4. 사회적 쇠퇴

그리고 격변 속에서 자신의 땅을 잃게 될 대지주들, 역사에 접근할 수 있고, 역사를 읽고 그 위대한 사실을 알 수 있는 눈을 가진 대지주들: 재산이 너무 적은 손에 축적되면 그것은 빼앗긴다. 그리고 그에 뒤따르는 사실: 다수의 사람들이 굶주리고 추위에 떨면 그들은 필요한 것을 힘으로 빼앗을 것이다.

— 존 스타인벡, 분노의 포도

현재 형태의 자본주의는 의심할 여지 없이 물질적 부의 풍요를 만들어냈지만, 오늘날 우리가 겪는 많은 사회 문제의 원인이기도 하다. 토지로부터 이익을 얻을 수 있는 능력이 어떻게 사회적 기능 장애를 조장하는지 의아할 수도 있지만, 부가 풍요롭게 존재하는 정도와 공동체의 부가 개인적 이득을 위해 사유화되는 정도를 깨닫게 되면, 우리는 대부분의 사회가 실제로 얼마나 부패해 있는지도 깨닫게 된다. 많은 사회 문제는 변경할 수 없는 인간 조건의 결과가 아니라 우리 체제가 부를 잘못 배분하는 방식의 결과로 존재한다.

우리의 많은 사회 문제의 원인을 살펴보기 위해서는, 현재의 재산 소유 모델을 통해 토지 가치가 어떻게 사유화되는지 들여다보는 것이 필수적이다. 토지는 우리 사회에서 귀하게 여겨진다: 매일 부동산 거래에서 막대한 금액이 오간다. 토지의 가치는 시간에 따라 변한다—때로는 오르고, 때로는 내린다—그러나 역사는 사회가 더 번영함에 따라 토지의 가치가 인플레이션을 앞질러 오르는 경향이 있음을 보여주었다.

토지를 가치 있게 만드는 것은 재산 소유자가 아니라 공동체이다. "하지만 잠깐," 당신은 이렇게 말할지도 모른다. "내가 어떤 땅에 집을 지으면, 나중에 더 많은 돈을 받고 팔 수 있잖아. 재산의 가치는 분명히 내가 그것으로 무엇을 하느냐에 달려 있어." 실제로 _재산_의 가치는 변한다: 집이 있는 부지는 인근에 있는 비슷한 크기의 집 없는 부지보다 더 가치가 있다. 그러나 주변 공동체의 부가 변하지 않는 한, 개량물은 그것이 존재하는 _순수한 토지_의 가치에 어떤 유의미한 방식으로도 영향을 미치지 않는다.¹³

순수한 토지의 가치와 토지에 행해진 개량물의 가치를 구별하는 것이 중요하다. 그 필수적인 구별을 할 때마다, 우리는 자연 속에 그 자체로 존재하는 것—토지—과 인간에 의해 창조된 것: 건물과 같은 _토지 개량물_을 구분하게 된다. 토지의 가치가 본질적으로 _사회적_이라는 것을 더 잘 이해하기 위해, 문명에서 너무 멀리 떨어져 있어 어떤 인간에게도 쓸모가 없는 사막의 황량한 땅을 상상해보자. 그 황량한 땅은 어떤 인간도 어떤 목적으로든 사용할 것을 생각하지 않을 것이기에 무료로 차지할 수 있으며, 따라서 그 판매 가격은 0달러일 것이다. 그 땅 위에 마천루를 건설하는 데 수억 달러가 쏟아부어진다 해도, 그 마천루는 누구에게도 유용하지 않을 것이다. 그 건물이 주변 부지나 인구도 없이—어떤 종류의 공동체적 혜택이나 편의도 없이—홀로 서 있는 한, 누구도 그 물질적 개량물의 가치를 초과하는 어떤 금액으로도 그 재산을 살 생각을 하지 않을 것이다. 이것이 바로—그리고 이 통찰은 매우 중요하다—토지 가치가 그것을 창조한 공동체에 속하는 이유이다: 토지 가치는 사회적으로 생성된다.

아이러니한 것은, 건물과 같은 개량물이 그것이 위치한 토지의 근본적 가치에는 영향을 미치지 않지만, 그 주변의 부지에는 간접적으로 영향을 미칠 수 있다는 점이다. 그들은 마치 차가운 유리창이 보이지 않는 수증기를 물방울로 응결시키듯, 한 위치에 이미 존재하는 수요를 주변 토지 가치 상승으로 응결시킴으로써 이를 행한다. 예를 들어, 병원 건물은 의사와 간호사가 어떤 지역에서 진료할 수 있는 환경을 제공하고, 이는 그 지역에 사는 사람들의 삶의 질을 높이며, 이는 다시 그 특정 위치에 대한 수요를 더 많이 창출한다. 따라서 건물과 다른 기반 시설은 주변 지역의 토지 가치를 간접적으로 상승시킬 수 있다.

지금까지 우리는 부동산에 관한 세 가지 진실을 발견했다:

1. 재산의 가치는 그 개량물의 가치(자본)와 근본 지역의 가치(토지)로 나눌 수 있다
2. 재산에 행해진 개량물은 재산의 총 가치를 높이지만, 일반적으로 근본 토지의 가치는 바꾸지 않는다. 대신 토지 가치는 사회적으로 생성되며 그것을 창조한 공동체에 속한다
3. 건물은 주변 토지를 간접적으로 더 가치 있게 만들 수 있다

만약 우리가 집이 있는 부동산을 25만 달러에 매입하고 매입 시점에 건물 자체가 10만 달러의 가치가 있다고 판단한다면, 토지 자체의 판매 가격—개량물이 행해지지 않았을 경우의 순수한 토지—은 15만 달러의 가치가 있음을 알 수 있다. 만약 우리가 추가적인 개량을 하지 않고 1년 후에 그 부동산을 27만 달러에 판다면, 건물이 노후화되지 않았고 화폐 인플레이션이 없었다고 가정할 때, 우리의 2만 달러, 즉 8퍼센트의 이익은 전적으로 그 근본 위치에 대한 수요 증가 때문이다. 수요는 추가 인구의 존재 때문에, 또는 주변 지역에 더 가치 있는 서비스나 기반 시설의 존재 때문에 증가했을 수 있다. 이 이익은 우리가 사회를 위해 창출했을지 모를 어떤 추가적 가치에서 발생하는 것이 아니다.

이 예에서, 우리의 2만 달러, 즉 8퍼센트의 이익은 오로지 이 특정 위치의 이 특정 토지 가격이 13퍼센트 상승한 결과이며, 이제 15만 달러가 아닌 17만 달러로 가격이 매겨진다. 판매 가격은 단지 그 주변 공동체가 전체적으로 더 부유해졌기 때문에 오른 것이다. 따라서 우리가 이 판매에서 이익을 챙길 때, 우리는 우리가 창출하지 않은 부에 대해 금전적으로 보상받는 것이다. 더욱이 우리는 이 보상을 다른 모든 사람의 희생으로 받는 것인데, 인근에 사는 모든 사람에게 생활비와 직업 비용이 상당히 높아졌기 때문이다. 토지의 가치는 그 주변 환경에 의해 결정되므로, 우리 사회는 수세기 동안 재산 소유자들이 사회적으로 생성된 막대한 부를 사적으로 거두어들이도록 허용해왔다! 이 이익 추구는 실제로 사회로부터의 지속적인 절도이며, 토지로부터 이익을 얻지 못하는 사람들을 희생시켜 점점 더 큰 부의 불평등으로 이어진다.

사람들은 자신의 재화와 서비스에 대해서만 보수를 받거나 사회로부터 지대를 추출할 수 있으므로, 비례적으로 더 많은 소득이 토지에 대한 독점된 지대를 지불하는 데 사용될 때 재화와 서비스의 지불에 쓸 수 있는 소득은 줄어든다.¹⁴ 본질적으로, 재산 소유자들이 상승하는 토지 가치에서 지대를 거둘 때마다 임금과 자본 투자를 위한 금융 자원은 더 적게 남으며, 이 역학은 사실상 사회를 사회적 쇠퇴와 부의 불평등으로 가는 고속도로에 올려놓을 수 있다. 사회가 진보적 발전과 함께 점점 더 부유해짐에 따라, 재산 소유자들은 사회의 부에서 점점 더 큰 몫을 흡수하며, 재화와 서비스에 지불할 것은 더 적게 남게 된다.¹⁵ 이 원리는 왜 물질적으로 풍요로운 사회에서 임금이 최저 수준으로 향하는 경향이 있는지를 설명하는 데 도움이 된다: 왜 패스트푸드 직원들은 최저 임금으로 두 가지 일을 해야 하는 반면, 그들의 고용주들—가맹점주가 아니라 체인 자체—은 부동산 투자 신탁을 통해 수백만 달러를 긁어모으는가?¹⁶ 왜 가치 있는 위치의 주택을 임대하여 돈을 버는 부동산 개발업자들은 해마다 높은 수익을 거둘 수 있는 반면, 중산층 주택 소유자와 임금 노동자들은 주택 담보 대출을 갚으려 발버둥 쳐야 하는가?

삽화 4-1: 토지 가치 대 임금

우리가 _토지_를 _자본_과 구별하지 않기 때문에, 토지 가치 상승에서 나오는 사적 이익은 일반적으로 _자본 이득_으로 계산되며, 이것이 부의 불평등을 토지로부터의 소득과 연관 짓는 간접적 증거만 존재하는 이유이다.¹⁷ 점점 더 많은 사람들이 특정 위치의 토지를 두고 경쟁하는 한, 그리고 개인과 기업이 그 결과로 발생하는 근본 토지 가치 상승에서 이익을 거두도록 허용되는 한, 부의 불평등을 영속시키는 힘은 더 강해진다. 우리의 현재 재산 소유 체제를 감안할 때, _인구 밀도_가 더 높은 곳에서 더 큰 _부의 불평등_을 보게 되는 것은 합당하다. 더 밀집된 지역에서는 토지 가치가 금융 자원의 더 큰 비율을 차지하며 오직 토지를 소유한 사람들의 손으로만 흘러 들어가기 때문이다.¹⁸ 한편 임금은 토지가 더 비싸지더라도 전반적으로 비례하여 증가하지 않는다.

삽화 4-2: 1991년부터 2006년까지 미국 납세자 간 소득 불평등의 변화: 임금, 자본 소득, 세금의 역할

삽화 4-3: 미국 각 주와 D.C.의 지니 계수별 인구 밀도

위대한 로마의 철학자 군주 마르쿠스 아우렐리우스가 거의 2천 년 전에 썼듯이, "빈곤은 범죄의 어머니이다." 사회가 점점 더 큰 부의 불평등으로 떠밀릴 때마다 모든 사람이 부정적인 영향을 받는다. _The Review of Economics and Statistics_에 발표된 한 연구 결과에 따르면, 사회의 폭력 범죄는 부의 불평등과 강한 상관관계가 있는 반면, 폭력 범죄가 아닌 재산 범죄는 빈곤 및 경찰 활동과 강한 상관관계가 있다.¹⁹ 다시 말해, 빈곤은 사람들로 하여금 재산을 훔치거나 손상시키도록 강요할 수 있지만, 부의 불평등은 사람들로 하여금 폭력으로 분출하도록 강요할 가능성이 더 크다. 이 패턴 뒤에 숨은 심리는 이해하기 어렵지 않다: 사람들은 절박함에서 도둑질하는 경향이 있을 수 있지만, 적어도 잠재의식 수준에서 불의의 감정을 불러일으키는 높은 수준의 불평등에 직면하면 분노와 좌절에서 폭력을 저지를 가능성이 더 크다. 이러한 발견은 중요한데, 상당한 부의 불평등이—그리고 그것이 함의하는 토지로부터 이익을 얻을 수 있는 우리의 능력이—존재하는 한, 폭력 범죄는 우리 인간 경험의 변함없는 일부로 남을 가능성이 크다는 것을 보여주기 때문이다.

개인이 토지로부터 이익을 얻어 사회로부터 부를 추출할 수 있는 능력은 또한 시간이 지남에 따라 _문화적 퇴보_와 사회적 결속력의 상실로 이어진다. 사람들이 어떤 위치—성장하는 마을, 도시, 또는 대도시이든—주위로 모여들면서 토지에 대한 수요는 증가한다. 그 결과 토지의 가격은 오를 수밖에 없다. 일반적으로 토지의 가치가 증가하면 자본에 대한 수익률은 상대적으로 감소하는 경향이 있으며, 이는 사업주들이 자본재와 사기업에 투자하는 것을 단념시킨다. 영리한 투자자들은 자신의 투자 수익에 관심이 있으며, 토지가 자본보다 더 나은 투자 수익을 제공한다면, 자원은 일자리를 창출하고 부를 생산하며 사회에 활력을 불어넣을 수 있는 활동에서 멀어져 토지 투기로 흘러갈 것이다. 사람들이 점점 더 사회로부터 부를 추출함에 따라, 사회는 문화와 부를 생산하는 기업의 재생력을 제대로 활용하지 못하고, 대신 사회적 직물의 부식으로 이어지는 투기 행위를 조장할 것이다. 이 순환은 결국 사회 자체의 쇠퇴를 초래한다.

"악의 뿌리를 치는 한 사람에 대해, 천 명이 악의 가지를 베고 있다,"라고 헨리 데이비드 소로는 유명하게 말했다. 우리의 많은 사회 문제를 치유하려는 전통적 접근법은 종종 "악의 가지"만 베어내고 있을 뿐이다. 우리가 자선 행위나 사회 서비스의 가용성 증대 같은 방법으로 어떤 장소를 더 살기 좋게 만들어 사회 문제를 다룰 때마다 사회의 부는 어김없이 증가한다. 그 결과, 토지로부터 이익을 얻을 수 있는 사람들은 결국 그렇지 못한 사람들을 희생시켜 사회로부터 더 많은 부를 빼낼 위치에 서게 된다. 그리고 이것이 일부가 다른 이들을 희생시켜 토지로부터 이익을 얻을 수 있는 한 사회적, 기술적 진보 그 자체만으로는 인간 문명을 괴롭히는 문제들을 해결할 수 없는 이유이다. 사회적 쇠퇴와 범죄 같은 문제는 그 핵심에서 치유되어야 한다. 우리가 이러한 문제의 뿌리를 치고자 한다면, 우리는 토지의 가치를 서로 나누어야 하며, 그렇게 하는 것이 모두를 위한 더 나은 삶의 질로 이어질 것이다. 미국의 가장 위대한 시인 중 한 명인 월트 휘트먼은 이를 아름답게 표현했다:

가장 위대한 나라, 가장 부유한 나라는 가장 많은 자본가, 독점자, 거대한 강탈, 막대한 재산을 가진 나라, 극단적이고 천하며 저주받은 빈곤이라는 슬프고 슬픈 배경을 가진 나라가 아니라, 가장 많은 자영 농지와 자유 보유지가 있는 나라이다—부가 그토록 높고 낮은 대조를 보이지 않는 곳, 모든 사람이 충분히 가진 곳—적당한 생계—그리고 어떤 사람도 단순한 육체와 단순한 영혼의 온전하고 아름다운 필요를 넘어서는 소유자가 되지 않는 곳이다.