造财富的企业所具有的再生力量，反而会激励那种导致社会结构腐蚀的投机行为。这种循环最终将带来社会本身的衰落。

“在砍向罪恶枝叶的一千个人当中，只有一个人击向其根本，”亨利·戴维·梭罗有句名言。那些试图补救我们诸多社会问题的传统方法，往往只是在砍“罪恶的枝叶”。每当我们通过使一个地方更宜居来应对某个社会问题时——比如通过慈善行为或增加社会服务的供给——社会的财富必然会增加；其结果是，那些能够从土地获利的人，最终将以损害那些无法获利者为代价，从社会中攫取更多财富。这就是为什么即便是社会和技术进步本身，也无法解决那些困扰人类文明的问题，只要有些人能够以损害他人为代价从土地获利。诸如社会衰落和犯罪之类的问题必须从其核心加以补救；如果我们希望击向这些问题的根本，我们就必须彼此分享土地的价值，而这样做将为每个人带来更好的生活质量。沃尔特·惠特曼，美国最伟大的诗人之一，曾对此作出过精彩的表述：

最伟大的国家，最富有的国家，并非那个拥有最多资本家、垄断者、巨额攫取、庞大财富，却伴随着极端的、令人堕落的、该受诅咒的贫困这一可悲可叹陪衬的国家，而是那个拥有最多家园、最多自由产业的土地——在那里财富不显现出如此高低悬殊的对比，在那里所有人都拥有足够的东西——一份朴素的生计——没有人被造就成超出朴素身体与朴素灵魂那理智而美好之必需的占有者。