Annexe : les mathématiques derrière la science

Les prix des terrains sont susceptibles de changer considérablement avec l'introduction des contributions foncières communautaires, simplement parce que les contributions foncières empêchent les individus et les institutions de tirer un profit excessif de la terre. Bien que les calculs suivants nous offrent de larges points de référence théoriques, il n'est pas nécessaire de comprendre les mathématiques pour saisir la théorie qui sous-tend les contributions foncières ; les mathématiques ne sont mentionnées ici que pour le lecteur intéressé.

Si P**terrain est le prix d'achat d'un terrain sous un système de contribution foncière, i le taux d'intérêt en vigueur, r la valeur locative du terrain et c la contribution prélevée, nous utilisons l'équation mathématique suivante pour estimer le nouveau prix d'achat du terrain ; par exemple, si i = 3 %, r = 6 000 $ et c = 4 800 $, alors :

P_{land} = \frac{r - c}{i} = \frac{\$6{,}000 - \$4{,}800}{3\%} = \$40{,}000

La valeur locative d'un terrain — sa rente r — peut être approchée à l'aide du prix d'achat du terrain hors taxe foncière P et du taux d'intérêt en vigueur i, ou du prix d'achat du terrain avec taxe foncière Ptaxe (nous supposerons un prix de 150 000 $) ainsi que du taux d'intérêt i et du taux de la taxe foncière t (nous supposerons un taux de taxe foncière de 1 pour cent). Ce calcul n'est cependant qu'une approximation, car les prix d'achat ne contiennent pas seulement la valeur locative capitalisée, mais comprennent également une composante spéculative (la composante spéculative diminuera à mesure que davantage de valeur foncière sera récupérée) :

r = P \times i = P_{tax} \times (i + t) = \$150{,}000 \times 4\% = \$6{,}000

Les contributions foncières de 4 800 $ exploitent 80 pour cent de 6 000 $, la valeur locative du terrain. La formule pour calculer cette fraction f est :

f = \frac{c}{r} = \frac{\$4{,}800}{\$6{,}000} = 80\%

Une propriété évaluée à 250 000 $ (avec une valeur foncière de 150 000 $, une valeur du bâtiment de 100 000 $ et un taux de taxe foncière de 1 pour cent) sera réévaluée à 140 000 $ (avec une valeur foncière de 40 000 $ et une valeur du bâtiment de 100 000 $) avec une contribution foncière de 4 800 $ et aucune taxe foncière — une réduction de 44 pour cent.