5. 경기 침체

모든 경제에서 가장 큰 자산은 토지이며, 그다음이 건물, 그다음이 공공 기반시설이다. 그러므로 사람들이 산업 경제라고 상상하는 것은 기본적으로 토지 경제로 남아 있다.

— 마이클 허드슨

미주리 대학교 캔자스시티 캠퍼스 경제학 교수

토지처럼 기본적인 것이 어째서 기술적으로 진보한 오늘날의 세계에서도 여전히 중요할까? 선진국들은 부가 가상으로 창출되면서도 물질 세계에서 실질적인 혜택으로 이어지는 번창하는 인터넷 경제까지 갖추고 있는데 말이다. 구글 같은 회사들은 사업 거래의 압도적 다수에서 상당한 양의 토지를 사용조차 하지 않는 것처럼 보인다. 정말 그럴까?

오늘날 경제에서 토지가 여전히 필수적인 이유를 이해하려면, 토지는 사람들과 기업들이 사회적 부로부터 혜택을 얻는 접근 메커니즘이라는 점을 기억할 필요가 있다. 예를 들어 인터넷 대기업들은 사무실 주변 지역에 거주하는 고도로 숙련된 직원들의 노동력 풀로부터 혜택을 얻으며, 수십 년에 걸쳐 수많은 사람과 기업이 만들어 온 광대한 기술 기반시설로부터도 혜택을 얻는데, 이 모든 것이 토지에 가치를 더한다. 이러한 혜택들은 _위치_에 따라 접근 가능하며, 이것이 바로 구글이 세계에서 가장 성공적인 회사 중 하나가 될 수 있었던 큰 이유다. 구글의 성공은 그것이 존재하는 사회의 맥락 속에 놓여야 한다. 만약 구글이 고도로 훈련된 노동력과 정교한 자본 기반시설이 없는 개발도상국에서 설립되었더라면, 그 성공 가능성은 더 낮았을 것이다.

미디어 5-1: 빌 모이어스 에세이:

불평등의 합중국

캘리포니아 실리콘밸리에서는 페이스북, 구글, 애플이 백만장자를 찍어내고 있는 반면, 그 지역의 노숙자들은 사실상 그들의 문 앞 텐트촌에서 살아가고 있다.

http://unitism.co/theusofinequality

이제 사회가 경기 침체나 불황을 겪을 때 어떤 일이 일어나는지 살펴보자. 경기 침체나 불황에서는 이전에 더 많이 수요되던 제품에 대한 수요가 줄어든 것처럼 보이지만, 실제로는 그렇지 않다. 이전에 수요를 자극했던 동일한 인간의 욕구는 여전히 줄지 않고 지속되지만, 이제는 더 이상 충족될 수 없을 뿐이므로 — 기술적으로 우리는 여전히 이전과 동일한 수요를 가지고 있다. 우리에게 부족한 것은 그 수요를 충족할 동일한 _수단_이다. 이로 인해 경제 활동이 위축되고, 이 위축은 경기 침체와 불황으로 이어질 수 있다.

침체나 불황기에 실직한 노동자들은 여전히 욕구하는 것들을 살 여유를 갖기 위해 기꺼이 일하려 한다. 그리고 여기에 핵심, 즉 경제학자들이 수 세기 동안 씨름해 온 큰 수수께끼가 있다. 제품에 대한 수요가 지속되고 사람들이 일하고 생산하려는 욕구가 지속되는데, 어째서 사람들은 다른 사람들이 사고 싶어 하지만 살 수 없는 재화와 서비스를 _생산_할 수 없는 것일까?

많은 경제학자들은 사회가 소비할 수 없는 능력의 근본 원인으로 통화 공급의 위축을 지목한다. 그러나 이 결론은 경제학적으로 본말이 전도된 것인데, 왜냐하면 부의 창출은 항상 화폐의 가용성보다 앞서야 하기 때문이다. 화폐는 단지 부의 교환에서 매개체로 기능할 뿐이다. 다시 말해, 근본적으로 경기 수축을 만들어내는 것은 화폐의 부족이 아니라 오히려 부의 생산 부족이다. 예를 들어, 작은 마을에 하나뿐인 공장이 문을 닫으면, 그 마을은 흔히 경기 불황을 겪는데, 이는 공동체가 더 이상 이전과 같은 부 생산 능력을 갖지 못하기 때문이다. 따라서 해고된 공장 노동자들과 그 가족들은 지출을 줄인다. 화폐 부족처럼 보이는 것 때문에 재화에 대한 수요가 충족될 수 없을 때, 우리는 사실상 경제 순환의 어딘가에서 부 생산이 제약된 것을 말하고 있으며, 이는 결국 화폐 공급의 감소로 이어진다(중앙은행의 명령 등으로 달리 인플레이션되지 않는 한).

경제학자들은 _소비자 경제_의 필요성에 대해 많이 이야기한다(마치 소비만이 삶의 목적이고 행복과 지복의 궁극인 것처럼). 그러나 사람들이 소비할 여유가 없으면 소비자 경제를 가질 수 없으며, 사람들이 장기적으로 소비할 여유를 가질 수 있는 유일한 방법은 그 시점에 소비하거나 나중의 소비를 위한 투자로 미루기 위해 새로운 부를 창출하는 것임을 깨닫는 경제학자는 거의 없다. 간단히 말해, 제대로 작동하는 경제를 갖는 가장 좋은 방법은 부를 생산하는 경제를 갖는 데 집중하는 것이다. 그러나 그러한 필요에도 불구하고 부가 창출될 수 없을 때, 부의 생산은 인위적으로 제한된 것이며, 이 인위적 제한이 경기 침체의 근본 원인이다.

기억하다시피, 부의 생산에는 자연, 인간 노동, 자본재라는 세 가지 요소가 관여한다. 침체를 겪는 사회에는 실직한 노동력이 넘쳐나므로, 인간 노동의 부족은 위축 요인이 아니다. 그리고 부 생산 감소의 근본 원인이 화폐 부족(자본재 접근 부족으로 이어지는)이라고 흔히 주장되지만, 화폐 부족은 더 깊고 근본적인 기능장애의 _결과_일 뿐이다. 예를 들어, 미국의 경기 불황을 통화 공급 증가를 통해 치료하려는 최근의 시도들은, 그러한 증가가 이미 충분히 여유 있어 보이는 사람들의 손으로 더 많은 돈을 흘려보내는 것 외에는, 당면한 문제들을 반드시 해결하지는 못한다는 것을 보여주었다.

그렇다면 토지의 높은 비용이 경제의 최적 기능을 제약하는 것일 수 있을까? 토지 비용 — 따라서 위치 비용 — 은 사회의 맥락에서 사람들이 서로 상호작용하고 연결할 수 있는 능력에 직접 영향을 미치기 때문에, 비싼 토지 가격은 _경제 전체_에 파급되는 결과를 가져오며 불가피하게 사회 전반의 부 생산을 제약하는 결과로 이어진다.

1983년 영국 경제학자 프레드 해리슨은 그의 기념비적 저서 토지의 힘을 출판했는데, 이 책에서 그는 1701년 이래 영국의 경제사를 분석하면서 부동산 가격이 — 그 기저에 있는 토지 가치의 상승에 의해 추동되어 — 약 18년마다 호황-불황 주기를 겪는 경향이 있음을 지적했다.²⁰ 그는 이러한 주기들이 다시 경기 순환에 영향을 미치는 것이지 그 반대가 아니라는 것을 발견했다. 2007년 _MoneyWeek_의 한 기사에서 해리슨은 왜 많은 이른바 전문가들이 주택 시장의 방향을 정확히 예측하지 못했는지를 수사적으로 물었다. "이 '전문가들'은 왜 그렇게 틀릴까? 그것은 그들이 결함 있는 모델을 가지고 작업하기 때문인데, 그 모델은 부동산 시장의 건전성이 나머지 경제의 상태에 달려 있다고 가정한다. 사실 내 연구는 부동산이 경기 순환을 형성하는 핵심 요인이며, 그 반대가 아님을 시사한다."²¹

해리슨은 토지의 힘에서 시간이 지나면서 토지 가치가 어떻게 너무 비싸져서 재화와 서비스에 지불할 부가 너무 적게 남게 되는지를 설명한다. 토지가 너무 빨리 너무 비싸지는 이유는 부동산 투기가 소유주들로 하여금 경제가 현실적으로 지탱할 수 있는 것보다 더 높은 토지 가격을 요구할 수 있게 하기 때문이다. 어떤 의미에서 부동산 소유주들은 내일의 부 생산물을 오늘 요구할 수 있는 능력을 가지고 있는데, 미래의 이득을 기대하며 토지를 사용과 공공의 향유로부터 보류할 힘을 가지고 있기 때문이다. 이 과정은 토지 공급에 인위적인 위축을 만들어내고, 이는 토지 가격이 경제가 지탱할 수 없는 비율로 상승하게 만든다. 그러나 사람들은 기본적인 생계에서 타협할 수 없기 때문에, 토지는 결국 감당할 수 없게 되고, 토지 가격은 단지 그래야만 하기 때문에 수축한다. 동시에 기업들은 임대료와 모기지를 지불한 후에는 더 이상 이윤을 낼 수 없게 된다. 생산이 멈추는 동안 소비가 떨어지고, 불황이 뒤따른다. 시간이 지나 임금이 충분히 회복되면, 새로운 주기가 시작되고, 전체 과정이 처음부터 다시 시작된다. 토지 가치는 결국 상승하다가, 너무 많이 성장하여 다시 한 번 강제로 수축하게 되는 지점에 이르고, 이것이 또 다른 불황으로 이어지며, 이런 식으로 계속된다.

이러한 주요 경기 순환은 평균적으로 약 18년마다 일어나며, 보통 그 도중에 단 한 차례의 짧은 침체로 구두점이 찍힌다. 해리슨에 따르면, 부동산 주기는 일반적으로 14년간의 상승을 겪는다. 처음 7년은 이전 붕괴로부터의 회복 단계이며, 그 후 7년의 호황 단계가 뒤따른다. 이 호황 단계에는 끝 무렵 2년간의 부동산 가격 급등이 포함되며, 그 뒤에는 약 3년에서 5년간 지속되는 심각한 가격 조정이 불가피하게 따른다.²² 해리슨의 관찰은 너무나 정확해서, 그는 1992년 대불황의 시기뿐만 아니라 2008–2010년 세계적 불황까지도 1997년에 — 불황이 발생하기 11년 전에 — 정확하게 예측한 것으로 기록에 남았다.²³

2000년의 부동산 호황은 고든 브라운[당시 영국 재무장관이었고, 이후 2007년에 영국 총리가 되었다]에게 충격으로 다가올 것이며, 만약 그가 21세기 첫 10년 동안에도 여전히 영국 재무부를 이끌고 있다면 . . . 세금 제도를 조작할 줄 아는 영리한 운영자들이 챙길 토지에서의 천문학적인 불로소득으로 인해 정치적으로 상처를 입을 것이다. . . . 그 결과는 예측 가능하다. 2007년이 되면 영국과 다른 대부분의 산업 선진 경제들은 1988/9년에 일어났던 것과 맞먹는 토지 시장의 광란적 활동의 진통 속에 있을 것이다. 토지 가격은 기하급수적인 성장률에 추동되어 18년 정점에 근접할 것이며, 2010년의 세계적 불황을 예고할 붕괴 직전에 이를 것이다. 이 두 사건은 우연이 아닐 것이다. 토지 가격의 정점은 단지 다가오는 침체를 신호하는 것이 아니라 그것의 주된 원인이 될 것이다.

삽화 5-2: 토지 가치와 경기 불황

프레드 E. 폴드배리는 마찬가지로 2008–2010년 불황에 대한 시의적절한 예측을 1997년에 발표한 또 다른 저명한 경제학자다. "미국의 18년 주기와 다른 나라들의 유사한 주기는 [이] 주기 이론에 예측력을 부여한다. 1990년 경기 하강 이후 18년인 다음 주요 붕괴는, 세계 전쟁 같은 중대한 중단이 없다면, 2008년경이 될 것이다."²⁴ 그는 계속해서 토지 투기가 어떻게 경기 불황을 야기하는지를 더 자세히 설명한다.

호황이 진행되는 동안, 예상되는 임대료 상승은 투기꾼들로 하여금 현재의 사용이 아니라 가격 상승을 위해 토지를 사들이게 유도하는데, 이는 현재의 부지 가치가 현재의 사용으로 정당화되는 수준 이상으로 상승하게 만든다. 일단 광범위한 투기가 자리를 잡으면, 토지 가치는 기업들이 임대료나 모기지를 지불한 후 이윤을 낼 수 있는 지점을 넘어서게 된다. 투자 증가율이 둔화되고, 이 둔화가 경제 전반에 파급되면서 결국 총수요를 감소시키며, 실업을 증가시키고 불황을 불러온다. 따라서 수요의 하락은 최초의 원인, 즉 토지 비용의 상승을 뒤따른다.

표 5-3: 토지 가치의 정점, 건설의 정점, 그리고 경기 불황

과학의 핵심 특징 중 하나는 예측 가능성이다. 만약 우리가 정확한 예측을 할 수 없다면, 우리가 사용하는 모델은 결함이 있는 것이다. 반면에 예측 가능한 패턴에 기반하여 결과에 대한 대략적인 생각을 가질 수 있다면, 우리의 경제 모델은 더 면밀히 들여다볼 가치가 있다. 자신의 과학적 경험과 직관적 통찰 모두에서 길어 올리는 예언자처럼, 폴드배리는 2012년 3월에 발표한 "2026년의 불황"이라는 제목의 기사에서 또 다른 경고를 발했다.

만약 [미국 경제 외부로부터의] 충격이 주기를 중단시키지 않는다면, 200년 동안 변하지 않은 미국 경제의 깊은 재정적·통화적 구조가 과거에 그래왔던 것처럼 다음 호황과 불황을 만들어낼 것이다. 그러나 2026년의 붕괴는 2008년의 것보다 훨씬 더 나쁠 것인데, 미국 정부가 매년 1조 달러의 적자를 계속하면서 2024년이 되면 미국의 부채가 너무 커져서 미국 채권이 더 이상 안전하다고 여겨지지 않을 것이고, 금융 위기에서 미국은 더 이상 금융 회사들을 구제하는 데 필요한 자금을 빌릴 수 없을 것이기 때문이다. 미국인들에게는 아직 다음의 거대한 호황과 불황을 막을 시간이 있지만, 그들은 거의 모든 경제학자들과 마찬가지로 문화적으로 현상 유지에 묶여 있기 때문에, 1990년대와 2000년대에 그랬던 것처럼 그 경고들은 묵살될 것이다. 우리는 이제 멀리 상류에 있지만, 2024–2026년의 부동산과 금융 폭포로 돌아올 수 없는 강을 향해 내려가고 있다.

그 일이 일어날까? 강력한 경향들이 우리를 이 방향으로 움직이는 것처럼 보인다. 불행히도 오늘날 많은 정치인들 — 그리고 비싼 모기지에 묶인 주택 소유자들 — 은 경제를 침체에서 끌어내는 데 도움이 되도록 부동산이 더 비싸지기를 원한다. 대부분의 사람들이 아직 깨닫지 못하는 것은 토지의 가치는 공유되는 것이 가장 좋으며, 우리가 토지에서 이익을 얻을 때마다 우리는 사회에서 이익을 얻는다는 것이다. 물론 원주민들은 오래전부터 이 고대의 영원한 지혜를 알고 있었지만, 우리는 그것을 잊어버렸다. 예를 들어 캐나다 앨버타 남부 식시카 퍼스트 네이션의 크로풋 추장은 우리에게 이렇게 상기시킨다. "해가 비추고 물이 흐르는 한, 이 땅은 사람과 동물에게 생명을 주기 위해 여기 있을 것이다. 우리는 사람과 동물의 생명을 팔 수 없다. 이 땅은 위대한 영혼이 여기 두신 것이며 우리에게 속하지 않으므로 우리는 그것을 팔 수 없다." 현대의 우리는 이 단순한 진리를 잊어버렸다. 우리의 경제 전체는 자연이 재산이라는 이 하나의 전제 위에 세워져 있다. 다음 경기 순환은 우리가 알기도 전에 풀려나갈 것이며, 우리가 다음 주요 불황과, 토지에서 계속 이익을 얻는 우리의 행위가 우리의 삶에 미칠 막대한 개인적 영향에 대처해야 할 날이 그리 멀지 않을 것이다.